Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Ev satın almak, bireylerin hayatındaki en önemli yatırımlardan biridir. Bu süreçte yapılacak küçük bir hata, yılların birikimini kaybetmenize veya uzun soluklu hukuki uyuşmazlıklarla karşılaşmanıza neden olabilir. Tapu kayıtları, imar mevzuatı, mülkiyet yapısı, sözleşme süreçleri ve ödeme yöntemleri doğru incelenmediğinde ciddi mağduriyetler ortaya çıkabilmektedir.

“Ev alırken nelere dikkat edilmeli?” sorusunun cevabı, yalnızca evin konumu veya fiyatıyla sınırlı değildir. Hukuki güvencelerinizi sağlamak, tapu kayıtlarını doğru incelemek ve sözleşme sürecini doğru yönetmek en az bunlar kadar önemlidir.

Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili imar mevzuatı taşınmaz satış işlemlerini ayrıntılı şekilde düzenlemektedir. Bu rehberde ev satın alma sürecinde karşılaşılabilecek hukuki riskler, yargı uygulamaları ve pratik koruma yöntemleri ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.

Ev Satın Almadan Önce Yapılması Gereken Hukuki Araştırmalar

Beğendiğiniz bir evi satın almaya karar vermeden önce, o taşınmazla ilgili kapsamlı bir hukuki araştırma yapmanız gerekmektedir. Bu araştırmalar, ileride karşılaşabileceğiniz birçok sorunu baştan önlemenizi sağlar.

Tapu Sicil İncelemesi

Tapu sicili, bir gayrimenkulün hukuki kimliğini gösteren resmi kayıttır. Ev alırken dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, tapu kaydının detaylı şekilde incelenmesidir.

Tapu Sicil Müdürlüğü’nden veya e-Devlet üzerinden alacağınız tapu kaydı örneğinde şu hususları mutlaka kontrol etmelisiniz:

• Mülkiyet Bilgileri: Taşınmazın gerçek malikinin kim olduğunu doğrulayın. Size evi satan kişi ile tapuda görünen malik aynı kişi olmalıdır. Farklı ise vekâletname durumunu dikkatlice araştırın.
• Tapu Türü: Gayrimenkulün kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğunu kontrol edin. Bu ayrım, hukuki güvenceniz açısından kritik öneme sahiptir.
• Şerhler ve Beyanlar: Tapu kaydının şerhler hanesinde ipotek, haciz, satış vaadi şerhi, aile konutu şerhi veya başka bir kısıtlama olup olmadığını inceleyin.
• Taşınmazın Yüzölçümü ve Niteliği: Tapuda yazılı metrekare ile size söylenen metrekare uyuşmalıdır. Ayrıca taşınmazın niteliğinin “mesken” olarak geçtiğinden emin olun.

Tapu siciline güven ilkesi TMK m.1023 kapsamında korunmakla birlikte, kötü niyet veya ağır ihmal durumunda alıcının korunması mümkün olmamaktadır.

Yargıtay Kararı:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin  2024/3111 Esas 2025/2275 Karar 28.05.2025 Tarihli Kararında;  “Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.” şeklinde açıklamıştır.

Kararın tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.

İmar Durumu Sorgulaması

Belediyeden alınacak imar durum belgesi, taşınmazın yasal statüsünü gösterir. İmar planında taşınmazın hangi amaçla (konut, ticaret, yeşil alan vb.) kullanılacağı belirtilmektedir.

İmar sorgulamasında dikkat edilecek hususlar:

• Binanın ruhsatlı olup olmadığı
• Projede izinsiz değişiklik (kaçak kat, balkon kapatma vb.) bulunup bulunmadığı
• Taşınmazın kentsel dönüşüm alanında olup olmadığı
• Bina hakkında yıkım kararı veya herhangi bir belediye tutanağı bulunup bulunmadığı

3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında ruhsatsız veya projeye aykırı yapılan yapıların hukuki riski oldukça yüksektir.

Belediye Kayıtları Kontrolü

Belediyeden gayrimenkule ilişkin şu bilgileri de edinmeniz önerilmektedir:

• Yapı kullanım izin belgesi (iskan) durumu
• Emlak vergisi borcu olup olmadığı
• Binanın deprem yönetmeliğine uygunluğu
• Mimari proje ile mevcut yapının uyumu

Tapu Kaydında Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Detaylar

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Farkı

Ev alırken en çok karşılaşılan kavram karmaşalarından biri kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farktır. Bu iki kavram arasındaki ayrımı bilmek, yatırımınızın güvenliği açısından son derece önemlidir.

Kat İrtifakı:

• İnşaatı henüz tamamlanmamış yapılarda kurulur
• Tapuda taşınmazın cinsi “arsa” olarak görünür
• Arsa payı üzerinden hak sahipliği söz konusudur
• İskan belgesi henüz alınmamıştır

Kat Mülkiyeti:

• İnşaatı tamamlanmış ve iskan alınmış yapılarda geçerlidir
• Tapuda taşınmazın cinsi “bina” olarak görünür
• Bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı sağlar
• Konut kredisi kullanımı daha kolaydır

Hukuki Sonuçları:

Kat irtifaklı bir taşınmaz satın aldığınızda, inşaatın projeye uygun şekilde tamamlanmaması riski bulunmaktadır. Bu durumda kat mülkiyetine geçiş yapılamayabilir ve ciddi hak kayıpları yaşanabilir. Ayrıca kat irtifaklı taşınmazlarda bankalar konut kredisi vermekte isteksiz davranabilmektedir.

Tavsiyemiz: Mümkünse kat mülkiyeti tapusu olan taşınmazları tercih edin. Kat irtifaklı taşınmaz alacaksanız, müteahhidin geçmiş projelerini, mali durumunu ve iskan alma sürecini detaylı araştırın.

Kat mülkiyeti ve Kat İrtifakı kavramları taşınmaz sözleşmelerinde ve Gayrimenkul Hukuku’nda son derece önemli bir yere sahiptir. Bu konu ile ilgili detaylı bilgilendirme içeren ”Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?” başlıklı makalemize göz atabilirsiniz.

İpotek, Haciz ve Şerh Kontrolü

Tapu kaydının şerhler hanesinde yer alan kayıtlar, taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları gösterir. Bu kayıtların varlığı, mülkiyet hakkınızı doğrudan etkileyebilir.

İpotek: Taşınmaz üzerinde banka veya alacaklı lehine ipotek varsa, borç ödenmediğinde taşınmaz satışa çıkarılabilir. İpotekli taşınmaz satın alırken, satış bedelinden öncelikle ipotek borcunun kapatılmasını sağlamalısınız.

Haciz: Taşınmaz üzerinde haciz şerhi varsa, bu şerh kaldırılmadan satış işlemi riskli olabilir. 

Satış Vaadi Şerhi: Bir başkasına taşınmazın satılacağına dair verilen taahhüt tapuya şerh edilmiş olabilir. Bu durumda o kişinin öncelik hakkı söz konusudur.

Kira Şerhi: Tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi varsa, kiracının hakları korunmaktadır.

Aile Konutu Şerhi ve Eş Rızası

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Aile Konutu Şerhinin Önemi:

Satın almak istediğiniz taşınmazın tapu kaydında “aile konutu şerhi” varsa, satıcının eşinin de satışa açıkça rıza göstermesi zorunludur. Aksi halde yapılan satış işlemi geçersiz sayılır ve tapu iptal davasıyla karşılaşabilirsiniz.

Şerh Olmasa Bile Dikkatli Olun:

Yargıtay kararlarına göre, tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi, o konut fiilen aile konutu olarak kullanılıyorsa ve alıcı bu durumu bilebilecek durumdaysa, malik olmayan eşin rızası olmadan yapılan satış sonrasında tapu iptali davası söz konusu olabilir.

Pratik Öneri: Evli bir kişiden taşınmaz satın alıyorsanız, tapu devri sırasında satıcının eşinin de hazır bulunmasını ve rıza beyanını resmi şekilde vermesini sağlayın.

Ev Alırken Sözleşme Aşamasında Dikkat Edilecekler

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride tapu devri yapacaklarına dair verdikleri karşılıklı taahhüttür. Özellikle inşaat halindeki projelerden ev alırken bu sözleşme sıklıkla kullanılmaktadır.

Geçerlilik Şartları:

1. Noterde Düzenleme Zorunluluğu: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler hukuken geçersizdir.
2. Taşınmazın Tapuda Kayıtlı Olması: Sözleşmeye konu taşınmaz, tapuda kayıtlı olmalıdır. Tapusuz taşınmazlar için geçerli bir satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.
3. Satış Bedeli ve Ödeme Planı: Sözleşmede satış bedeli ve varsa taksit planı açıkça belirtilmelidir.

Tapuya Şerh Ettirilmesi:

Satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmeniz büyük önem taşımaktadır. Bu şerh sayesinde, satıcı aynı taşınmazı bir başkasına satsa bile, sizin öncelik hakkınız korunur. Şerhin geçerlilik süresi 5 yıldır.

Satış Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler

Tapu devri öncesinde veya sonrasında düzenlenecek satış sözleşmesinde şu hususlar açıkça yer almalıdır:

• Satış bedeli (gerçek bedel üzerinden)
• Ödeme şekli ve tarihleri
• Tapu devir tarihi
• Teslim tarihi ve şekli
• Varsa demirbaşların listesi
• Geçmiş dönem borçlarının (aidat, fatura vb.) durumu
• Tapu masraflarını kimin ödeyeceği
• Cezai şart hükümleri

Vekâletle İşlem Yapılırken Dikkat Edilecekler

Satıcının bizzat tapu işlemine katılamaması durumunda vekâletname ile işlem yapılabilir. Vekaletname ile yapılan taşınmaz satışlarında dolandırıcılık riski oldukça yüksektir. Geçerli bir satış işleminin olabilmesi için;

Vekâletnamede Kontrol Edilecekler:

• Vekâletnamenin noter tarafından düzenlenmiş olması
• Vekâletnamenin güncel olması (iptal edilmemiş olması)
• Vekâletnamede satış yetkisinin açıkça verilmiş olması
• Vekâlet veren kişinin kimlik bilgilerinin doğruluğu
• Vekalet veren kişinin hukuki ehliyetinin bulunması
• Azilname bulunmaması
• Satış bedelinin gönderileceği IBAN bilgisinin malik veya noter onaylı vekil tarafından doğrulanması

gerekmektedir.

Son yıllarda satış bedelinin sahte IBAN hesaplarına yönlendirilmesi yoluyla gerçekleştirilen dolandırıcılık olayları artış göstermiştir.

Ödeme yapılmadan önce;

• IBAN bilgisinin resmi belgelerle teyit edilmesi
• Tapu takas sistemi gibi güvenli ödeme yöntemlerinin tercih edilmesi
• Aracı kişiler üzerinden iletilen hesap bilgilerine itibar edilmemesi

gerekmektedir.

Yargıtay Kararı:
Hukuk Genel Kurulu 2017/941 E. 2021/144 K. 23.02.2021 Tarihli Kararında; “Dosya içerisindeki bilirkişi raporunu düzenleyen bilirkişilerin nitelikleri de dikkate alındığında rapor düzenlenmeye ehil oldukları, davalı bankanın davacı şirket tarafından verilen IBAN bilgilerine göre havale işlemlerini gerçekleştirdiği, paranın gönderildiği IBAN ile havale alıcısının isminin aynı olup olmadığını kontrol etme yükümlülüğünün bulunmadığı anlaşılmaktadır.” 

Güvenlik Önlemi: Şüpheniz varsa, vekâletnameyi düzenleyen notere ulaşarak belgenin geçerliliğini teyit edin.

Gayrimenkul Satışında IBAN Dolandırıcılığı Nasıl Yapılır?

Dolandırıcılık failleri çoğunlukla kendilerini emlak danışmanı, vekil veya satıcı temsilcisi olarak tanıtarak alıcıyla iletişim kurmaktadır. Alıcıya, satış bedelinin acil bir şekilde banka hesabına gönderilmesi gerektiği yönünde yönlendirme yapılmaktadır. Bu süreçte sahte belgeler veya elektronik iletişim araçları kullanılabilmektedir.

Tapu Devri ve Ödeme Sürecinde Hukuki Güvence

Tapu Devri İşlemleri

1 Temmuz 2023’den itibaren gayrimenkul satış işlemleri tapu müdürlüklerinin yanı sıra noterler aracılığıyla da yapılabilmektedir.

Tapu Müdürlüğünde İşlem:

Klasik yöntem olan tapu müdürlüğünde devir işlemi için randevu alınması gerekmektedir. İşlem sırasında alıcı ve satıcının (veya vekillerinin) hazır bulunması zorunludur.

Noterde İşlem:

Noterler de artık gayrimenkul satış sözleşmesi düzenleme yetkisine sahiptir. Bu yöntem, tapu müdürlüklerindeki yoğunluktan kaçınmak isteyenler için alternatif oluşturmaktadır.

Güvenli Ödeme Yöntemleri

Ev alırken ödeme güvenliği son derece kritiktir. Elden nakit ödeme kesinlikle önerilmemektedir.

Bloke Çek: Satış bedeli, bankada bloke edilir ve tapu devri gerçekleştikten sonra satıcıya ödenir.

Tapu Takas Sistemi: E-devlet üzerinden kullanılabilen bu sistem, para transferi ile tapu devrini eşzamanlı olarak gerçekleştirir. Her iki tarafın da güvenliğini sağlayan en modern yöntemdir.

Banka Havalesi/EFT: Ödemenin dekontla belgelenmesi önemlidir. Mümkünse tapu devri sırasında veya hemen sonrasında yapılmalıdır.

Tapu Harcı ve Masraflar (2026 Güncel)

2026 yılı itibarıyla tapu harcı oranları şu şekildedir:

Örnek hesaplama:

Satış bedeli 3.000.000 TL olan bir taşınmaz için;

• Alıcı harcı: 60.000 TL
• Satıcı harcı: 60.000 TL
• Toplam harç tutarı: 120.000 TL

Taraflar aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilmekle birlikte, tapu müdürlüğü uygulamasında harcın ödenmesi işlem için zorunlu bir unsurdur.

Döner Sermaye ve Hizmet Bedelleri

Tapu işlemleri sırasında tapu harcına ek olarak döner sermaye hizmet bedeli de tahsil edilmektedir. Döner sermaye bedeli her yıl yeniden belirlenmekte olup işlem türüne göre farklılık gösterebilmektedir.

2026 yılı için yaklaşık 5.000-7.000 TL arasında değişmektedir (büyükşehirlerde daha yüksek).

Önemli Uyarı: 2026 yılında emlak vergi değerleri (rayiç bedel) 2025 yılına göre 3 katına kadar artırılmıştır. Tapu harcı, beyan edilen satış bedeli ile rayiç bedelden yüksek olanı üzerinden hesaplanmaktadır. Satış bedelini düşük göstermek, hem alıcı hem satıcı için ciddi vergi cezalarına yol açabilir.

Tapu İşlemine İlişkin Diğer Olası Masraflar

Taşınmaz satış sürecinde aşağıdaki gider kalemleri de ortaya çıkabilmektedir:

• Ekspertiz ücreti
• Emlak danışmanlık komisyonu
• Noter vekaletname düzenleme ücreti
• Zorunlu deprem sigortası (DASK)
• Taşınmaz değerleme raporu giderleri

Satış Bedelinin Gerçek Değer Üzerinden Gösterilmesi

Uygulamada zaman zaman tapu harcı yükünü azaltmak amacıyla satış bedelinin düşük gösterildiği görülmektedir. Ancak bu durum;

• Vergi incelemesi riskini artırmakta
• İdari para cezası uygulanmasına neden olabilmekte
• Eksik harç tahsil edilmesi halinde gecikme faizi doğurabilmekte
• Taraflar arasında ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat sorunları yaratabilmektedir

Bu nedenle satış bedelinin gerçek piyasa değeri üzerinden gösterilmesi hukuki güvenlik açısından önem taşımaktadır.

Sıfır Ev ve İkinci El Ev Alımında Dikkat Edilecek Hususlar

Müteahhitten Ev Alırken Hukuki Kontrol Listesi

Projeden veya yeni biten inşaattan ev satın alırken ek hukuki tedbirler almanız gerekmektedir:

Müteahhit Araştırması:

• Şirketin ticaret sicil kaydı
• Geçmiş projeleri ve teslim süreleri
• Mali durumu ve piyasaya borç durumu
• Yapı denetim firması onayları

Belge Kontrolü:

• İnşaat ruhsatı
• Yapı denetim belgesi
• Mimari proje onayı
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusu

Sözleşme Maddeleri:

• Teslim tarihi ve gecikme halinde cezai şart
• Kullanılacak malzemelerin marka ve kalitesi
• Ortak alanların kullanımı
• Garanti koşulları

İkinci El Evlerde Gizli Riskler

Kullanılmış ev satın alırken şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Binanın yaşı ve depreme dayanıklılık durumu
• Geçmiş tadilat ve onarım kayıtları
• Tesisat durumu (elektrik, su, doğalgaz)
• Birikmiş aidat ve yönetim giderleri borçları
• Mevcut kiracı varsa kira sözleşmesi detayları
• Geçmiş dönem fatura borçları

gibi riskler ortaya çıkabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 219 ve devamı hükümleri ayıp sorumluluğunu düzenlemektedir.

Miras Yoluyla İntikal Eden Taşınmazlarda Hukuki Riskler

Mirasçılık Durumunun Tespiti

Miras kalan taşınmazlarda veraset ilamı incelenmelidir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan her biri kendi payını üçüncü kişilere devredebilir. Ancak diğer paydaşlar, Türk Medeni Kanunu madde 732 kapsamında önalım (şufa) hakkını kullanabilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise taşınmaz üzerinde mirasçıların belirli payları bulunmamakta olup mülkiyet hakkı tüm mirasçılar tarafından birlikte kullanılmaktadır. Bu nedenle elbirliği mülkiyetine konu taşınmazların satışında tüm mirasçıların işlemde yer alması gerekmektedir.

Elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan birinin tek başına yaptığı satış işlemi, diğer mirasçılar yönünden hüküm doğurmaz ve tapu iptal ve tescil davasına konu edilebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/740 Esas 2022/795 Karar ve 31.05.2022 tarihli kararında: “Elbirliği (iştirak) hâlinde mülkiyet türünde malikler, mülkiyet payları ayrılmadığından paydaş değil, ortaktır. Tüzel kişiliğe sahip olmayan bu ortaklıkta, mülkiyet hakkı bir bütün hâlinde ortaklara aittir. Ortakların tasarruf edebilecekleri bağımsız payları bulunmadığından, topluluğu doğuran sebebe göre kanun veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, ortaklar gerek yönetim gerekse tasarruf işlemlerinde birlikte hareket etmek ve TMK’nın 702. maddesinin ikinci fıkrasına göre oy birliğiyle karar vermek zorundadırlar.” şeklinde açıklamıştır.

Ortaklığın Giderilmesi Riski

Mirasçılar arasında taşınmazın paylaşımı konusunda uyuşmazlık bulunması halinde, mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilmektedir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmaması veya ekonomik değerini önemli ölçüde düşürecek olması halinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilmektedir. Satış işlemi genellikle açık artırma usulü ile gerçekleştirilmekte ve elde edilen bedel mirasçıların pay oranlarına göre dağıtılmaktadır. Bu nedenle miras yoluyla intikal eden taşınmazların satın alınması öncesinde taşınmaz hakkında devam eden dava veya uyuşmazlık bulunup bulunmadığının araştırılması önem arz etmektedir.

Saklı Pay ve Tenkis Davası Riski

Saklı paylı mirasçıların miras paylarının, miras bırakan tarafından yapılan bağış veya kazandırmalarla ihlal edilmesi halinde, mirasçılar tenkis davası açabilmektedir. Tenkis davası ile saklı payı zedeleyen tasarrufların kanuni sınırlar çerçevesinde azaltılması talep edilir. Bu dava sonucunda, taşınmaz devrine konu kazandırmaların miras paylarını ihlal ettiği tespit edilirse, taşınmazın değeri üzerinden denkleştirme yapılması veya tasarrufun kısmen hükümsüz hale getirilmesi söz konusu olabilmektedir.

Muris Muvazaası Riski

Miras bırakanın, taşınmazını gerçekte bağışlamak amacıyla görünürde satış işlemiyle devretmesi halinde muris muvazaası söz konusu olabilmektedir. Bu durumda mirasçılar, yapılan devrin muvazaalı olduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2022/5867 Esas 2023/3994 Karar ve 05.07.2023 Tarihli kararında; “Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında ve 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de … Medeni Kanunu’nun (TMK) 706., … Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237. (Borçlar Kanunu’nun (BK) 213.) ve Tapu Kanunu’nun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler.” şeklinde açıklamıştır.

Ev Alırken Sık Karşılaşılan Dolandırıcılık Yöntemleri

Sahte Tapu ve Vekâlet Dolandırıcılığı

Sahte belgelerle yapılan dolandırıcılıklar maalesef hâlâ yaşanmaktadır. Korunmak için:

• Tapu kaydını bizzat Tapu Müdürlüğü’nden veya e-Devlet’ten sorgulayın
• Satıcının kimliğini doğrulayın
• Vekâletname varsa noter teyidi alın
• Ödemeyi asla belgesiz yapmayın

Arsa Tapulu Ev Satışı Tuzakları

Bazı yapılar, fiziken ev olmasına rağmen tapuda “arsa” olarak görünmektedir. Bu durum:

• İskan alınmamış olabilir
• İmara aykırı yapı söz konusu olabilir
• Yıkım riski taşıyabilir
• Konut kredisi kullanımı mümkün olmayabilir

Korunma Yöntemleri

1. İşlemleri aceleye getirmeyin
2. Profesyonel destek alın (avukat, değerleme uzmanı)
3. Tüm belgeleri orijinalinden kontrol edin
4. Ödemeyi güvenli yöntemlerle yapın
5. Şüpheli durumlarda işlemden vazgeçin

Gerçek Uyuşmazlık Senaryoları ve Yargılama Süreci

Senaryo 1: Sahte Vekaletname

Satış işleminde kullanılan vekâletnamenin sahte olduğu iddiası halinde mahkeme; noter kayıtlarını inceler, imza örnekleri üzerinden grafolojik bilirkişi raporu alır. Vekâletnamenin sahte olduğunun tespiti halinde, TMK m. 1024 uyarınca tapu kaydının iptaline karar verilebilir. Sahte vekâletnameye dayanılarak yapılan devirlerde, alıcının iyi niyet iddiası korunmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/17757 Esas 2020/2024 Karar ve 01.06.2020 tarihli ilamında; “Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle satış işleminde kullanılan vekâletnamenin sahte olduğunun Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Kurulundan alınan rapor ile saptandığı, ilk el konumunda olan davalı …’ın iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği, Türk Medeni Kanununun 1023.maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı gözetilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğrudur.” şeklinde karar vermiştir.

Senaryo 2: IBAN Dolandırıcılığı 

Satış bedelinin sahte veya üçüncü kişilere ait IBAN hesaplarına yönlendirilmesi suretiyle zarara uğrayan alıcı, zararın varlığı ve kusurun ispatı halinde TBK m. 49 kapsamında haksız fiil sorumluluğuna dayalı tazminat davası açabilir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2022/7292 Esas 2023/6532 Karar ve 08.11.2023 tarihli ilamında “TBK’nın 49 uncu maddesi, hukuka aykırı kusurlu bir fiille başkasına zarar veren kimsenin bu zararı tazmine mecbur olduğunu belirtmektedir. Böylece haksız fiilden sorumluluk, tazminat borcunun kaynağını oluşturmaktadır. Haksız fiil nedeniyle zarar gören kişinin alacak hakkı kanunda belirtilen süreler içinde talep ve takip edilmediği takdirde zamanaşımına uğrar. Bu durumda zarardan dolayı sorumlu tutulan kişilerin borçları zamanaşımı nedeniyle son bulur.” şeklinde açıklanmıştır.

Senaryo 3: Aile Konutu Satışı 

Aile konutu niteliğindeki taşınmazın, diğer eşin açık rızası olmaksızın devredilmesi halinde mahkeme, TMK m. 194 uyarınca satış işlemini geçersiz kabul edebilir. Eş rızasının varlığı, işlemi yapan tarafça ispatlanmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2019/765 Esas 2022/1369 Karar ve 25.10.2022 Tarihli ilamında; “TMK’nn 194. maddesi uyarınca malik olmayan eşin izni için her ne kadar bir geçerlilik şekli öngörülmemiş, söz konusu iznin bir şekle tâbi olmadan verilebileceği düzenleme altına alınmışsa da, maddenin ifadesinden verilen iznin “açık” olması gerektiği hususu tartışmasızdır. Somut olayda toplanan deliller ve dinlenen tanık beyanları uyarınca aile konutu niteliğini taşıyan taşınmazın devir işlemine davacının “açık rızasının” olduğu, davalılar tarafından ispatlanamamıştır. Dolayısıyla TMK’nın 194/1. maddesi eşin açık rızasını aradığından, davalılar arasında gerçekleştirilen devir işleminin geçerli olduğunu kabul etmek mümkün değildir.” karara bağlanmıştır.

Senaryo 4: İmar Aykırılığı 

Taşınmazın imar mevzuatına veya onaylı projeye aykırı şekilde inşa edilmesi, hukuki ve teknik ayıp niteliğindedir. Bu aykırılık teknik bilirkişi raporu ile tespit edildiğinde, TBK m. 219 ve devamı hükümleri uyarınca ayıptan sorumluluk gündeme gelir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/1107 Esas 2021/1568 Karar ve 23.12.2021 tarihli ilamında; “Eserin ayıplı yapılması sözleşmeye aykırılık teşkil etmekte olup; ayıp, açık ve gizli olabileceği gibi maddî ve hukukî ayıp şeklinde de olabilir.

Açık ayıp, eserin teslimini müteakip makul süre içinde yapılan kontrol ve muayene sonucu görülüp tespit edilecek ayıptır.

Gizli ayıp ise, basit bir kontrol ve muayene ile tespit edilemeyen, eserin kullanılmaya başlanmasından sonra ortaya çıkan ayıptır.

Maddî ayıplar, açık veya gizli ortaya çıkan, gözle görülen ve duyu organları ile hissedilen ayıplardır. Bunun dışında gözle görülmeyen, ancak yapılmamış olması nedeniyle karşı tarafça fark edilen projenin onaylatılmaması, yapı kullanma izin belgesinin alınmaması gibi hukukî ayıplar vardır. Maddî ve hukukî ayıpların da tıpkı açık ve gizli ayıplar gibi yükleniciye ihbar edilmesi zorunludur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 474/1. maddesi (BK, m. 359/1) maddesi gereğince iş sahibinin eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre mümkün olduğunca en kısa sürede eseri gözden geçirip muayene ederek varsa açık ayıpları tespit etmek ve bu ayıpların neler olduğunu tek tek açıklamak suretiyle gecikmeksizin sözlü veya yazılı olarak yükleniciye bildirmesi gerekir. (…) Açık ayıpta iş sahibi muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmezse, eseri kabul etmiş sayılır ve yüklenici açık ayıplarla ilgili sorumluluktan kurtulur.

Gizli ayıplarla ilgili mülga BK’nın 359/1. maddesindeki makul sürede muayene ve ihbar yükümlülüğüne ilişkin düzenleme mevcut değildir. Ancak TBK’nın 477/3. maddesi ile mülga BK’nın 362/3. maddesinde, eserdeki ayıbın sonradan ortaya çıkması hâlinde, iş sahibinin gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorunda olduğu, aksi takdirde eseri olduğu gibi kabul etmiş sayılacağı belirtilerek gizli ayıplar yönünden de iş sahibine ortaya çıkar çıkmaz gecikmeksizin yükleniciye ayıbı ihbar etmek yükümlülüğü getirilmiştir.” şeklinde açıklamıştır.

Ev Alırken Neden Avukata Danışmalısınız?

Gayrimenkul alım satım işlemleri, birçok hukuki süreci içinde barındıran karmaşık işlemlerdir. Profesyonel hukuki destek almak:

• Tapu kayıtlarının doğru analiz edilmesini sağlar
• İmar ve belediye kayıtlarını inceler
• Sözleşmelerin aleyhinize hükümler içermesini önler ve sözleşme taslaklarını hazırlar.
• Olası uyuşmazlıklarda haklarınızı korur
• Dolandırıcılık riskini minimize eder
• Ödeme yöntemlerini hukuki güvence altına alır
• Uyuşmazlık risk analizi gerçekleştirir
• Tapu devri sürecinin sorunsuz tamamlanmasına katkı sağlar

Denge Hukuk Ofisi olarak gayrimenkul hukuku alanında deneyimli avukat kadromuzla, ev alım sürecinizde ihtiyaç duyacağınız hukuki desteği sunmaktayız.

Ev Alırken Kontrol Listesi

• Tapu kaydı sorgulandı mı?
• İmar durumu kontrol edildi mi?
• İskan belgesi var mı?
• İpotek, haciz veya şerh kontrolü yapıldı mı?
• Aile konutu şerhi araştırıldı mı?
• Satıcının kimliği doğrulandı mı?
• Sözleşme hukuki açıdan incelendi mi?
• Ödeme güvenli yöntemle mi yapılacak?
• Tapu masrafları hesaplandı mı?
• Geçmiş dönem borçları sorgulandı mı?

Sonuç

Ev almak, hayatınızın en önemli yatırımlarından biridir. Bu süreçte hukuki güvencelerinizi sağlamak, tapu kayıtlarını doğru incelemek ve sözleşme aşamasını dikkatli yönetmek büyük önem taşımaktadır. 2026 yılında yürürlüğe giren yeni düzenlemeler, özellikle tapu harçları ve rayiç bedeller konusunda dikkatli olmanızı gerektirmektedir.

Uygulamada telafisi mümkün olmayan hak kaybı yaşamamanız açısından alanında uzman bir avukattan hukuki destek almanızı öneririz. Denge Hukuk Ofisi olarak ihtiyaç duyduğunuz her noktada kapımızın sonuna kadar açık olduğunu bilmenizi isteriz.

Sıkça Sorulan Sorular