Tapu Harcı Hesaplama
Satış bedelini girin; 2026 güncel oranlarına göre alıcı payı, satıcı payı, döner sermaye bedeli ve ödeyeceğiniz genel toplamı anında görün.
Tapuda beyan edilecek gerçek satış bedelini yazın.
Harç, satış bedeli ile rayiç bedelden yüksek olan üzerinden hesaplanır. Boş bırakırsanız satış bedeli esas alınır.
Döner sermaye bedeli için varsayılan belirler. Ankara, İstanbul, İzmir vb. büyükşehirdir.
Tapu müdürlüğünce belirlenir; il/ilçe ve işlem türüne göre değişir. Gerekirse düzenleyin.
Kanunen %2 alıcı + %2 satıcı; uygulamada genelde tamamını alıcı öder.
Bilinmesi gerekenler
- Harç, beyan edilen satış bedelinin rayiç (emlak vergi) değerinin altına düşemez; düşük beyan vergi ziyaı cezası doğurur.
- 2026 asgari nispi harç tutarı 411,60 TL'dir; düşük bedelli işlemlerde bu taban uygulanır.
- Miras/intikal, bağış, ipotekli satış, eş veya birinci derece yakın devri ile yabancı alımlarında farklı oran ve masraflar geçerlidir.
Yasal uyarı: Bu araç yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yaklaşık tutar üretir. Kesin harç ve masraf tutarı, işlem anında Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından belirlenir. Sonuçlar hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz. Somut işleminiz için Denge Hukuk Ofisi ile iletişime geçiniz.
Tapu harcı nasıl hesaplanır?
Tapu harcı, bir taşınmazın satışında devir bedeli üzerinden alınan yasal bir harçtır. Satış işlemlerinde oran toplam %4'tür ve bu tutar alıcı ile satıcı arasında ikiye bölünür: her taraf ayrı ayrı %2 öder. Hesaplamanın özü tek bir formüle dayanır:
Kritik nokta, "harca esas değer" (matrah) kısmıdır. Harç, keyfî bir rakam üzerinden değil, aşağıdaki üç adımla belirlenen değer üzerinden hesaplanır:
- Harca esas değeri belirleyin. Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır; ancak bu bedel, taşınmazın belediyedeki emlak vergisi rayiç değerinin altında olamaz. İkisinden yüksek olan matrah kabul edilir.
- %4 oranını uygulayın. Matrahın %4'ü toplam tapu harcıdır. Bunun %2'si alıcıya, %2'si satıcıya düşer. Uygulamada, aksi kararlaştırılmadıkça çoğu zaman harcın tamamını alıcı öder.
- Döner sermaye bedelini ekleyin. Harçtan ayrı olarak, her işlemde tapu müdürlüğüne bir döner sermaye hizmet bedeli ödenir. 2026'da bu bedel büyükşehirlerde yaklaşık 6.681 TL, diğer illerde daha düşüktür.
Örnek hesaplama
Aşağıdaki tablo, "yüksek olan değer esas alınır" kuralının sonuca nasıl yansıdığını gösterir. Tutarlar yalnızca tapu harcını içerir; döner sermaye bedeli ayrıca eklenir.
| Senaryo | Beyan bedeli | Emlak rayiç değeri | Harca esas matrah | Toplam harç (%4) | Alıcı / Satıcı |
|---|---|---|---|---|---|
| Konut satışı | 2.500.000 ₺ | 2.000.000 ₺ | 2.500.000 ₺ | 100.000 ₺ | 50.000 / 50.000 ₺ |
| Düşük beyan denemesi | 1.500.000 ₺ | 1.800.000 ₺ | 1.800.000 ₺ | 72.000 ₺ | 36.000 / 36.000 ₺ |
| İş yeri satışı | 4.000.000 ₺ | 3.200.000 ₺ | 4.000.000 ₺ | 160.000 ₺ | 80.000 / 80.000 ₺ |
İkinci satırda beyan bedeli rayiç değerin altında kaldığı için harç, yüksek olan rayiç değer (1.800.000 ₺) üzerinden hesaplanır. Bu, düşük beyanın neden gerçek bir tasarruf sağlamadığını gösterir.
Özel durumlarda tapu harcı
Her devir "satış" değildir; devrin hukuki yöntemi ödenecek harcı doğrudan değiştirir.
Miras yoluyla intikal
Mirasçılar adına yapılan intikal tescilinde tapu harcı alınmaz; yalnızca döner sermaye bedeli ödenir. Bunun yerine, ölenin son ikametgâhının bağlı olduğu vergi dairesine veraset ve intikal vergisi yönünden beyanda bulunulur. 2026'da eş ve her bir çocuk için 2.907.136 TL'ye kadar olan pay bu vergiden istisnadır; beyan, vefattan itibaren dört ay içinde verilmelidir.
Bağış (hibe) yoluyla devir
Taşınmaz bedelsiz olarak bağışlanıyorsa, satıştaki %4 yerine binde 68,31 (yaklaşık %6,83) oranında bağış harcı uygulanır ve bu harç taşınmazın rayiç bedeli üzerinden hesaplanır. Bağış harcı, aile içi bedelsiz devirlerde de geçerlidir.
Aile içi devir
Eş veya çocuğa devirde tek bir sabit oran yoktur; maliyet seçilen yönteme bağlıdır: satış yoluyla %4, bağış yoluyla binde 68,31, miras yoluyla intikalde ise harçsız. Hangi yolun mali açıdan en uygun olduğu; taşınmazın değerine, ailenin durumuna ve miras planlamasına göre değişir. Bu noktada bir avukatla değerlendirme yapmak, çoğu zaman ödenen harçtan çok daha büyük bir tasarruf sağlar.
Sık sorulan sorular
Tapu harcı 2026'da ne kadar?
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Harç hangi değer üzerinden hesaplanır?
Satış bedelini düşük göstermenin riski nedir?
Miras yoluyla intikalde tapu harcı var mı?
Aile içi (eş veya çocuğa) devirde harç ne olur?
Döner sermaye bedeli harca dahil mi?
Tapu harcı ne zaman ve nasıl ödenir?
Yasal Uyarı!
Web sayfamızda yayınlanan tüm makale ve içeriklerin telif hakları Av. Öncü ÖZBAY’a aittir. Söz konusu içeriklerin izinsiz kopyalanması ya da özetlenerek kullanılması durumunda yasal yollara başvurulacaktır.
