31 Temmuz 2026 tarihinde yayımlanan 7589 sayılı Kanun, miras yoluyla edinilmiş bazı taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesi sürecine ilişkin önemli bir değişiklik getirdi. Yeni düzenleme, bütün hisseli tapular için genel bir satış yasağı veya üçüncü kişilere satışın tamamen kaldırılması anlamına gelmiyor. Kanundaki şartların birlikte gerçekleştiği taşınmazlarda, satış kararı sonrasında yapılacak birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştiriliyor.
Bu nedenle 2026 düzenlemesini değerlendirirken, “hisseli tapular artık aile dışına satılamaz” gibi genellemelerden kaçınmak gerekir. Düzenlemenin kapsamı taşınmazın nasıl edinildiğine, maliklerin kim olduğuna ve ortaklığın hangi yöntemle giderildiğine göre belirlenir.
Kısa cevap: |
Hisseli Taşınmazlarda 2026’da Ne Değişti?
7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle İcra ve İflâs Kanunu’nun (İİK) 114. maddesinin ikinci fıkrasına yeni cümleler eklendi; yedinci fıkranın (6), (8) ve (9) numaralı bentleri değiştirildi. Buna göre, kanundaki özel şartları taşıyan taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Kanun ayrıca bu özel artırma usulünün bir defaya mahsus uygulanacağını açıkça belirtiyor.
Önceki sistemde de satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması mümkündü; ancak bunun için bütün paydaşların rızası gerekiyordu (TMK m.699/3). Yeni düzenlemenin asıl farkı, kanundaki şartlar varsa bu rızayı aramaksızın birinci artırmayı malik mirasçılara ayırmasıdır.
Düzenlemenin pratik etkisi
Önceki genel sistem | 7589 sayılı Kanun kapsamındaki özel sistem |
Satış herkese açık elektronik açık artırmayla yapılır; paydaşlar arasında artırma ancak bütün paydaşların rızasıyla mümkündür. | Birinci artırma, paydaşların rızası aranmaksızın yalnızca malik olan mirasçılar arasında, yine elektronik açık artırmayla yapılır. |
Genel artırma kuralları uygulanır. | Mirasçılara ayrılan özel artırma yalnızca bir kez uygulanır. |
Teklifin, muhammen kıymetin %50’si ile rüçhanlı alacakların toplamından hangisi fazlaysa bu miktarı ve masrafları geçmesi gerekir. | Özel birinci artırmada tekliflerin muhammen kıymetin %100’ünü geçmesi gerekir. |
Tek tip artırma süreci işler. | Birinci artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma herkese açık olarak ve genel %50 eşiğiyle yapılır. |
Yeni Düzenleme Hangi Taşınmazları Kapsıyor?
Düzenlemenin uygulanması için kanunda belirtilen koşulların birlikte değerlendirilmesi gerekir. Her hisseli taşınmaz veya her miras uyuşmazlığı otomatik olarak bu kapsama girmez.
1. Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması
Kanun metni, “tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri” taşınmazlardan söz ediyor. Öğretide ağırlık kazanan görüşe göre paylardan biri satın alma, bağış veya başka bir hukuki işlemle edinilmişse, edinen kişi mirasçılardan biri olsa bile bu şart gerçekleşmez. Örneğin mirasçılardan birinin diğer bir mirasçının payını satın alması da özel usulün uygulanmasını engeller. Buna karşılık kadastro tespitinde taşınmazın doğrudan mirasçılar adına tescil edilmesi, edinimin miras yoluyla gerçekleştiği sonucunu kural olarak değiştirmez.
2. Mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması
Taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin malik olması hâlinde özel birinci artırma usulü uygulanmaz; satış baştan itibaren genel kurallara göre yapılır. Burada şu ayrıma dikkat etmek gerekir: Paylaşma yapılmadıkça mirasçılar terekeye elbirliği hâlinde maliktir (TMK m.640) ve bir mirasçı taşınmazdaki hakkını tek başına üçüncü kişiye devredemez. Mirasçının miras payını noterde üçüncü kişiye devretmesi de (TMK m.677) bu kişiyi tapuda malik yapmaz. Üçüncü kişinin malik hâline gelmesi, kural olarak elbirliği mülkiyetinin önce paylı mülkiyete dönüştürülmesi (TMK m.644, 676) ve payın ardından tapuda devredilmesiyle mümkündür.
3. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması
Düzenleme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi aşamasına ilişkindir. Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa ortaklık aynen taksimle sona erdirilir ve satışa geçilmez (TMK m.699). Bu nedenle yeni kural, “miras kalan her taşınmazın satışı” için genel bir yöntem değildir.
Önemli ayrım: |
İlk Artırmaya Kimler Katılabilir?
Kanundaki şartlar mevcutsa birinci artırmaya sadece taşınmazda malik olan mirasçılar katılabilir. Bu aşamada mirasçı olmayan üçüncü kişiler ihaleye katılamaz. Böylece taşınmazın aile veya mirasçı grubu içinde kalabilmesi için ilk aşamada mirasçılara özel bir imkan tanınmış olur.
Bununla birlikte düzenleme, mirasçılardan birine diğerlerinin paylarını doğrudan ve tek taraflı olarak alma hakkı vermez. Satış yine elektronik satış portalında açık artırma usulüyle yürütülür; katılan malik mirasçılar arasında teklif süreci işler ve ihale şartlarının yerine getirilmesi gerekir.
Mirasçılar teminat yatırmak zorunda mı?
7589 sayılı Kanun’la değiştirilen İİK m.114/7-(6), teminattan muafiyeti yalnızca satışı isteyen ve artırmaya katılan alacaklı ile Hazine bakımından düzenliyor. Önceki metinde yer alan, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılan pay sahibinin payı oranında teminattan muaf tutulmasına ilişkin ifade yeni bentte bulunmuyor. Bu nedenle artırmaya katılmak isteyen mirasçıların, ilanda belirtilen ve kural olarak muhammen kıymetin yüzde onunu karşılayan teminatı yatırmaları gerekebilir. Teminat yükümlülüğünün satış ilanı ve şartnameden kontrol edilmesi önemlidir.
Ayrıca en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez. Yeni düzenlemeyle bu kişiye, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası da verilir (İİK m.114/7-(9)). Bu nedenle yalnızca “taşınmaz ailede kalsın” düşüncesiyle ödeme gücünü aşan teklif verilmemelidir.
“%100 muhammen bedel” ne anlama geliyor?
7589 sayılı Kanun’la değiştirilen İİK m.114/7-(8)’e göre, yalnızca malik mirasçıların katıldığı özel birinci artırmada elektronik satış portalında verilecek tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir. Kanun bu aşama için ayrıca rüçhanlı alacak ve masraf ölçütü öngörmüyor. İkinci artırmada ise teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacakların toplamından hangisi fazlaysa bu miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.
Dolayısıyla özel birinci artırmada taşınmaz muhammen kıymetin altında satılamaz. Muhammen kıymet, satış dosyasında kesinleşen kıymet takdiriyle belirlenen değerdir. Kıymet takdirine, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinde şikâyet yoluyla itiraz edilebilir (İİK m.128/a).
İlk Artırmada Hiçbir Mirasçı Taşınmazı Almazsa Ne Olur?
Kanun, yalnızca mirasçılar arasında yapılacak özel artırmanın bir defaya mahsus uygulanacağını söylüyor. Birinci artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma genel kurallara göre yapılır; bu aşamaya mirasçı olmayan üçüncü kişiler de katılabilir ve genel %50 eşiği uygulanır. Başka bir ifadeyle düzenleme, taşınmazın üçüncü kişilere hiçbir zaman satılamayacağı sonucunu doğurmaz.
Bu ayrım özellikle önemlidir. Kamuoyunda kullanılan “miras kalan ev artık aile dışına satılamayacak” gibi başlıklar, düzenlemenin kapsamını olduğundan geniş gösterir. Kanunun getirdiği yenilik, üçüncü kişilere satış ihtimalini tamamen ortadan kaldırmak değil, birinci artırmada malik mirasçılara öncelikli bir alan açmaktır.
Yeni Kural Daha Önce İlan Edilmiş Artırmalara Uygulanır mı?
7589 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesine göre İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesindeki bu değişiklikler, düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz. Bu artırmalar bakımından önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilir.
Bu nedenle geçiş bakımından belirleyici olan, ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarih değil, satış aşamasındaki açık artırma ilanının yapıldığı tarihtir. Yürürlük tarihinden (31 Temmuz 2026) önce ilanı yapılmış artırmalarda önceki hükümler, bu tarihten sonra ilan edilen artırmalarda ise yeni hükümler uygulanır.
Miras Kalan Hisseli Taşınmaz Paylaşılamıyorsa Ne Yapılabilir?
Mirasçılar taşınmazın kullanımı, devri veya paylaşımı konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Ortaklığın giderilmesinde temel olarak iki yöntem söz konusudur: taşınmazın niteliği uygunsa aynen taksim, aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi (TMK m.699). Miras paylaşımına ilişkin davalarda hâkim, olanak varsa taşınmazların her birinin tamamını bir mirasçıya verip değer farkını parayla denkleştirerek de paylaştırma yapabilir (TMK m.642/2). Mirasçılar ayrıca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de isteyebilir (TMK m.644).
Dava öncesinde arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa yargı yoluna başvurulabilir.
Görevli mahkeme hangisidir?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m.4/1-b). Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda yetki ve diğer usul şartları somut olaya göre değerlendirilmelidir.
Süre konusunda: |
Hisseli Taşınmaz Satışında Şufa (Önalım) Hakkı Devam Ediyor mu?
Önalım (şufa) hakkı yalnızca paylı mülkiyette doğar: Bir paydaş taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Miras kalan taşınmaz henüz paylaşılmamışsa ve mirasçılar elbirliği hâlinde malikse önalım hakkı gündeme gelmez; çünkü bu aşamada bir mirasçının taşınmazdaki hakkını tek başına satması zaten mümkün değildir. Ayrıca cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). Bu nedenle ortaklığın giderilmesi kapsamında yapılan ihale ile bir paydaşın kendi payını üçüncü kişiye iradi olarak satması aynı hukuki rejime tabi değildir.
Önalım hakkına ilişkin süre de 2025 sonunda değişti. 7571 sayılı Kanun’la değişik TMK m.733/4 uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir (TMK m.733/3).
Şufa hakkının şartları, dava süreci ve 2025 değişiklikleri hakkında ayrıntılı bilgi için Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Tarım Arazilerinde 2026’da Ne Değişti?
20 Haziran 2026 tarihinde yayımlanan 7584 sayılı Kanun, tarım arazilerinin korunması ve kullanımına ilişkin çeşitli değişiklikler getirdi. Ancak bu düzenlemeyi, 7589 sayılı Kanun’un mirasçılar arasındaki özel birinci artırma sistemiyle karıştırmamak gerekir. İki kanunun konusu ve hukuki etkisi farklıdır.
Özellikle tarım arazilerinin belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilememesi, hisselendirilememesi ve kural olarak pay ve paydaş adedinin artırılamaması ilkesi 2026’da ilk kez getirilen bir düzenleme değildir; 5403 sayılı Kanun’da daha önce de yer almaktadır. 7584 sayılı Kanun ise 2026 yılında tarım arazilerinin amacı dışında kullanımı, bazı hak edinimleri, izinsiz yapılar ve koruma tedbirleri gibi alanlarda yeni hükümler getirmiştir.
Bu nedenle tarım arazisine ilişkin bir hisseli tapu işleminde yalnızca 2026 değişikliklerine bakmak yeterli olmaz; 5403 sayılı Kanun’un mevcut hükümleri, taşınmazın tarımsal niteliği ve ilgili idari izinler birlikte değerlendirilmelidir.
Örnek Üzerinden Yeni Sistem
Bir taşınmazın üç kardeşe miras yoluyla kaldığını ve tapuda yalnızca bu üç kardeşin malik olduğunu düşünelim. Kardeşler taşınmazı aynen paylaşamıyor ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar veriliyor.
- Kanundaki şartlar mevcutsa birinci artırmaya yalnızca taşınmazın maliki olan üç mirasçı katılabilir.
- Bu özel birinci artırmada tekliflerin muhammen kıymetin %100’ünü geçmesi gerekir.
- Mirasçılardan biri, ilanda belirtilen teminatı yatırıp en yüksek geçerli teklifi verir ve ihale bedelini süresinde öderse taşınmazı ihale yoluyla edinir.
- Birinci artırmada satış gerçekleşmezse özel mirasçı artırması tekrarlanmaz; ikinci artırma herkese açık olarak genel kurallara göre yapılır.
Buna karşılık kardeşlerden biri, paylı mülkiyete geçildikten sonra payını üçüncü bir kişiye satmış ve bu kişi tapuda malik olmuşsa “mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması” şartı sağlanmaz; satış baştan itibaren genel kurallara göre yapılır. Kardeşlerden birinin diğerinin payını satın alması hâlinde de “tüm maliklerin miras yoluyla edinmesi” şartı gerçekleşmediğinden aynı sonuç doğar.
Sıkça Sorulan Sorular
2026 düzenlemesi bütün hisseli tapuları kapsıyor mu?
Hayır. Düzenleme, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği, mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen taşınmazlar bakımından özel birinci artırma usulü getiriyor.
Miras kalan taşınmaz artık üçüncü kişiye satılamaz mı?
Hayır. Kanun yalnızca birinci artırmayı malik mirasçılara ayırıyor. Bu özel usul bir defa uygulanıyor; satış gerçekleşmezse ikinci artırmada genel kurallar devreye giriyor.
İlk artırmada taşınmaz muhammen bedelin altında satılabilir mi?
Hayır. Özel birinci artırmada tekliflerin muhammen kıymetin %100’ünü geçmesi gerekir. İkinci artırmada ise genel yüzde elli eşiği ile rüçhanlı alacaklar ve masraflara ilişkin hükümler uygulanır.
Mirasçılar ilk artırmaya katılırken teminat yatırmak zorunda mı?
Yeni İİK m.114/7-(6), pay sahiplerine özgü teminat muafiyetine yer vermiyor. Bu nedenle mirasçıların, ilanda belirtilen ve kural olarak muhammen kıymetin yüzde onunu karşılayan teminatı yatırmaları gerekebilir. İhale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez ve alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.
Daha önce ilan edilmiş bir artırmada yeni sistem uygulanır mı?
Hayır. 7589 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda, geçiş hükmü uyarınca önceki hükümler uygulanmaya devam eder. Belirleyici olan dava tarihi değil, artırma ilanının tarihidir.
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk gerekir mi?
Evet. 1 Eylül 2023’ten beri ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır.
Şufa hakkı için süre kaç yıldır?
Yasal önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4). Önceki iki yıllık üst süre, 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’la bir yıla indirilmiştir.
7584 sayılı Kanun tarım arazilerinde paydaş artırma yasağını 2026’da mı getirdi?
Hayır. Tarım arazilerinde belirli koşullarda pay ve paydaş adedinin artırılamamasına ilişkin temel kural 5403 sayılı Kanun’da daha önce de bulunuyordu. 7584 sayılı Kanun 2026’da tarım arazilerinin korunması ve kullanımına ilişkin başka değişiklikler getirdi.
Sonuç
2026 yılında yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, miras yoluyla edinilmiş belirli taşınmazların ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde önemli fakat sınırlı kapsamlı bir değişiklik yaptı. Kanundaki şartlar gerçekleştiğinde birinci artırma, paydaşların rızası aranmaksızın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılıyor ve bu aşamada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekiyor. Ancak bu sistem bütün hisseli tapulara uygulanmadığı gibi, üçüncü kişilere satış ihtimalini de tamamen ortadan kaldırmıyor.
Miras kalan taşınmazın tapu kaydı, mülkiyetin elbirliği mi yoksa paylı mı olduğu, payların edinim biçimi, taşınmazda üçüncü kişi malik bulunup bulunmadığı, açık artırmanın ilan tarihi, teminat koşulları ve ortaklığın giderilmesi dosyasının bulunduğu aşama sonucu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle somut uyuşmazlıkta güncel tapu kaydı ve dosya kapsamı üzerinden hukuki değerlendirme yapılması önemlidir.
Mevzuat ve Resmî Kaynaklar
Kaynaklar: 7589 – TBMM | Adalet Bakanlığı duyurusu | TMK m.732-734 | HUAK m.18/B | 7584 – TBMM | TMK m.640, 642, 644, 677, 699 | İİK m.114, 128/a | 7571 sayılı Kanun | HMK m.4
Yasal Uyarı!
Web sayfamızda yayınlanan tüm makale ve içeriklerin telif hakları Av. Öncü ÖZBAY’a aittir. Söz konusu içeriklerin izinsiz kopyalanması ya da özetlenerek kullanılması durumunda yasal yollara başvurulacaktır.
