Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Bir taşınmazı ya da malı birden fazla kişiyle ortak kullanmak çoğu zaman sorun yaratır. Miras kalan bir evin kim tarafından kullanılacağı, kardeşlerin satışa yanaşmaması, eşler arasında ortak alınmış bir taşınmazın paylaşım ihtiyacı veya ortak yatırım yapılan bir mülkün artık birlikte yönetilememesi…
Bu durumlarda en sık sorulan sorular şunlardır:

• “Bu ortaklığı nasıl sonlandırabilirim?”
  
• “Ortaklığın giderilmesinde süreç nasıl işler, ne kadar sürer?”
  
• “Aynen bölme mi yoksa satış mı daha mantıklı?”
  
• “Diğer paydaş razı değilse ne olur?”
  

İşte ortaklığın giderilmesi davası, tam olarak bu sorunları adil ve hukuki bir zeminde çözmek için düzenlenmiş bir yoldur. Bu davanın amacı bir tarafı cezalandırmak ya da tarafları karşı karşıya getirmek değildir; amaç ortak mülkiyeti, herkesin hakkını koruyan en adil yöntemle sona erdirmektir.

2026 uygulamasında, bu tür uyuşmazlıkların çözümünde artık zorunlu arabuluculuk ilk adımı oluşturur. Bu nedenle dava açmadan önce, paydaşların bir araya gelip anlaşma ihtimali değerlendirilir; anlaşma sağlanamazsa süreç mahkemeye taşınır.

Bu içerikte, ortaklığın giderilmesi davasına dair tüm merak edilenleri; süreç nasıl işler, hangi yöntem daha avantajlı, masraflar neler, dava ne kadar sürer gibi konuları adım adım ele alacağız.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?

Bir taşınmazda veya taşınır bir malda birden fazla kişinin paydaş olması ve paydaşların ortaklığı kendi aralarında anlaşarak sona erdirememesi durumunda başvurulan dava türüne Ortaklığın Giderilmesi Davası (diğer adıyla İzale-i Şuyu Davası) denir.

En sık karşılaşılan örnek: Miras kalan bir evde kardeşlerden bazıları satmak ister, bazıları istemez. Bu durumda ortaklık devam ettikçe ne satış yapılır ne de kullanım sorunsuz olur. İşte bu çıkmazı çözmek için ortaklığın giderilmesi davası açılır.

Bu dava sonunda ortak mülkiyet sona erer ve taraflar haklarına düşen parayı veya mal üzerindeki paylarını tek başına kullanabilir hale gelir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Çeşitleri

Bu davada ortaklık iki yolla sona erdirilir:

1) Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

En çok uygulanan yöntemdir.

• Mal (örneğin ev, arsa, araba) mahkeme kararıyla satış memurluğu tarafından açık artırma ile satılır.
  
• Elde edilen satış bedeli, tüm ortaklara payları oranında dağıtılır.
  

2) Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Mülkün fiziksel olarak bölünebildiği durumlarda tercih edilir.

• Arsanın parselasyonu mümkünse,
  
• Tarlanın bölünmesi ekonomik olarak uygunsa,
  
• Bağımsız kullanım imkânı varsa,
  

mahkeme malı paydaşlar arasında fiilen bölebilir.

Bu Dava Ne Kazandırır?

• Malın satılamaması sorununu çözer. Satmak isteyen paydaş, diğerlerinin itirazıyla yıllarca beklemek zorunda kalmaz.
  
• Paydaşlar parasal karşılıklarını alır. Kişi artık payına düşen parayı tek başına kullanabilir.
  
• Miras paylaşımını hızlandırır.  Miras kalan yer yüzünden kardeşler arasında süren belirsizlik ortadan kalkar.
  
• Kullanım kaynaklı anlaşmazlıklara son verir. “Kim kullanıyor, kim kira ödeyecek, kim masraf yapacak?” gibi sorunlar çözülür.

Hangi Durumlarda Bu Davayı Açmaya Gerek Yoktur?

• Paydaşlar kendi aralarında anlaşabiliyorsa
  
• Malın satışı zaten serbestçe yapılabilecek durumdaysa
  
• Paydaşlardan biri diğerlerinin payını satın almak istiyorsa
  
• Mal üzerinde ortak kullanımda bir sorun yoksa

Kimler Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Açabilir? 

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) mülkiyet ilişkisini sona erdirmek isteyen her paydaşın tek başına başvurabileceği bir dava türüdür. Bu davanın açılabilmesi için temel koşul, kişilerin geçerli bir paydaşlık ilişkisi içinde olması ve bu paydaşlığın devamını istememeleridir.

Bu bölümde; kimlerin davayı açabileceği, hangi durumlarda taraf sıfatına sahip olunacağı ve paydaşların hukuki konumlarının nasıl değerlendirildiği ayrıntılı olarak açıklanacaktır.

Paydaşlık Sıfatı: Davanın Açılabilmesinin Temel Koşulu

Paydaşlık (şüyu) olmadan dava açılamaz

Ortaklığın giderilmesi davası, hukuki niteliği gereği ancak birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyetine sahip olması halinde açılabilir.
Aksi hâlde, başka bir anlatımla;

• Mülkiyet tamamen tek kişiye aitse,
  
• Paydaşlık sona ermişse,
  
• Taşınmazın tamamı üçüncü kişiye devredilmişse,

dava açılması mümkün değildir. Her iki mülkiyet türünde de tasfiye ancak ya oy birliğiyle anlaşma ya da mahkeme kararı ile mümkündür.

Her Paydaş Tek Başına Dava Açabilir

Türk Medeni Kanunu’na ve yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, payının büyüklüğüne bakılmaksızın paydaşlardan herhangi biri, diğer paydaşların rızasını almasına gerek duymadan tek başına dava açabilir.

• Diğer paydaşlar “biz ortaklığın devamını istiyoruz” diyerek davayı engelleyemez.
  
• Paydaşlardan birinin ölmesi, taşınmazın mirasçılar arasında kalması, yıllardır taksim yapılamaması gibi durumlar davanın açılmasına engel oluşturmaz.

Pay Oranı Önemli Değildir: %1 Pay Sahibi Bile Dava Açabilir

Davanın açılabilmesi için pay oranının büyük ya da küçük olması aranan bir şart değildir.

• Taşınmazın %1, %0,5 veya daha düşük bir oranına sahip olan paydaş bile bu davayı açabilir.
  
• Çünkü hukuki tasfiye ihtiyacı, pay oranından bağımsızdır.

Önemli olan tek kriter paydaşlık ilişkisinin varlığıdır.

Elbirliği Mülkiyetinde (İştirak) Dava Açma: 

Elbirliği mülkiyetinde (örneğin:

• miras ortaklığı,
  
• aile malları ortaklığı,
  
• adi ortaklık

paylar belirli değildir. Bu nedenle, izale-i şuyu davasının açılması için tüm paydaşların birlikte hareket etmesi gerektiği düşünülse de bu yanlıştır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre miras ortaklığında paydaşlardan biri tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Tüzel Kişiler de Dava Açabilir

Paydaşlık ilişkisi yalnızca gerçek kişilerle sınırlı değildir.

• Şirketler
  
• Dernekler
  
• Vakıflar
  
• Belediyeler
  
• Kamu kurumları

Gibi tüzel kişiler de izale-i şuyu davası açabilir. Tüzel kişiler yetkili temsilci aracılığıyla dava açılabilirler.

İntifa, Sükna, Üst Hakkı Gibi Sınırlı Aynî Hak Sahipleri Dava Açabilir mi?

Bu kişiler paydaş olmadıkları için ortaklığın giderilmesi davası açamazlar.
Ancak intifa hakkı tesis edilmiş bir taşınmaza ilişkin açılacak ortaklığın giderilmesi davasında intifa hakkı sahiplerinin davaya dahil edilmeleri zorunluluktur. Dava sürecinde intifa hakkı sahibinin bu hakkının paraya çevrilmesi ya da intifa hakkının devam edip etmeyeceği hususlarının karara bağlanması gerekecektir. (Yargıtay 14. H.D. 2015/500 E. 2016/2177 K. ve 25.02.2016 tarihli kararı)

Tapuda Paydaş Görünmeyen Kişiler Dava Açabilir mi?

Normal şartlarda tapuda paydaş olarak görünmeyen kişi dava açamaz.
Ancak iki istisna vardır:

1. Mirasçı olmak

Veraset ilamında mirasçı olarak görünen kişi, tapu mirasçılar adına intikal etmemiş olsa bile bu davayı açabilir.
Çünkü miras bırakanın ölümüyle birlikte miras malları kendiliğinden mirasçıların ortak mülkiyetine geçer.

2. Pay devri yapılmış ancak tapuda tescil edilmemişse

• Satış vaadi sözleşmesiyle pay satın alan kişi
  
• Mahkeme kararıyla pay devri hakkı kazanmış kişi

doğrudan taraf sıfatı kazanmaz; önce tescil gerekir. Fakat tescili sağlayacak davayı açabilir.

Paydaş Olmayan Kişiler Davalı Gösterilebilir mi?

Hayır. Davalı sıfatı da yalnızca paydaşlara aittir.

Uygulamada en büyük problem: Adresine ulaşılamayan, yurtdışında olan veya hiç iletişim kurulamayan paydaşlar. Bu durumda süreç şöyle işler:

1) Önce MERNİS ve bilinen tüm adreslere tebligat yapılır: Mahkeme, paydaşın tüm resmi sistemlerdeki adreslerini araştırır.

2) Tebligat yapılamazsa / kişi bulunamazsa → İlanen tebligat yapılır

7201 sayılı Tebligat Kanunu kapsamında:

• Mahkeme, tebligatı ilan yoluyla yapar.
• Genellikle yerel bir gazetede veya elektronik tebligat portalında yayımlanır.
• İlan tarihinden itibaren belirli bir süre geçince tebligat yapılmış sayılır.

Paydaşın bulunamaması davanın açılmasına engel değildir. İlanen tebligat sayesinde süreç tamamlanır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Nasıl Bir Yol Haritası İşler?

Ortaklığın giderilmesi davaları, dışarıdan bakıldığında karmaşık görünse de aslında belirli aşamalar halinde ilerleyen oldukça sistematik bir süreçtir. Aşağıdaki yol haritası, bir kullanıcı olarak “Benim dosyam nasıl ilerler?” sorusunun tüm yanıtlarını anlaşılır şekilde sunar.

1) Zorunlu Arabuluculuk (2025’te İlk Durak)

Bu davalarda arabuluculuk başvurusu zorunludur. Amaç, mahkemeye gitmeden önce paydaşların konuşarak çözüm bulup bulamayacağını test etmektir.

Arabuluculuk görüşmesine giderken yanınızda bulunması faydalı belgeler:

• Tapu kayıtları
  
• Pay oranlarını gösterir bilgiler
  
• Taşınmazın kullanım şekline dair fotoğraf / açıklama
  
• Anlaşmazlığı özetleyen kısa bilgi
  
• Tercih edilen çözüm: satış mı, aynen taksim mi?

2) Davanın Açılması ve Dilekçe Aşaması

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır.
Dilekçede şu noktalar açıkça belirtilir:

• Paydaşlar kimlerdir?
  
• Taşınmazın adresi ve tapu bilgileri nelerdir?
  
• Neden ortaklık sona erdirilmek istenmektedir?
  
• Tercih edilen yöntem: satış mı, aynen taksim mi?
  
• Varsa taşınmazın bir paydaş tarafından tek taraflı kullanılmasına ilişkin bilgiler.
  

Bu aşamadan sonra mahkeme hızlıca teknik değerlendirme için bilirkişi talebine geçer.

3) Bilirkişi İncelemesi ve Rapor

Bilirkişi, sürecin en belirleyici aşamasıdır.
Teknik uzmanlar taşınmazı inceler:

• Bölünebilirlik: Taşınmaz fiziksel olarak birden fazla parçaya ayrılabilir mi?
  
• Değer kaybı: Bölünürse taşınmazın değerinde ciddi bir kayıp olur mu?
  
• İmar durumu: Yasal olarak bölünmeye elverişli mi?
  
• Paydaş sayısı: Her paydaşın bağımsız bölüm kullanması mümkün mü?
  

4) Mahkemenin Çözüm Yöntemine Kararı: Aynen Taksim mi, Satış mı?

Aynen Taksim (Bölerek Paylaştırma)

Genellikle arsa, tarla gibi geniş taşınmazlarda uygulanır.
Bölme sonucunda her paydaş kendi bölümünü bağımsız şekilde kullanabiliyorsa ve/veya taşınmazın değerinde önemli ölçüde azalma meydana gelmiyorsa mahkeme bu yöntemi seçebilir.

Satış Suretiyle Giderme

Daire, ev, dükkan gibi bölünmesi fiziken mümkün olmayan taşınmazlarda en çok tercih edilen yöntemdir. Ayrıca bölünmenin önemli değer kaybı yaratacağı durumlarda da satış kararı verilebilir.

Kat Mülkiyetine Geçiş (İstisna)

Teoride bir çözüm olsa da projeler, belediye süreçleri, teknik şartlar ve maliyet nedeniyle pratikte zordur. Üzerinde apartman vb yapı bulunan arsalarda başvurulabilir.

Paydaşlardan Birine Tahsis (İstisna)

Bazı özel durumlarda, gerek bölmenin gerekse satış işlemlerinin önemli ölçüde değer kaybına yol açabileceği öngörülmesi durumunda mahkeme taşınmazın tamamının diğerlerine uygun bir bedel ödemesi karşılığında paydaşlardan biri adına tescil edilmesine karar verebilir.

5) Satış Süreci: İhale, Bedel, Dağıtım

Mahkeme satış kararı verdiğinde satış süreci İcra İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde aşağıdaki şekilde yürütülür:

1. Satış memuru veya icra müdürlüğü görevlendirilir.
   
2. Taşınmaz için ekspertiz değeri belirlenir.
   
3. Satış ilanı yayımlanır.
   
4. Açık artırma yapılır ve en yüksek teklifi veren taşınmazı alır.
   
5. Elde edilen bedel, tapudaki pay oranına göre paydaşlara dağıtılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında En Sık Yapılan Hatalar 

Ortaklığın giderilmesi davası, teknik olarak basit gibi görünse de uygulamada en çok hatanın yaşandığı dava türlerinden biridir. Bu hataların önüne geçmek hem süreci hızlandırır hem de maddi kayıpların önüne geçer.

1. Eksik Tapu veya Evrakla Dava Açmak

Birçok kişi “nasıl olsa tapu kaydı sistemde görülüyor” düşüncesiyle dava açsa da, pratikte eksik bir belge bile sürecin aylarca uzamasına neden olabilir.
Bu nedenle aşağıdaki belgelerin eksiksiz olduğundan emin olmak gerekir:

• Güncel tapu kaydı
  
• Pay oranlarını gösteren kayıtlar
  
• İmar durumu (bazı taşınmazlarda ihtiyaç duyuluyor)
  
• Varsa muhdesata ilişkin bilgiler
  

Eksik evrak nedeniyle mahkemenin sizden yeniden belge istemesi, bilirkişi sürecinin ertelenmesi, duruşmaların ileri tarihlere ötelenmesi gibi ciddi zaman kayıpları doğurur.

2. Yanlış Paydaş veya Eksik Taraf Gösterimi

Bu, ortaklığın giderilmesi davalarının en kritik hatasıdır. Dava usulden reddedilebilir, ilerlemiş dava süreci en başa dönebilir, hataen gösterilen davalının ya da gerçek davalının uğradığı zararlardan sorumluluk doğabilir.

3. Muhdesatın Dava Öncesi Tespit Edilmemesi

Bir taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç, eklenti gibi değer artırıcı unsurlara muhdesat denir.
Uygulamada karşılaşıan hatalar:

• Davanın yalnızca arsa olarak ele alınması, üzerindeki muhdesatın dikkate alınmaması,
• Bu muhdesatların kime ait olduğunun önceden tespit edilmemesi
  

4. Değer Tespiti (Kıymet Takdiri) İtiraz Süresinin Kaçırılması

Kıymet takdiri raporu geldiğinde vakit kaybetmeden incelenmeli ve gerekiyorsa süresi içinde itiraz edilmelidir.

5. Arabuluculuğu Formalite Olarak Görmek

Ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Ancak birçok kişi arabuluculuğu “formaliteden geçirilmesi gereken bir adım” olarak görür.
Bu yaklaşım büyük bir yanlıştır.

Arabuluculukta:

• Paydaşların anlaşması halinde dava masrafları sıfıra yakın olur,
  
• Süreç haftalar içinde sonuçlanır,
  
• Satış ya da aynen taksim çok daha kontrollü yapılabilir.
  

Hangi Yol Sizin İçin Daha Avantajlıdır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında “en doğru yöntem”, taşınmazın türüne, paydaşların ilişkisine ve ekonomik gerçekliğe göre değişir.

A) Aynen Taksim – Size Uygunsa:

✔ Taşınmaz fiziksel olarak bölünebilir durumdaysa
✔ Paydaşlar arasında çok sert bir çatışma yoksa
✔ Herkes malın satılmadan korunmasını istiyorsa
✔ Arazi/bina bölündüğünde ekonomik değer kaybı oluşmuyorsa

B) Satış Suretiyle Giderme – Size Uygunsa:

✔ Taşınmaz bölünemiyorsa
✔ Paydaşlardan biri evi/arsayı tek başına kullanıyor ve diğerleri mağdur oluyorsa
✔ Taraflar arasında uzlaşma ihtimali yoksa
✔ Hızlı şekilde nakde dönüşmek istiyorsanız
✔ Paydaş sayısı çok ve iletişim çok zorsa

Özel Bir Uygulama: Tarımsal Arazilerde “Ehli Mirasçı” Tespiti

Toprak koruma ilkesine istinaden gerek Türk Medeni Kanunu gerekse Toprak Koruma Kanunu hükümlerine uygun olarak Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik kapsamında tarımsal arazilerde bazı durumlarda özel hükümler uygulanır. Mirasçılar arasında tarımsal arazinin paylaşılamadığı ve hangi mirasçıya bırakılması gerektiği hususunda anlaşılamadığı durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından Ehil Mirasçı tespiti yapılarak arazi bu mirasçıya özgülenir. 

Ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla izale-i şuyu davası süreçleri yapısı gereği karmaşık ve dikkatle ele alınması gereken süreçlerdir. Bu nedenle alanında uzman bir profesyonele danışmanızı tavsiye eder, Denge Hukuk Ofisi olarak size bilgi sunmaya ve yolunuzu netleştirmenize yardımcı olmaya her zaman hazır olduğumuzu bilmenizi isteriz.

Sık Sorulan Sorular (S.S.S)