Müteahhit Yükümlülükleri ve Arsa Sahibinin Hakları

1. Müteahhidin Asli Yükümlülükleri (Borçları)

Müteahhidin sorumlulukları sadece “binayı bitirmek” ile sınırlı değildir. Kanun ve yerleşik yargı kararları, yükleniciye (müteahhit) bir dizi alt yükümlülük yükler:

Yapıyı Meydana Getirme ve Teslim Etme Borcu

Yapıyı meydana getirme ve teslim etme borcu müteahhidin en temel borcudur. Ancak bu borç sadece fiziksel bir yapı inşa etmek değildir.

• Bina, belediyeden onaylı mimari projeye, ruhsata ve imar durumuna %100 uygun olmalıdır.
• Sözleşme ekinde yer alan teknik şartnamedeki malzeme kalitesi (seramik markasından asansör özelliklerine kadar) eksiksiz yerine getirilmelidir.
• Yargıtay kararlarına göre, aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça binayı iskan alınmış şekilde teslim etmek müteahhidin borcudur. İskanı olmayan bina, hukuken “tamamlanmış” sayılmaz.
• Nama İfaya İzin Davası: İnşaatı Arsa Sahibinin Tamamlaması; Müteahhit işi yarım bırakır ve çalışmaya devam etmezse, arsa sahibi mahkemeden inşaatın müteahhit hesabına bir başkasına yaptırılması için “nama ifaya izin” talep edebilir. Bu dava sayesinde arsa sahibi sözleşmeyi feshetmeden inşaatı kendisi bitirir ve yaptığı tüm masrafları müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satışı yoluyla tahsil etme hakkını kazanır.

Sadakat ve Özen Borcu (TBK m. 471)

Müteahhit, arsa sahibinin menfaatlerini korumak zorundadır. Kanun burada müteahhidi sıradan bir işçi gibi değil, “basiretli bir iş adamı” gibi sorumlu tutar.

• İşin uzmanı olan müteahhittir; dolayısıyla arsa sahibinin yanlış bir talimatı varsa (örneğin teknik olarak hatalı bir istek), müteahhit arsa sahibini uyarmakla yükümlüdür. Uyarmazsa doğacak zarardan sorumlu olur.

İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma

• Genel kural, müteahhidin işi bizzat yapmasıdır. Ancak günümüzde taşeron (alt yüklenici) kullanımı yaygındır. Müteahhit işi başkasına yaptırsa dahi, taşeronun hatasından dolayı arsa sahibine karşı bizzat sorumludur.
• Alt Yüklenici (Taşeron) Hatalarından Müteahhidin Sorumluluğu; Müteahhit, inşaatın belirli kısımlarını uzmanlık gerektirdiği gerekçesiyle taşeronlara devretse dahi, bu kişilerin yaptığı her türlü hata, eksiklik ve ayıptan arsa sahibine karşı bizzat sorumludur. Yargıtay uygulamasına göre müteahhit, “taşeronun hatasıdır” diyerek sorumluluktan kurtulamaz ve sanki işi kendi yapmış gibi tüm zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

Malzeme Temini ve Araç-Gereç Sağlama Borcu

Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, inşaat için gerekli olan tüm iş makinelerini, vinçleri, iskeleyi ve inşaat malzemelerini müteahhit sağlamak zorundadır. Malzemenin ayıplı olması durumunda, müteahhit tıpkı bir “satıcı” gibi sorumlu tutulur.

Müteahhidin İşe Başlama ve Teslim Süresine Uyma Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık rastlanan uyuşmazlık konusu, inşaatın kararlaştırılan tarihte bitirilmemesidir. Müteahhidin sürelere uymaması hukukta “Yüklenicinin Temerrüdü” olarak adlandırılır.

İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Yükümlülüğü

Müteahhit sadece teslim tarihinde değil, inşaatın her aşamasında belirli bir tempoda çalışmak zorundadır. Eğer inşaatın gidişatından, kararlaştırılan tarihte bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa; arsa sahibi teslim tarihini beklemeden sözleşmeyi feshetme veya müdahale etme hakkına sahip olabilir (TBK m. 473).

2.İnşaattaki Eksik ve Ayıplı İşlerden Sorumluluk

İnşaatın bitmiş olması, müteahhidin sorumluluğunun bittiği anlamına gelmez. Teslim edilen yapının hem projeye hem de fen kurallarına uygun olması gerekir.

Açık Ayıp ve Gizli Ayıp Ayırımı

• Açık Ayıp: Teslim sırasında gözle görülebilen eksikliklerdir (Örn: Duvar boyasının hatalı olması, prizlerin takılmaması). Bunlar teslim alınırken “ihtirazi kayıt” (şerh) düşülerek bildirilmelidir.
• Gizli Ayıp: Kullanımla birlikte sonradan ortaya çıkan, ilk bakışta fark edilemeyen kusurlardır (Örn: Tesisat sızıntıları, çatı akması, temel yalıtım sorunları).

Ayıba Karşı Tekeffül Borcu (TBK m. 475)

Eser ayıplı teslim edilmişse arsa sahibi, TBK m. 475 uyarınca aşağıdaki seçimlik haklara sahiptir:

• Ücretsiz onarım isteme: Ayıbın giderilmesinin yükleniciye aşırı bir masraf yüklememesi şartıyla, eserin onarılarak ayıbın giderilmesi talep edilebilir.
• Bedelde indirim (ayıp oranında): Ayıp oranında arsa payı iadesi veya tazminat talep edilebilir.
• Sözleşmeden dönme: Bu hak, yalnızca eserin iş sahibi için kullanılamayacak derecede veya hakkaniyete aykırı düşecek ölçüde ayıplı olması ya da sözleşmenin esaslı unsurlarına aykırılık bulunması hâlinde kullanılabilir. Yargıtay uygulamasına göre, eserin tamamen yıkılıp yeniden yapılmasını gerektirecek nitelikte ağır yapısal ayıplar (taşıyıcı sistem hataları, deprem yönetmeliğine aykırılık, temel kusurları gibi) bu kapsamda değerlendirilir. Ufak veya giderilebilir ayıplar sözleşmeden dönme hakkı vermez; bu durumda yalnızca onarım veya bedel indirimi talep edilebilir.

3. Sosyal Güvenlik ve Vergi Yükümlülükleri

Müteahhit, inşaat süreciyle ilgili tüm idari ve mali yükümlülüklerin de tek sorumlusudur.

• SGK Primleri ve İşçi Hakları: İnşaatta çalışan işçilerin sigorta primlerinden, maaşlarından ve iş kazalarından birincil derecede müteahhit sorumludur. Arsa sahibinin “asıl işveren” sıfatıyla sorumlu tutulmaması için sözleşmede bu maddelerin detaylandırılması hayati önem taşır.
• Vergi ve Harçlar: Ruhsat harçları, yapı denetim ücretleri ve cins tashihi harçları gibi giderler, aksi kararlaştırılmadıkça müteahhide aittir.

4. Arsa Sahibinin Hakları

Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması hâlinde arsa sahibinin elinde önemli hukuki imkânlar bulunur. Ancak bu imkânların etkili biçimde kullanılabilmesi, doğru sırada ve doğru hukuki araçlarla hareket etmeye bağlıdır.

4.1. Dava Öncesi Kritik Adım: İhtarname ve İhtiyati Tedbir

Müteahhidin sözleşmeye aykırı davrandığı tespit edildiğinde doğrudan dava açmak çoğu kez en doğru hareket değildir. Hak kayıplarının önlenmesi için iki kritik ön adımın atılması gerekir: usulüne uygun ihtarname göndermek ve gerekirse ihtiyati tedbir kararı aldırmak.

İhtarname ile Müteahhidin Temerrüde Düşürülmesi

İhtarname yalnızca bir uyarı değil, müteahhidin temerrüde düşürülmesini sağlayan resmi bir hukuki belgedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre usulüne uygun ihtarname ile temerrüde düşürülmemiş bir müteahhitten gecikme tazminatı talep edilemez. Bu nedenle ihtarname, açılacak davanın hukuki temelini oluşturur.

İhtarname noter kanalıyla gönderilmelidir. Adi yazılı ihtar geçerli olmakla birlikte ispat gücü zayıftır; noter ihtarnamesi ise resmi belge niteliğinde olup mahkemede kesin delil oluşturur. Geçerli bir ihtarnamede şu unsurların açıkça yer alması şarttır: tarafların kimlik bilgileri, sözleşmenin tarihi ve noter yevmiye numarası, sözleşmeye aykırılığın somut tarifi, yerine getirilmesi istenen edim, makul süre, sürenin sonunda hangi seçimlik hakkın kullanılacağı ve hukuki dayanaklar.

İhtarnamede tanınacak makul süre, kanunda kesin olarak belirlenmemiş olup işin niteliğine göre değişir. Pratikte küçük eksiklikler için 7-15 gün, iskan başvurusu ve eksik belgelerin tamamlanması için 15-30 gün, orta düzey eksik işler için 30-60 gün, önemli yapısal eksiklikler için ise 60-90 gün arası süreler verilmektedir. Aşırı kısa süreler mahkemece yetersiz bulunabilirken, aşırı uzun süreler gereksiz hak kaybına yol açabilir.

İhtarnamede en sık yapılan hatalar şunlardır: aykırılığın muğlak ifade edilmesi (“inşaat geri kaldı” gibi), hangi seçimlik hakkın kullanılacağının belirtilmemesi, yetersiz makul süre verilmesi ve birden fazla aykırılık varsa hepsinin tek tek belirtilmemesi.

İhtiyati Tedbir ile Mal Kaçırılmasının Önlenmesi

İhtarname gönderildikten hemen sonra atılması gereken ikinci kritik adım ihtiyati tedbir kararı aldırmaktır. Bu adım atılmazsa müteahhit, dava sonuçlanana kadar geçecek sürede kendisine kalacak bağımsız bölümleri iyi niyetli üçüncü kişilere satabilir; 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ışığında bu satışların geri alınması artık ciddi şekilde güçleşmiştir.

HMK m. 389-399 kapsamında talep edilebilecek başlıca tedbirler şunlardır: müteahhide devredilmiş bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarına ihtiyati tedbir şerhi konulması, müteahhidin tasarruf işlemlerinin yasaklanması, sözleşme imzalanırken müteahhide verilen genel vekaletin azli ve gerekli hâllerde yapı durdurma tedbiri. Mahkemeden tedbir kararı alınmasından sonra iki hafta içinde esas dava açılmazsa tedbir kendiliğinden kalkar.

Müteahhidin sözleşmeye aykırı davrandığı tespit edildiğinde arsa sahibi şu sırayla hareket etmelidir: önce noterden ihtarname çekilmeli, ardından tapu kayıtları kontrol edilmeli, müteahhide verilen vekalet azledilmeli, mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmeli ve sürenin sonunda esas dava açılmalıdır.

4.2. Müteahhidin Temerrüdü Hâlinde Seçimlik Haklar (TBK m. 125)

Müteahhit kararlaştırılan tarihte inşaatı iskan alınmış şekilde teslim edemezse ve usulüne uygun ihtarname ile temerrüde düşürülmüşse, arsa sahibi TBK m. 125 kapsamında üç temel seçimlik hakka sahiptir. Bu haklar arasında hiyerarşi yoktur; arsa sahibi somut duruma göre lehine olanı serbestçe seçer. Ancak Yargıtay uygulamasına göre ihtarnamede hangi hakkın kullanıldığı belirtilmemişse, arsa sahibinin aynen ifayı tercih ettiği varsayılır. Bu nedenle ihtarnameden önce hangi hakkın kullanılacağının belirlenmesi büyük önem taşır.

Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı

Arsa sahibi sözleşmeyi ayakta tutarak inşaatın tamamlanmasını isteyebilir. Bu yöntem üç farklı şekilde uygulanır: pasif aynen ifada arsa sahibi inşaatın müteahhit tarafından tamamlanmasını beklerken gecikme tazminatı ve cezai şart talep eder; nama ifaya izin yönteminde mahkemeden inşaatın müteahhit hesabına bir başkasına yaptırılması için izin alınır; eksik işler bedelinin tahsili yönteminde ise sadece eksik kalan kısımların bedeli talep edilerek arsa sahibi eksiklikleri kendisi tamamlatır. Tüm bu yöntemlerde arsa sahibi rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı talep etme hakkını korur; sözleşmede cezai şart varsa ayrıca o da istenebilir.

Müspet Zararın Tazmini

Arsa sahibi sözleşmeyi ayakta tutmaktan vazgeçer ancak sözleşmeden tamamen dönmez. Sözleşmenin gereği gibi ifa edilmiş olsaydı içinde bulunacağı ekonomik durum ile mevcut durumu arasındaki farkı tazminat olarak talep eder. Müspet zarar fiili zarar (kira ödemek zorunda kaldığı bedeller, taşınma masrafları gibi) ve yoksun kalınan kâr (bağımsız bölümleri zamanında teslim almış olsaydı elde edebileceği kira veya satış geliri) kalemlerinden oluşur.

Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazmini

Arsa sahibi sözleşmeyi tamamen sona erdirir; tapular iade edilir ve sözleşme öncesi duruma dönülür. Bu hâlde menfi zarar (sözleşme görüşmeleri masrafları, noter ve tapu giderleri, sözleşmeye güvenerek reddedilen tekliflerden doğan kayıplar, ödenen kira bedelleri) tazmini talep edilebilir. Ancak bu hakkın kullanımında aşağıda açıklanan %90 Kuralı belirleyicidir.

4.3. Yargıtay’ın %90 Kuralı: Geriye Etkili ve İleriye Etkili Fesih Ayrımı

Sözleşmeden dönme hakkının geriye mi yoksa ileriye etkili mi sonuç doğuracağı, inşaatın fesih tarihindeki tamamlanma seviyesine göre belirlenir. Yargıtay’ın 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E. – 1984/1 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşik hâle gelen ve uygulamada “%90 Kuralı” olarak anılan bu içtihat, kat karşılığı inşaat davalarının seyrini doğrudan belirleyen kritik bir ölçüttür.

İnşaat seviyesi %90’ın altındaysa sözleşme geriye etkili olarak feshedilir; sözleşme baştan beri hiç kurulmamış gibi sonuç doğurur, müteahhide yapılan tapu devirleri iptal edilir ve arsa sahibi taşınmazını geri alır. Bunun hukuki sonucu, tapuların en başa dönmesi ve müteahhit üzerine kayıtlı (veya ondan devralan 3. kişilere ait) tapuların iptal edilmesidir. (Güncel 2025 tarihli Yargıtay İBK kararı ile birlikte 3. kişilerin durumu tekrar ele alınmıştır.) Müteahhit yaptığı imalat için ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre, arsa sahibinin malvarlığında meydana gelen değer artışı oranında bedel talep edebilir. İnşaat seviyesi %90 ve üzerindeyse sözleşme ileriye etkili olarak feshedilir; tamamlanmış kısım ayakta kalır, müteahhit yaptığı imalat oranında tapuya hak kazanır, arsa sahibi ise eksik kalan kısmın bedelini ve gecikme tazminatını tahsil eder.

Bu ayrımın temelinde hakkaniyet ve ekonomik denge ilkesi yatar. Yüksek maliyetle gerçekleştirilmiş, neredeyse tamamlanmış bir inşaatın sırf gecikme nedeniyle yıkılmasına izin vermek hem ekonomik açıdan israf hem de TMK m. 2 dürüstlük kuralına aykırı sonuçlar doğurur.

İnşaatın tamamlanma oranı hâkim tarafından kendiliğinden tespit edilmez; bilirkişi keşfi ile belirlenir ve kaba inşaat oranı değil, mimari, statik, mekanik, elektrik tesisat ve ince işler dâhil işin tamamı içindeki toplam tamamlanma oranı hesaplanır. 

4.4. İnşaat Sürecinde Arsa Sahibinin Müdahale ve Denetim Hakkı (TBK m. 473)

Arsa sahibi, inşaatın tamamlanmasını pasif bir şekilde beklemek zorunda değildir; aksine, işin yürütülüşü sırasında müteahhidin çalışmalarını denetleme ve hatalı gidişata erken müdahale etme hakkına sahiptir. TBK m. 473 uyarınca; müteahhidin işe zamanında başlamaması, işi geciktirmesi veya yapım aşamasındaki imalatın kusurlu/sözleşmeye aykırı olacağının açıkça anlaşılması durumunda arsa sahibi teslim tarihini beklemeden hukuki süreci başlatabilir. Bu kapsamda arsa sahibi, müteahhide noter kanalıyla uygun bir süre vererek eksikliğin giderilmesini veya işin hızlandırılmasını ihtar edebilir; aksi takdirde işin devamını veya hataların düzeltilmesini tüm masraf ve hasarı müteahhide ait olmak üzere üçüncü bir kişiye devretme (nama ifa) ya da şartları oluşmuşsa sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Bu mekanizma, inşaatın sonunda telafisi imkansız zararlar doğmasını engellemek adına arsa sahibine tanınmış en güçlü “erken müdahale” yetkisidir.

5. Müteahhide Karşı Açılacak Davalarda Zamanaşımı Süreleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda zamanaşımı, talebin niteliğine göre değişen üç farklı sürede işler. Hak kayıplarının önüne geçmek için arsa sahibinin hangi talebinin hangi süreye tabi olduğunu doğru tespit etmesi büyük önem taşır.

Ayıplı İmalattan Doğan Davalarda Beş Yıllık Süre (TBK m. 478)

Müteahhidin teslim ettiği yapıdaki ayıplar nedeniyle açılacak davalar, kural olarak eserin teslim tarihinden itibaren beş yıl içinde açılmalıdır. Bu süre TBK m. 478’de açıkça düzenlenmiş olup, hem ücretsiz onarım, hem bedel indirimi, hem de sözleşmeden dönme talepleri için geçerlidir. Süre açık ayıplar bakımından teslim tarihinden, gizli ayıplar bakımından ise ayıbın öğrenildiği tarihten değil yine teslim tarihinden işlemeye başlar. Ancak gizli ayıbın öğrenilir öğrenilmez derhal müteahhide bildirilmesi şarttır; aksi takdirde arsa sahibi ayıbı zımnen kabul etmiş sayılabilir.

Burada özellikle vurgulanması gereken kritik bir nokta vardır: Yargıtay yerleşik içtihadına göre zamanaşımı süresinin başlayabilmesi için “hukuki teslim”in gerçekleşmesi gerekir. İskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmamış bir bina, hukuken teslim edilmiş sayılmaz; dolayısıyla bu hâllerde beş yıllık süre işlemeye başlamaz. Bu durum, iskan almamış müteahhitlerin “zamanaşımı geçti” savunmasının çoğu kez kabul görmemesinin temel nedenidir.

Ağır Kusur Hâlinde Yirmi Yıllık Süre (TBK m. 478)

Müteahhidin ayıplı eseri ağır kusuruyla meydana getirmesi hâlinde, beş yıllık süre yerine yirmi yıllık zamanaşımı uygulanır. “Ağır kusur” Yargıtay uygulamasında dar yorumlanan bir kavram olup, başlıca şu hâlleri kapsar:

• Statik projeye veya deprem yönetmeliğine aykırı yapı imalatı
• Taşıyıcı sistemde (kolon, kiriş, perde duvar) kasıtlı veya ağır ihmalle yapılan hatalar
• Ruhsata ve mimari projeye temelden aykırı imalat
• Sözleşmede kararlaştırılan kalitedeki malzemenin yerine açıkça düşük kaliteli malzeme kullanılması (basit malzeme farkı değil, yapısal güvenliği etkileyecek nitelikte olması)
• Ayıbın hile ile gizlenmesi

Bu uzatılmış süre, özellikle deprem sonrası ortaya çıkan yapısal sorunlarda arsa sahiplerine ve daire sahiplerine önemli bir hukuki imkân sağlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, gizli ayıbın hile ile gizlenmiş olması da ağır kusur kapsamında değerlendirilmektedir.

Sözleşmeye Aykırılık Hâlinde On Yıllık Genel Zamanaşımı (TBK m. 146)

Müteahhidin ayıplı imalat dışındaki sözleşmeye aykırı davranışlarından (örneğin teslim borcunu hiç yerine getirmemesi, gecikme tazminatı, sözleşmenin feshi sonrası iade talepleri) doğan tazminat alacakları için TBK m. 146 uyarınca on yıllık genel zamanaşımı uygulanır. TBK m. 147/6 düzenlemesi, yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâli dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar için beş yıllık süre öngörmüştür; ancak Yargıtay bazı kararlarında genel hükümlerin (10 yıl) uygulanması gerektiğini de belirtmiştir.

Sözleşmeden Dönme ve Sebepsiz Zenginleşme Talepleri

Sözleşmeden dönme hâlinde tarafların karşılıklı iade talepleri için zamanaşımı, sözleşmenin feshine ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar. İyi niyetli üçüncü kişilere karşı sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca yapılacak iade talepleri ise, öğrenmeden itibaren iki yıl ve her hâlükârda zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren on yıllık zamanaşımına tabidir.

Pratik Uyarı

Zamanaşımı süreleri hak düşürücü süre değildir; mahkeme tarafından kendiliğinden gözetilmez, müteahhit tarafından def’i olarak ileri sürülmesi gerekir. Ancak pratikte müteahhitler bu def’iyi sıklıkla ileri sürdüğünden, arsa sahiplerinin sürelere riayet etmesi büyük önem taşır.

6.Müteahhidin İflası veya Ölümü Durumunda Sözleşmenin Akıbeti

Müteahhidin iflası durumunda sözleşme kendiliğinden sona ermez ancak arsa sahibi, iflas masasına başvurarak inşaatın tamamlanması için teminat isteyebilir veya şartlar oluşmuşsa fesih yoluna gidebilir. Müteahhidin ölümü halinde ise kural olarak sözleşme mirasçılara geçer; fakat müteahhidin kişisel yeteneği ve uzmanlığı sözleşmenin kurulmasında esas teşkil ediyorsa, arsa sahibi sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.

7.Müteahhitten Daire Alanların Durumu ve Yargıtay’ın Yeni İçtihatı (2025/2 K.)

Müteahhitlerin en temel yükümlülüklerinden biri, arsa sahibine ait bağımsız bölümleri eksiksiz ve hukuki ayıplardan ari bir şekilde teslim etmektir. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan büyük risk, müteahhidin kendisine düşen dairelere tekabül eden arsa paylarını üçüncü kişilere satması; ancak binayı tamamlamadan bırakarak kayıplara karışmasıdır. Bu durumda arsa sahibi, sözleşme gereği müteahhide devrettiği arsa paylarını geri almak istemekte; ancak söz konusu arsa paylarının yeni sahipleri, parasını ödeyerek aldıkları payları karşılıksız olarak geri vermek istememektedir.

16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı (2025/2 K.) bu noktada müteahhidin sorumluluğuna yeni bir boyut kazandırmıştır:

• Tapuya Güvenin Korunması ve Müteahhit Borcu: Yeni İBK uyarınca, müteahhitten daire satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin tapusu artık kesin olarak korunmaktadır. Müteahhit, sözleşmeye aykırı hareket etmiş ve buna rağmen kendi payına düşen bir yeri üçüncü kişiye satmış olsa dahi, eğer bu üçüncü kişi alıcı iyi niyetliyse arsa sahibi artık o taşınmazı “ayni olarak” (geri alarak) iade ettiremez.
• Müteahhidin Tazminat Sorumluluğuna Dönüşüm: Bu durum, müteahhidin “teslim yükümlülüğünün” artık imkansız hale gelmesine neden olur. Müteahhit, arsa sahibi ile olan sözleşmesine aykırı hareket ederek binayı tamamlamadığı için, taşınmazın satış tarihindeki değil, karar tarihine en yakın (güncel) piyasa değeri üzerinden tazminat ödemekle yükümlü hale gelir.
• Sebepsiz Zenginleşme ve Bedel İadesi: Müteahhit, arsa sahibinin mülkiyet hakkını ihlal ederek yaptığı bu satıştan elde ettiği haksız kazancı, gecikme tazminatı ve diğer cezai şartlarla birlikte arsa sahibine ödemek zorundadır.

Önemli: Eski Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında %90’ın altındaki seviyelerde tüm tapular iptal edilebilirken; 16.05.2025 tarihli Yargıtay İBK sonrası, iyiniyetli üçüncü kişilerin tapusu artık dokunulmaz hale gelmiştir. Dolayısıyla geriye etkili fesih artık sadece müteahhidin elindeki tapuları geri getirir; satılmış daireler için müteahhit arsa sahibine tazminat ödemekle yükümlü olur.”

8.Yargıtay ve AYM Perspektifiyle Müteahhit Sorumluluğu

Yargıtay’ın “İskan” ve “Teslim” Şartı

Yargıtay hukuk dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, bir inşaatın fiziken bitmiş olması “hukuken teslim” edildiği anlamına gelmez. Eğer sözleşmede aksine bir madde yoksa, iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınması müteahhidin asli borcudur. İskan alınmadan yapılan teslimlerde arsa sahibi, müteahhidin edimini tam yerine getirmediğini ileri sürerek gecikme tazminatı talep etmeye devam edebilir. İstanbul BAM, 44. HD., E. 2020/313 K. 2021/690 T. 17.6.2021; “…Yerleşmiş Yargıtay uygulamaları uyarınca anahtar teslim satış; iskan ruhsatı alınarak teslimi üstlenilen satıştır ve iskan ruhsatının bulunmaması hukuki ayıp niteliğindedir. Davalı taraf aralarındaki satış sözleşmesi uyarınca, iskan ruhsatını alarak taahhüt ettiği tarihte bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür…”

Anayasa Mahkemesi ve Mülkiyet Hakkı

Anayasa Mahkemesi, son yıllarda verdiği kararlarda (örneğin; mülkiyet hakkının ihlali başvuruları), arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin uzun yıllar boyunca taşınmazını kullanamamasını ve davanın makul sürede sonuçlanmamasını “mülkiyet hakkının ihlali” olarak değerlendirebilmektedir. Bu durum, mağdur arsa sahipleri için tazminat süreçlerinde yeni bir kapı aralamaktadır. Hüseyin Ak ve Diğerleri (Başvuru No: 2017/36906) Bu kararda AYM, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bir davanın yaklaşık 15 yıl sürmesini incelemiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Müteahhit inşaatı yarım bırakıp giderse ne yapmalıyım?

Öncelikle noter kanalıyla ihtarname çekilerek temerrüt durumu saptanmalıdır. Ardından mahkemeden “tespit” yaptırılarak inşaatın seviyesi belirlenmeli ve duruma göre “sözleşmenin feshi” veya “nama ifaya izin” davası açılmalıdır.

2. Sözleşmede kira tazminatı maddesi yoksa tazminat alabilir miyim?

Evet. Yargıtay’ın güncel görüşüne göre, teslimde gecikme varsa kira tazminatı (gecikme tazminatı) sözleşmede yazmasa dahi “rayiç değer” üzerinden talep edilebilir.(Ankara BAM, 22. HD., E. 2023/730 K. 2024/866 T. 2.7.2024)

3. Müteahhit daireleri üçüncü kişilere satmışsa arsa sahibi ne yapabilir?

16.05.2025 tarihli yeni Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı (2025/2 K.) uyarınca, müteahhit inşaatı tamamlamadan daireleri devretmişse arsa sahibi artık iyiniyetli üçüncü kişilere karşı açtığı tapu iptal davalarını kazanamamakta ve taşınmazın mülkiyetini “ayni olarak” geri alamamaktadır; bu durumda arsa sahibinin mülkiyet hakkı tazminat alacağına dönüşerek, müteahhitten söz konusu bağımsız bölümlerin satış tarihindeki bedelini değil, karar tarihine en yakın güncel piyasa değerini ve varsa sözleşmedeki cezai şartları talep etme hakkı doğmaktadır.

4. Müteahhit, sözleşmede kararlaştırılan malzeme yerine daha ucuz malzeme kullanırsa ne yapmalıyım?

Bu durum “ayıplı ifa” veya “eksik iş” kapsamına girer. Teslim almadan önce veya fark edildiği anda noterden ihtarname çekilerek eksikliğin giderilmesi istenmelidir. Giderilmezse, arsa sahibi bu farkın bedelini (ne kadar ucuza mal edildiyse o tutarı) müteahhitten tazminat olarak isteyebilir.

  5. Sözleşmede “cezai şart” maddesi yoksa ek tazminat istenir mi?

Sözleşmede cezai şart yoksa, gecikme nedeniyle sadece uğradığınız somut zararı (örneğin kira kaybı) isteyebilirsiniz. Ancak sözleşmede cezai şart varsa, herhangi bir zarar ispatlamanıza gerek kalmaksızın cezai şartta öngörülen bedeli müteahhitten talep edebilirsiniz.

Kaynakça

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (Özellikle m. 470-486: Eser Sözleşmesi hükümleri)
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (Mülkiyet hakkı ve tapu sicili hükümleri)
• 3194 Sayılı İmar Kanunu (Yapı kullanma izni ve ruhsatlandırma süreçleri)
• T.C. Anayasa Mahkemesi (Bireysel Başvuru Kararları – Mülkiyet Hakkı İhlalleri)
• Bölge Adliye Mahkemeleri Hukuk Daireleri