Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Alması

Türkiye’de taşınmaz edinimi, yabancı gerçek ve tüzel kişiler için hem yatırım fırsatları sunan hem de sıkı hukuki prosedürlere tabi olan bir süreçtir. 2026 yılı itibarıyla döviz bozdurma zorunluluğu, güncel ekspertiz kriterleri ve stratejik bölge sınırlamaları, bu sürecin profesyonel bir hukuki danışmanlık eşliğinde yürütülmesini zorunlu kılmaktadır.

1.Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Hukuki Dayanak 

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alabilmesinin temel dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesidir. 2012 yılında yapılan değişiklikle “karşılıklılık” (mütekabiliyet) şartı kaldırılmış olsa da, edinim hakkı mutlak değildir.

Türkiye’de 2012 yılına kadar yabancıların taşınmaz edinebilmesi için karşılıklılık şartı aranıyordu. Yani bir Alman vatandaşı Türkiye’de ev alabiliyordu çünkü bir Türk vatandaşı da Almanya’da alabiliyordu; ancak bir Suudi Arabistan vatandaşı kendi yasaları Türklerin orada mülk edinmesine izin vermediği için Türkiye’de ev alamıyordu. 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı kanun ile bu şart kaldırılmıştır. Günümüzde bir yabancının Türkiye’de taşınmaz alabilmesi için kendi ülkesinin Türklere bu hakkı tanıyıp tanımadığına bakılmaz.

• İstisna: Kamu yararı ve milli güvenlik gerekçesiyle bazı ülke vatandaşlarına (örneğin Suriye) hala kısıtlama uygulanabilmektedir.

2.Döviz Alım Belgesi (DAB) Nedir ve Neden Gereklidir?

Döviz Alım Belgesi, yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz satın alabilmesi için yerine getirmesi gereken en temel finansal ön şarttır. Bu belge yabancı alıcının taşınmaz bedeli olan dövizi, piyasada değil, resmi bankacılık kanalları üzerinden Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası’na (TCMB) sattığını ispat eden belgedir.

Bu Belge Neden Zorunludur?

• İşlem Geçerliliği: Tapu Müdürlükleri, Döviz Alım Belgesi sisteme yüklenmeden satış işlemini tescil etmez. Bu belge, satın alma sürecinin “başlatıcı” evrakı niteliğindedir.
• Kayıt ve Şeffaflık: Devlet, ülkeye giren döviz miktarının ve bu dövizin hangi taşınmaz için kullanıldığının resmi kaydını tutar. Bu durum, taşınmazın gerçek değerinin banka kayıtlarıyla eşleşmesini sağlar.
• Ekonomik Rezerv Politikası: Uygulanan ekonomi modeli gereği, gayrimenkul yatırımıyla gelen dövizin doğrudan Merkez Bankası rezervlerine aktarılması hedeflenir.

3.Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Süreç Nasıl İşler?

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi sürecinde bir takım bilgi ve belgelerin toplanması, araştırmaların yapılması gerekmektedir. Bu süreçten kısaca bahsedelim;

Hazırlık ve Hukuki İnceleme 

İlk olarak satın alma kararı verilmeden önce, taşınmazın hukuki durumu mutlaka taranmalıdır. Taşınmaz üzerinde satışa engel bir şerh, haciz, ipotek veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi olup olmadığı kontrol edilir. Özellikle arazi alımlarında, taşınmazın imar planındaki konumu ve yapılaşma izinleri incelenir.

Vergi Numarası Alınması ve Banka Hesabı Açılması

Yabancıların Türkiye’deki tüm resmi işlemleri için bir kimlik numarasına ihtiyacı vardır. Bu kimlik numarası pasaport ve tercümesi ile herhangi bir vergi dairesinden veya interaktif vergi dairesi üzerinden online olarak alınır. Bununla birlikte satış bedelinin transferi ve Döviz Alım Belgesi’nin (DAB) düzenlenebilmesi için Türkiye’de bir banka hesabı açılması zorunludur.

Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz) Raporu

Tapu işlemlerine başlamadan önce, taşınmazın gerçek değerini gösteren resmi bir rapor alınmalıdır. Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşu tarafından hazırlanmalıdır. Bu raporun düzenleme tarihinden itibaren 3 ay geçerliliği vardır. Rapordaki bedel, tapuda beyan edilecek satış bedelinin alt sınırı olarak kabul edilir.

Döviz Alım Belgesi’nin (DAB) Temini

Bu safha sürecin en kritik finansal adımını oluşturmaktadır. Satış bedeli döviz olarak bankaya yatırılır. Banka bu dövizi Merkez Bankası’na satarak Türk Lirası’na çevirir ve alıcı adına DAB düzenler. DAB üzerindeki tutar ile tapu harcına esas olan tutarın uyumlu olması yasal bir zorunluluktur. TKGM Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı’nın 2022/1 Sayılı Genelgesi (ve Güncel Talimatları), tapu müdürlüklerinin işlem esnasında DAB ibrazını aramasını, resmi senetteki satış bedeli ile DAB’daki Türk Lirası tutarının birebir eşleşmesini ve bu tutara masraf, komisyon gibi ek tutarların dahil edilmemesini zorunlu kılan resmi idari dayanaktır.

Tapu Müdürlüğü Başvurusu (Web-Tapu)

Gerekli belgeler hazırlandıktan sonra randevu süreci başlar.

• Online Başvuru: Başvurular genellikle Web-Tapu sistemi üzerinden yapılır.
• Gerekli Evraklar:
  • Taşınmazın tapu senedi veya ada/parsel bilgileri,
  • Alıcının pasaportu ve noter onaylı tercümesi,
  • Belediyeden alınan “Emlak Rayiç Değeri” belgesi,
  • Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi,
  • Döviz Alım Belgesi (DAB).

Askeri Bölge ve Güvenlik Soruşturması

Tapu Müdürlüğü, taşınmazın konumuyla ilgili komutanlıklara veya valiliğe sistem üzerinden görüş sorar. Taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığı teyit edilir. Daha önce aynı parselde sorgulama yapılmışsa bu süreç oldukça hızlı tamamlanır.

Harç Ödemesi ve İmza Aşaması

Başvuru Tapu Müdürlüğü tarafından onaylandıktan sonra taraflara harç ödeme bilgileri ve randevu saati kısa mesaj (SMS) ile bildirilir. Bu aşamada mali yükümlülükler şu şekilde gerçekleşir:

• Tapu Harcı: Satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı tarafından (ayrı ayrı %2 olmak üzere toplam %4) ödenir.
• Yabancı Uyruklara Özel Ek Masraflar: Standart harca ek olarak, yabancıların mülk edinimindeki kimlik tespit, sistem sorgulamaları ve askeri bölge kontrolleri gibi ek idari işlemler sebebiyle, döner sermaye harcı yabancı alıcılardan yasal ek katsayılar uygulanarak (yaklaşık 2.5 – 3 kat artırımlı) ve “Kimlik Tespit/Sorgulama Hizmet Bedeli” eklenerek tahsil edilir.
• Kur Riski ve Zamanlama Uyarısı: Tapu harcına esas alınacak Türk Lirası tutarı, doğrudan bankadan alınan Döviz Alım Belgesi (DAB) üzerindeki rakamdır. DAB’ın alındığı an ile tapu harcının yatırıldığı gün arasında yaşanabilecek kur dalgalanmaları, tapu matrahında uyumsuzluklara ya da eksik harç ödemesi riskine yol açabilir. Bu nedenle, döviz bozdurma işlemi ile tapu imza aşamasının birbirine en yakın zaman diliminde yapılması kritik önem arz eder.

Tescil ve Tapu Senedinin Teslimi

Son olarak imzalar atıldıktan sonra mülkiyet resmen el değiştirmiş olur. Tapu Müdürlüğü, yeni malik adına düzenlenen tapu senedini teslim eder.

Kimler Döviz Alım Belgesi (DAB) Almaktan Muaftır?

Döviz alım belgesi almak her yabancı ülke vatandaşı için zorunluluk arz eden bir husus değildir. Aşağıdaki durumlarda DAB ibrazı aranmaz:

Hukuki ve İdari İstisnalar (Mevzuat Gereği Muaf Olanlar)

• Mavi Kart Sahipleri: Doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni alarak yabancı bir devlet vatandaşlığına geçen kişiler ve bunların altsoyları (Mavi Kartlılar), taşınmaz alımlarında yabancı statüsünde değerlendirilmez. Mavi Kart sahipleri 2644 sayılı Kanun’un 35. maddesindeki yabancı kısıtlamalarına tabi olmadıklarından, standart bir yabancı gibi DAB ibraz etmek zorunda değildirler; ancak paranın yurt dışı kaynaklı olduğunun tespiti gerekebilmektedir.
• Miras Yoluyla İntikal (Veraset): Taşınmazın yabancı bir kişiye satış yoluyla değil, yasal miras (veraset) yoluyla geçmesi durumunda devir işlemi için döviz bozdurma şartı aranmaz.
• Mahkeme Kararı (İlamen Tescil): Cebri tescil davaları, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) satışları veya kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak mülkiyetin yabancı adına tescil edildiği durumlarda DAB aranmaz.

İşlem Niteliği Gereği Muaf Olan Durumlar (Mülkiyet Devri Olmayanlar)

• İpotek Tesis İşlemleri: Bir taşınmaz üzerinde yabancı gerçek veya tüzel kişi lehine sadece ipotek (alacak teminatı) kurulacaksa, bu bir mülkiyet devri olmadığı için DAB zorunluluğu bulunmamaktadır.
• Cins Tashihi ve İfraz İşlemleri: Halihazırda yabancı yatırımcının mülkiyetinde olan bir taşınmazın niteliğinin değiştirilmesi (örneğin arsanın binaya dönüştürülmesi) veya parsellere bölünmesi gibi mülkiyetin el değiştirmediği idari tapu işlemlerinde DAB istenmez.
• Ayni Hak Tesisleri: Taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı dışında kalan; sükna (oturma), üst (inşaat) veya intifa (yararlanma) hakkı gibi sınırlı ayni hakların yabancı adına tescilinde döviz bozdurma şartı yoktur.

Döviz Alım Belgesi Alınırken Nelere Dikkat Edilmeli ?

Döviz Alım Belgesi (DAB), sadece bir döviz bozdurma makbuzu değil; tapu tescilinin yasal geçerliliğini sağlayan bir finansal güvenlik belgesidir. 2026 yılındaki güncel denetimler ışığında, bu belge alınırken yapılan küçük bir teknik hata, tüm satış sürecinin sil baştan tekrarlanmasına veya ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu durumda dikkat edilmesi gereken hususları ele alacağız.

Belge Üzerindeki Zorunlu Bilgilerin Doğruluğu

Tapu Müdürlüğü, DAB üzerinde yer alan bilgileri pasaport ve tapu kayıtlarıyla birebir eşleştirir. Belgede şu bilgilerin eksiksiz olması şarttır:

• Kimlik Bilgileri: Alıcının adı, soyadı ve pasaport numarası (varsa yabancı kimlik numarası) pasaporttaki haliyle birebir aynı yazılmalıdır.
• Vekâleten İşlemlerde Hassasiyet: İşlem vekil aracılığıyla yapılıyorsa, DAB belgesinde asil alıcının (müvekkilin) bilgileri mutlaka yer almalıdır. Vekilin kendi adına bozdurduğu döviz, tapuda geçersiz sayılabilir.
• Açıklama Metni: Banka dekontunda ve DAB belgesinde işlemin amacının; “2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi kapsamında taşınmaz alımı içindir” veya benzeri bir ibareyle açıkça belirtilmesi gerekir.

“Sermaye Hareketleri Genelgesi” Uyum Notu

Her döviz bozdurma işlemi DAB yerine geçmez. Döviz alım belgesinin geçerli olabilmesi için:

• Banka, bu dövizi T.C. Merkez Bankası’na (TCMB) satmak üzere aldığını belgede beyan etmelidir.
• İşlemin bankanın kendi havuzunda değil, Merkez Bankası’na satış şeklinde gerçekleştiğine dair referans numarasının belgede bulunması, Tapu Müdürlüğü’nün dijital sorgulamasında sorun çıkmasını engeller.

Tutar Uyumu ve “Alt Limit” Kuralı

DAB üzerindeki tutarın hesaplanması, mali ve hukuki riskleri önlemek adına en kritik aşamadır:

• Ekspertiz ve Satış Bedeli Dengesi: DAB’da belirtilen Türk Lirası tutarı, taşınmazın Gayrimenkul Değerleme Raporu’ndaki (Ekspertiz) değerden ve tapuda beyan edilen satış bedelinden düşük olamaz.
• Kur Riski Yönetimi: Döviz bozdurulduğu anki kur ile tapu harcı yatırıldığı anki kur farklılıkları nedeniyle bedelin eksik kalmaması için, satış bedelinin tamamının tek seferde ve tam tutar üzerinden bozdurulması tavsiye edilir.

Transfer ve Ödeme Kanıtı (Dekont İlişkisi)

Döviz alım belgesi bir sonuçtur; ancak bu sonuca giden yolun da belgelenmesi gerekmektedir. Bu durumda;

• Banka Havalesi Zorunluluğu: Satış bedeli, alıcının hesabından satıcının hesabına banka kanalıyla transfer edilmelidir.
• Banka Hesap Sahibi ile Alıcı Uyumu: TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi uyarınca, dövizi Merkez Bankası’na satan kişi (DAB alan) ile tapudaki alıcı ve parayı satıcıya gönderen kişi aynı isim olmak zorundadır. Eşler veya birinci derece akrabalar bile olsa, kocasının hesabından bozulan dövizle kadının adına tapu alınması durumunda işlem reddedilir.
• Eşleşme: DAB’ın düzenlendiği tarih ile paranın satıcıya gönderildiği tarih ve tutarlar birbiriyle mantıksal bir bütünlük içinde olmalıdır. Elden yapılan ödemeler DAB kapsamına girmediği gibi, hukuken de ispatı güçtür.

Süre ve Zamanlama Detayları

Döviz alım belgesi temin edilirken belli bir sıralama izlenmelidir. Önce döviz bozdurulup DAB alınmalı, ardından tapu başvurusu tamamlanmalıdır. Başvurudan sonra alınan DAB’lar sistemde uyumsuzluk yaratabilir. DAB’ın bir son kullanma tarihi olmasa da, üzerinde yazan Türk Lirası tutarı o işlem için sabitlenir. Ancak aynı parsel için yeni bir ekspertiz raporu alınması gerekirse, DAB’ın da güncelliği sorgulanabilir.

Taşınmaz Edinimi Yoluyla Türk Vatandaşlığı Programı

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimindeki en önemli hukuki ve finansal motivasyonlardan biri, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanma imkanıdır. Bu süreç, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesi kapsamında yürütülmekte olup, sıkı maddi alt limitlere ve mülkiyet kısıtlamalarına tabidir.

Vatandaşlık İçin Güncel Yatırım Alt Limiti

Yönetmelikte yapılan ve yürürlükte olan düzenlemeler uyarınca; 2026 yılında en az 400.000 Amerikan Doları (USD) veya karşılığı döviz tutarında taşınmazı satın alan, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı noterden düzenlenen sözleşme ile peşin olarak satın aldığını taahhüt eden yabancılar istisnai olarak Türk vatandaşlığına başvurabilmektedir. Vatandaşlık yönetmeliğinde yapılan son değişikliklerle birlikte, üzerinde yapı bulunmayan (boş) arsalar/tarlalar, noterden yapılan “satış vaadi sözleşmesi” ile vatandaşlık başvurusuna konu edilememektedir. Boş arsalar ancak tapuda doğrudan devir (tescil) yoluyla alınırsa ve üzerine 2 yıl içinde proje geliştirme taahhüdü verilirse vatandaşlığa konu olabilir. Satış vaadiyle vatandaşlık için taşınmazın kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması şarttır. 

Önemli Not: Vatandaşlık başvurusuna konu edilecek taşınmazın değeri belirlenirken, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşlarınca hazırlanan gayrimenkul değerleme (ekspertiz) raporundaki tutar, Döviz Alım Belgesi’ndeki (DAB) tutar ve tapuda beyan edilen resmi satış bedeli olmak üzere üç değerin de 400.000 USD barajının üzerinde olması ve birbiriyle tam uyum göstermesi yasal zorunluluktur.

“3 Yıl Satılamaz” Şerhi ve Taahhüt Süreci

Yatırım yoluyla vatandaşlık kazanılabilmesi için sadece taşınmazın satın alınması yeterli değildir. Satış işlemi esnasında veya noter onaylı satış vaadi sözleşmesinde, taşınmazın tapu kütüğüne “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci Maddesi Kapsamında Edinilmiş Olup, Edinme Tarihinden İtibaren 3 Yıl Süreyle Satılmayacağı Yönünde Taahhüdü Bulunmaktadır” şerhinin işlenmesi gerekir. Bu 3 yıllık süre, tapuda tescilin yapıldığı (veya şerhin işlendiği) gün başlar. 3 yıllık taahhüt süresi dolmadan taşınmazın satılması, devredilmesi veya şerhin kaldırılması durumunda, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen vatandaşlık süreci iptal edilir; kazanılmış olan vatandaşlık hakkı geri alınır.

Vatandaşlık Sürecinde Döviz Alım Belgesi’nin (DAB) Kritik Rolü

Vatandaşlık amaçlı taşınmaz alımlarında DAB süreci, standart taşınmaz alımlarına göre çok daha sıkı denetlenir. Banka tarafından düzenlenen DAB metninde, paranın bozdurulma amacının “Vatandaşlık edinimi amacıyla taşınmaz alımı” olduğu ve ilgili taşınmazın ada/parsel bilgileri açıkça yazılmalıdır. Merkez Bankası’na yapılan döviz satışı esnasında esas alınan TCMB (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) efektif satış kuru, vatandaşlık başvurusunda esas alınacak USD karşılığını belirler. Olası kur dalgalanmalarından etkilenmemek adına, bozdurulan tutarın 400.000 USD sınırının makul bir miktar üzerinde tutulması pratik bir güvencedir.

Vatandaşlığa Uygunluk Belgesi (Uygunluk Belgesi)

Tapu tescili ve şerh işlemlerinin tamamlanmasının ardından, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı, taşınmazın hukuki ve finansal olarak şartları taşıdığını inceleyerek bir “Uygunluk Belgesi” düzenler. Bu belge olmadan, yabancı yatırımcının İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Başkanlığı’na vatandaşlık amaçlı ikamet izni (Kapsam b) ve Nüfus Müdürlüğü’ne vatandaşlık başvurusu yapması mümkün değildir.

Yargıtay Kararları Işığında Yabancıların Taşınmaz Alımındaki Uyuşmazlıklar

Yabancıların gayrimenkul alım süreci, uygulamadaki hatalar veya kötü niyetli işlemler nedeniyle sıklıkla Yargıtay’a taşınmaktadır. Hal böyleyken Yargıtay’ın bu konu hakkındaki genel görüşünden kısaca bahsetmekte fayda görüyoruz.

Yabancı alıcıların menfaatlerini korumakla yükümlü vekillerin, taşınmazı değerinin çok altında kendi yakınlarına devretmesi uygulamada en sık karşılaşılan sadakat ve özen borcu ihlalidir. Bu gibi durumlarda Yargıtay 1. Hukuk Dairesi oldukça net bir yaklaşım sergileyerek; vekil ile taşınmazı satın alan üçüncü kişinin “el ve işbirliği” içinde olması halinde, üçüncü kişinin tapu siciline güven ilkesinden (TMK Madde 1023) yararlanamayacağına hükmeder. Dolayısıyla mağdur olan yabancı müvekkil, açacağı Tapu İptal ve Tescil Davası ile bu yolsuz devri iptal ettirerek taşınmazı yeniden kendi adına tescil ettirme hakkına sahiptir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/15214 E., 2018/14937 K.; “…Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekâlet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekâlet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK’nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur…”

Güncel Taşınmaz Alım Maliyetleri (2026 Yılı)

Yabancı bir yatırımcının Türkiye’de gayrimenkul alırken Döviz Alım Belgesi (DAB) dışında karşı karşıya kalacağı yasal harç ve masraflar şu şekildedir:

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz alımı; tapu hukuku, döviz mevzuatı, askeri bölge sorgulaması, ekspertiz prosedürü ve gerektiğinde vatandaşlık başvurusu gibi birden çok hukuki alanı kapsamaktadır. Süreçte göz ardı edilen küçük bir teknik husus bile, tapu tescilinin reddedilmesine, ödenen harçların kaybına veya sonradan açılması gereken tapu iptal ve tescil davalarına neden olabilmektedir.

İşbu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut bir uyuşmazlık veya işlem için hukuki görüş niteliği taşımamaktadır. Yabancıların taşınmaz edinim sürecine, Döviz Alım Belgesi uygulamasına veya konuyla ilgili herhangi bir hukuki meseleye ilişkin ayrıntılı bilgi ve danışmanlık için Denge Hukuk Ofisi ile iletişime geçebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz alım sınırı ne kadardır?

2644 sayılı Tapu Kanunu uyarınca, yabancı bir gerçek kişi Türkiye genelinde toplamda en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir. Ayrıca, edinilen taşınmazların toplam alanı, ilgili ilçedeki özel mülkiyete konu alanların %10’unu geçemez.

2. Döviz Alım Belgesi (DAB) olmadan tapu devri yapılabilir mi?

2026 yılı güncel mevzuatına göre, yabancıların taraf olduğu tüm satış işlemlerinde satış bedelinin banka aracılığıyla Merkez Bankası’na satılması ve Döviz Alım Belgesi (DAB) alınması zorunludur. Bu belge ibraz edilmeden tapu tescil işlemi başlatılmaz.

3. Satın alınan boş araziye bina yapma zorunluluğu var mı?

Bu soruya kısaca evet cevabını verebiliriz. Yabancı gerçek kişiler, üzerinde yapı bulunmayan bir arazi (arsa veya tarla) satın aldıklarında, geliştirecekleri projeyi 2 yıl içerisinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Projenin süresinde tamamlanmaması taşınmazın tasfiyesiyle sonuçlanabilir.

4. Miras yoluyla kalan taşınmazlar için DAB gerekli midir?

Döviz Alım Belgesi sadece “satış” yoluyla yapılan edinimlerde zorunludur. Taşınmazın miras yoluyla (veraseten) intikal etmesi durumunda döviz bozdurma şartı aranmaz.

5. Suriye vatandaşları Türkiye’den gayrimenkul alabilir mi?

Mevcut hukuki düzenlemeler ve Bakanlar Kurulu kararları doğrultusunda, Suriye Arap Cumhuriyeti uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi şu an için mümkün değildir.

6. Gayrimenkul değerleme (ekspertiz) raporu ne kadar süre geçerlidir?

Tapu işlemlerinde kullanılan gayrimenkul değerleme raporları, düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay (90 gün) süreyle geçerlidir. Bu süre geçerse raporun yenilenmesi gerekir.

7. Mavi Kart sahipleri döviz bozdurmak zorunda mı?

Hayır. Türk vatandaşlığından izinle ayrılan Mavi Kart sahipleri, taşınmaz alımlarında yabancı statüsünde değerlendirilmedikleri için Döviz Alım Belgesi (DAB) ibraz etmekten muaftır.

8. Yabancılar Türkiye’de taşınmaz alabilir mi?

Evet, yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı sermayeli tüzel kişiler (şirketler), Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde belirli kanuni şartlara uymak kaydıyla taşınmaz (konut, iş yeri, arsa, arazi) satın alabilirler. 2012 yılında yapılan yasal değişiklikle “karşılıklılık” (mütekabiliyet) şartı kaldırılmış, böylece yabancı ülke vatandaşlarının mülk edinme süreci kolaylaştırılmıştır.

9. Tapuda “yabancıya satılamaz” şerhi ne anlama gelir?

Tapuda yabancıya satılamaz şerhi; bir taşınmazın konumu, hukuki durumu ya da üzerinde bulunan idari bir karar nedeniyle yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişilere devredilmesini engelleyen resmi bir kütük kaydıdır. Bu şerh, Türk vatandaşları arasında yapılacak mülk satışlarına engel teşkil etmezken, alıcının yabancı olması durumunda Tapu Müdürlüğü sisteminin işlemi otomatik olarak bloke etmesini sağlar.

Genellikle 2565 sayılı Kanun kapsamında taşınmazın askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya stratejik koruma alanları içinde kalması durumunda milli güvenliği korumak amacıyla konulur. Ayrıca, 1062 sayılı Kanun uyarınca Suriye gibi belirli ülke vatandaşlarına uygulanan misilleme (mukabele-i bilmisil) yaptırımlarının veya idari imar projelerinin bir yansıması olarak da tapu kütüğüne işlenebilmektedir.

10. Birden fazla taşınmaz alarak 400.000 USD limitini doldurup vatandaşlığa başvurabilir miyim ?

Evet. Vatandaşlık başvurusu için tek bir taşınmaz alınması zorunlu değildir. Aynı dönemde veya farklı zamanlarda alınan, toplam değeri en az 400.000 USD olan birden fazla taşınmaz için de başvuru yapılabilir. Ancak her bir taşınmazın tapu kaydına aynı anda veya ardışık olarak “3 yıl satılamaz” şerhinin işlenmesi ve tüm bu taşınmazların Uygunluk Belgesi’ne bağlanması şarttır.

Kaynakça

• 2644 sayılı Tapu Kanunu 
• T.C. Anayasası 
• Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) Sermaye Hareketleri Genelgesi (Döviz Alım Belgesi Uygulama Esasları)
• 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu
• 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı Talimat ve Genelgeleri
• Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Gayrimenkul Değerleme Standartları Tebliği
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/15214 E., 2018/14937 K.
• Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik