Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

Binanın tamamı için yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındığında kat irtifakı, kat mülkiyetine kendiliğinden (resen) çevrilir. İskanı veren idare belgeyi elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir; tapu müdürlüğü de başka belge aramadan cins değişikliğini ve kat mülkiyetine geçişi yapar. Kat irtifakı sahiplerinin hepsinin başvurması gerekmez; işlem tek birinin istemiyle dahi yapılabilir. İskana dayalı bu geçiş için tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenmez. Asıl emek ve masraf, iskanın alınması aşamasındadır.

Tapunuzda hâlâ “kat irtifakı” yazıyorsa bunun nedeni çoğu zaman bürokratik bir eksiklik değil, binanın iskanının hiç alınmamış olmasıdır. Bu rehberde önce hangi durumda olduğunuzu tespit etmenize yardımcı oluyor, ardından her durum için izlenecek yolu anlatıyoruz.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel farkı henüz bilmiyorsanız öncelikle Kat İrtifakı Nedir? konulu yazımıza göz atabilirsiniz.

Önce Tapunuza Bakın: Hangi Durumdasınız?

Kat mülkiyetine geçişte herkes için tek bir yol yoktur. Binanızın durumu, izlemeniz gereken yolu belirler:

1. Bina iskanlı, tapuda hâlâ kat irtifakı yazıyor. En kolay durum budur. Sorun genellikle iskanın elektronik ortamda kadastroya iletilmemiş olmasıdır; bu durum özellikle 2021 öncesinde verilmiş eski iskanlarda görülür. Belediyeden iletimin sağlanması ve gerekirse tek bir malikin tapu müdürlüğüne başvurması çoğu zaman sorunu çözer.
2. Binanın iskanı yok. Kat mülkiyetine geçişin önündeki engel tapu değil, iskandır. Önce iskanın neden alınamadığı tespit edilmelidir: müteahhidin ihmali mi, eksik işler mi, projeye aykırılık mı?
3. Binanın ruhsatı veya iskanı yok ama yapı kayıt belgesi alınmış. İmar barışı kapsamında ayrı bir yol mevcuttur; ancak bu yolun şartları iskanlı geçişten farklıdır: bütün maliklerin muvafakati gerekir ve kanunda öngörülen ek bir bedel ödenir.

Hangi durumda olduğunuzu tapu kaydınızdan ve belediyenin imar birimindeki yapı dosyasından öğrenebilirsiniz.

Kat Mülkiyetine Geçişin Hukuki Şartları

Temel şart: Binanın tamamı için iskan

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre kat irtifakı, arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır ve yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Geçişin nasıl yapılacağı ise Kanunun 10. maddesinin altıncı fıkrasında düzenlenmiştir: İskanı veren idare belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemine (MAKS) yükleyerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir; bunun üzerine önce cins değişikliği, ardından kat mülkiyetine geçiş resen tescil edilir.

Eski kaynaklarda rastlanan ve idareye iskanı altmış gün içinde tapuya gönderme yükümlülüğü getiren hüküm, 2021 yılında 7327 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Bugün kanunda bu iletim için ayrı bir süre öngörülmemektedir.

Burada “yapının tamamı” ifadesi önemlidir. İmar Kanunu’nun 30. maddesi, yapının kullanılabilir hâle gelen kısımları için kısmi iskan alınmasına izin verir; ancak kısmi iskan kat mülkiyetine geçiş için yeterli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesine göre de anagayrimenkulün tamamı kat mülkiyetine çevrilmeden yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Bütün maliklerin başvurması gerekmez

Uygulamada en sık karşılaştığımız yanlış bilgi, kat mülkiyetine geçiş için bütün maliklerin bir araya gelmesi gerektiğidir. Kanunun 3. maddesi bu işlemin arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden yalnızca birinin istemiyle dahi yapılabileceğini açıkça düzenler. Komşularınızdan biri ilgisizse veya ulaşılamıyorsa bu durum iskanlı bir binada geçişi engellemez.

Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yeni bir yönetim planı da istenmez (KMK m.14). Kat irtifakı kurulurken tapuya verilen yönetim planı geçerliliğini korur.

Aynı binada kısmi geçiş olmaz, toplu yapıda blok blok olur

Aynı yapı içindeki bir veya birkaç bağımsız bölüm tamamlandı diye kısmi geçiş yapılmaz; bu, yukarıda anlatılan “yapının tamamı” kuralının doğal sonucudur. Buna karşılık birden fazla yapıdan oluşan toplu yapılarda (sitelerde), Kanunun 66. maddesi yapılar tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilebileceğini öngörür. Yani sitenin bir bloğunun iskansız kalması, iskanını almış diğer blokların geçişini engellemez.

Kat Mülkiyetine Geçiş Adım Adım

1. Belediyeden iskan alınması

Süreç, yapı tamamlandıktan sonra belediyeye (veya büyükşehir sınırları ve özel alanlarda yetkili idareye) yapı kullanma izni için başvurulmasıyla başlar. Belediye, yapının ruhsat ve projesine uygun tamamlanıp tamamlanmadığını denetler. Bu aşamada genellikle yapı denetim kuruluşunun raporları, Sosyal Güvenlik Kurumuna prim borcu bulunmadığını gösteren yazı ve belediyenin istediği diğer belgeler aranır.

İskan başvurusu çoğunlukla müteahhit tarafından yapılır; ancak İmar Kanunu’nun 30. maddesi iskanın yapı sahibinin başvurusu üzerine verileceğini düzenler. Bu nedenle müteahhit başvurmuyorsa arsa malikleri de başvurabilir. İdare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; kanuna göre bu süre içinde sonuçlandırılmayan başvurularda izin verilmiş sayılır. Bu imkândan yararlanabilmek için başvuru dosyasının eksiksiz olması önemlidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iskan alma yükümlülüğü kural olarak yükleniciye aittir. Sözleşmenizde bu konuda ne yazdığını kontrol etmenizi öneririz.

2. İskanın kadastroya iletilmesi ve resen geçiş

İskan verildikten sonra yetkili idare belgeyi MAKS’a yükleyerek yapı aplikasyon projesiyle birlikte elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir. Kadastro müdürlüğü binanın cins değişikliği için tescil bildirimi düzenler; tapu müdürlüğü de başkaca bir belge aramadan cins değişikliğini tescil eder. Taşınmaz kat irtifaklıysa ardından, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve kuruluş aşamasında verilmiş belgelere dayanılarak kat mülkiyetine resen geçilir (KMK m.10/6).

Bu resen işlemde maliklerden herhangi bir belge istenmez. Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi dahi bu aşamada aranmaz.

3. Tapu kaydını kontrol edin, gerekirse başvurun

İskan alınmasına rağmen tapuda hâlâ kat irtifakı görünüyorsa, önce belediyeden iskanın elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne iletilip iletilmediğini sorgulayın. Özellikle 2021 öncesinde verilmiş ve MAKS’a yüklenemeyen iskanlarda, Kanunun geçici 1. maddesi uyarınca resen işlemin başlayabilmesi için idarenin iskanı ve yapı aplikasyon projesini elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne göndermesi gerekir. İletim sağlandığı hâlde işlem tamamlanmazsa taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne başvurabilirsiniz; kanun bu istemin tek bir kat irtifakı sahibi tarafından yapılmasına izin verir.

Geçiş tamamlandığında tapu kaydınızda taşınmazın niteliği kat mülkiyeti olarak görünür. İskan, kat irtifakının kurulduğu projeye uygun alınmışsa bağımsız bölümün numarası, arsa payı ve eklentileri aynen korunur. İskan onaylı bir tadilat projesine dayanıyorsa bu bilgiler değişmiş olabilir; kaydınızı bu açıdan kontrol edin. Bağımsız bölüm üzerinde kayıtlı ipotek, haciz veya şerh gibi haklar da yeni kayda taşınır.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Ücreti Ne Kadar?

“Geçiş ücreti” aramalarında karşınıza çıkan tutarların çoğu, işlemin kendisine değil iskan aşamasına ya da aracılık hizmetine aittir. İskana dayalı resen geçişte tapu tarafındaki tablo şöyledir:

• Tapu harcı yok. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 55. maddesi, mülkiyetin başkasına devri söz konusu olmadıkça kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasını her türlü harç ve vergiden muaf tutar.
• Döner sermaye ücreti yok. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin altıncı fıkrası, iskana dayalı resen cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçiş işlemlerini döner sermaye hizmet bedelinden açıkça muaf tutar.
• DASK aranmaz. Resen geçiş işlemi için poliçe istenmez. Ancak kat mülkiyetine geçtikten sonra yapacağınız satış, ipotek gibi işlemlerde geçerli bir DASK poliçesi aranacaktır.

Asıl maliyet kalemleri iskan aşamasında ortaya çıkar: belediyenin tahsil ettiği harç ve ücretler, yapı denetim hizmet bedelinin kalan kısmı, varsa SGK prim borcu, eksik işlerin tamamlanması ve projeye aykırılıkların giderilmesi. Bu kalemler binaya, belediyeye ve yapının durumuna göre büyük farklılık gösterdiğinden genel bir tutar vermek yanıltıcı olur. Yapı kayıt belgesine dayalı geçişte ise kanunda öngörülen ek bir bedel ödenir; bu konu aşağıda ayrıca ele alınmıştır.

Aynı gün bir satış da yapılacaksa, satışa ilişkin tapu harcı ve döner sermaye ücreti ayrıca ödenir; muafiyet yalnızca geçiş işleminin kendisi için geçerlidir.

Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?

Öncelikle bir yanlış bilgiyi düzeltelim: Kanunda bir dönem, iskan alındıktan sonra bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesini zorunlu kılan bir hüküm vardı. Bu hüküm 2007’de eklenmiş, 2009’da yürürlükten kaldırılmıştır. Bugün yalnızca “kat mülkiyetine geçilmedi” diye kat irtifakı sahibine uygulanan bir yaptırım yoktur; iskanlı binalarda geçiş zaten kendiliğinden yapılmaktadır. Yapı hiç tamamlanmaz ise farklı bir risk doğar: Kanunun 49. maddesine göre kat irtifakı kurulurken verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi kat irtifakının sona ermesine veya süresinin uzatılmasına karar verebilir.

Kat irtifaklı bir bağımsız bölüm satılabilir, bağışlanabilir, mirasla geçer ve ipotek konulabilir. Yönetim açısından da kanun bir çözüm öngörür. Kanunun 17. maddesine göre yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile binanın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Bu şartlar varsa yönetici seçimi, aidat ve kat malikleri kurulu gibi konularda iskansız binalarda da aynı kurallar geçerlidir. Şartlar henüz oluşmamışsa kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir yönetici atayabilir.

Asıl risk, tapudaki kat irtifakı ibaresinin kendisi değil, çoğu zaman arkasındaki iskansızlıktır:

• İmar Kanunu’nun 31. maddesine göre iskan alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz.
• Yapıda ruhsat ve projeye aykırılık varsa, idari para cezası ve yıkım gibi imar yaptırımları gündeme gelebilir. Aykırılık idarece tespit edilmişse bu durum tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir ve aykırılığın giderildiği idarece bildirilmeden kaldırılamaz (İmar Kanunu m.32).
• Bankalar konut kredisi ekspertizinde iskan durumunu sorgular; iskansız bağımsız bölümlerde kredi kullanılamaması veya düşük değer biçilmesi sık görülür.
• Alıcılar iskansız yapılara daha temkinli yaklaşır. Bu da satış süresini uzatır ve pazarlık payını artırır.
• Ruhsat ve projesine uygun olmayan yapılarda deprem güvenliğine ilişkin belirsizlikler de söz konusu olabilir.

Kat irtifaklı bir daire satın almayı düşünüyorsanız, bu riskleri satın almadan önce değerlendirmeniz gerekir. Konuyla ilgili olarak  ayrıca Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? yazımızı inceleyebilirsiniz.

İskan Alınamıyorsa Ne Yapılabilir?

Müteahhit iskan almıyorsa

İnşaatın bitmesine rağmen müteahhidin iskan için başvurmaması veya iskan için gereken eksikleri tamamlamaması en sık karşılaştığımız uyuşmazlıklardandır. İzlenecek yol şu sırayla değerlendirilmelidir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya satış sözleşmesinde iskan alma yükümlülüğünün kime ait olduğu ve süresi tespit edilir.
2. Müteahhide noter aracılığıyla ihtarname çekilerek eksiklerin giderilmesi ve iskan başvurusu yapılması için süre verilir.
3. Sonuç alınamazsa sözleşmenin ifası, eksik işlerin bedeli, gecikme tazminatı veya duruma göre sözleşmeden dönme talepleriyle dava açılabilir.

Davanın türüne ve tarafların sıfatına göre görevli mahkeme asliye hukuk veya tüketici mahkemesi olabilir; Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda ise sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yanlış mahkemede açılan dava ciddi zaman kaybına yol açar. Bu konuda kapsamlı rehbere Müteahhit Yükümlülükleri ve Arsa Sahibinin Hakları yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Kat irtifakı sahiplerinden biri yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 26. maddesi, kat irtifakı sahiplerini yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmekle yükümlü tutar; 17. madde de bu borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkı tanır. Paydaşlardan biri noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında diğer paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan bu uyuşmazlıkta görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu yol, özellikle arsa sahiplerinin kendi aralarında inşaat yaptırdığı durumlarda önemli bir araçtır.

Projeye aykırılık varsa

Binada ruhsat ve projeye aykırı değişiklikler (kapatılmış balkonlar, ortak alanlara yapılan eklemeler, izinsiz kat veya çatı düzenlemeleri gibi) varsa, belediye bu aykırılıklar giderilmeden veya tadilat projesi onaylanmadan iskan vermez. Ortak alanları etkileyen tadilat projelerinde kat maliklerinin rızası aranır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyetine geçiş ne kadar sürer?

İskan alındıktan sonra süreç elektronik ortamda ve resen yürür; eski kaynaklarda geçen altmış günlük iletim süresi 2021’de kaldırılmıştır. İskan kadastroya iletildiğinde cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçiş genellikle kısa sürede tamamlanır. Süreyi asıl uzatan, iskanın alınması aşamasıdır.

Kat mülkiyetine geçmek için tek başıma başvurabilir miyim?

Evet. Binanın tamamı için iskan alınmışsa, kat irtifakı sahiplerinden birinin başvurusu yeterlidir. Diğer maliklerin imzası veya onayı gerekmez. Yapı kayıt belgesine dayalı geçişte ise bütün maliklerin muvafakati aranır.

İskansız bir daire kat mülkiyetine çevrilebilir mi?

Kural olarak hayır. Kat mülkiyetine geçiş, binanın tamamı için alınmış iskana dayanır. İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmışsa; bütün maliklerin muvafakati, umumi hizmet alanlarının terki ve kanunda öngörülen bedelin ödenmesi şartıyla iskan aranmaksızın kat mülkiyeti kurulabilir.

Kat mülkiyetine geçerken tapu harcı veya döner sermaye ödenir mi?

Hayır. İskana dayalı geçiş, mülkiyetin başkasına devrini içermediği sürece harç ve vergiden muaftır (KMK m.55). Kat irtifakından resen kat mülkiyetine geçişte döner sermaye ücreti de alınmaz (KMK m.10/6). Aynı anda satış yapılıyorsa satışa ait harç ve ücretler ayrıca ödenir. Yapı kayıt belgesine dayalı geçişte ise kanunda öngörülen ek bedel ödenir.

Kat irtifaklı tapu ile kat mülkiyetli tapu arasında değer farkı var mı?

Tapudaki ibarenin tek başına değeri belirlediği söylenemez. Değer farkını doğuran asıl etken, yapının iskanlı olup olmaması ve imar mevzuatına uygunluğudur. Kat irtifaklı ama iskan süreci sorunsuz ilerleyen yeni bir bina ile yıllardır iskan alamayan bir bina arasında ciddi fark vardır.

Tapuda kat irtifakı yazıyor ama binanın iskanı var, ne yapmalıyım?

Belediyeden iskanın elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne iletilip iletilmediğini öğrenin; iletilmemişse idareden bu gönderimi yapmasını isteyin. İletim sağlandığı hâlde işlem tamamlanmazsa tapu müdürlüğüne başvurabilirsiniz. Tek bir kat irtifakı sahibinin başvurusu yeterlidir; harç, döner sermaye ücreti veya DASK poliçesi istenmez.