Müteahhitten Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Müteahhitten veya projeden (temelden) sıfır konut alırken finansal avantajların yanı sıra büyük hukuki risklerle de karşılaşabilirsiniz. Mağduriyet yaşamamak adına sürecin en başından itibaren bir gayrimenkul hukuku avukatı ile yürütülmesi; tapu iptali, mükerrer (birden fazla kişiye) satış, eksik/ayıplı imalat ve inşaatın yarım kalması gibi riskleri önceden engelleyecektir.

Günümüz gayrimenkul piyasasında “topraktan”, “temelden” veya “projeden” sıfır konut satın almak, bitmiş bir eve kıyasla çok daha ekonomik ve cazip bir yatırım yöntemi olarak öne çıkmaktadır. Ancak henüz ortada fiziksel bir yapının bulunmadığı veya inşaatın devam ettiği bu süreç, alıcılar için ciddi hukuki riskleri de beraberinde getirmektedir. Uygulamada sıkça rastlanan; müteahhit firmanın iflas etmesi, inşaatın taahhüt edilen sürede teslim edilmemesi, net-brüt metrekare farkları ya da arsa sahibi ile müteahhit arasındaki anlaşmazlıklar yüzünden tapunun devredilememesi gibi durumlar, tüketicileri telafisi güç mağduriyetlerle karşı karşıya bırakmaktadır.

Topraktan veya Projeden Ev Almak Ne Demektir?

Halk arasında “topraktan ev almak”, “temelden konut satışı” veya “projeden ev almak” olarak adlandırılan bu model; henüz inşaatına hiç başlanmamış ya da inşaatı devam eden bir taşınmazın, maket veya mimari proje üzerinden ileri bir tarihte teslim edilmek üzere satın alınmasını ifade etmektedir.

Hukuki niteliği itibarıyla bu işlem, bağımsız bölümün henüz yüklenici/müteahhit adına tapuda kayıtlı olmadığı durumlarda, müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve arsa sahibinden kendisine düşecek bağımsız bölümün devrini/tescilini talep etme yönündeki şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi niteliğindedir. Bu nedenle, somut olayın özelliklerine göre işlem, doğrudan tapulu taşınmaz satışı değil; Türk Borçlar Kanunu’nun alacağın devrine ilişkin hükümleri kapsamında değerlendirilen bir hakkın/alacağın temliki olarak kabul edilmektedir. 

Ancak uygulamada bu satışların büyük bir kısmı noter huzurunda değil, taraflar arasında adi yazılı şekilde (ofiste, şantiyede kendi aralarında) yapılmaktadır. Hukukta haricen satım olarak adlandırılan bu durum, ne yazık ki ileride doğacak birçok yapısal ve yasal krizin de ana kaynağını oluşturmaktadır.

Hangi Sözleşme Kiminle Yapılır?

Projeden ev alım süreçlerinde en sık yapılan hatalardan biri, hukuki terimlerin ve sözleşme taraflarının birbiriyle karıştırılmasıdır. Sürecin güvenliği açısından şu iki farklı sözleşme modelini ayırt etmek oldukça faydalı olacaktır;

• 1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Müteahhit & Arsa Sahibi Arasında): Arsa sahibi ile müteahhit firmanın kendi arasında noterde imzaladığı sözleşmedir. Bu sözleşmeyle müteahhit bina yapmayı, arsa sahibi ise bunun karşılığında müteahhide arsa payı (tapu) devretmeyi taahhüt eder. Siz konut alıcısı olarak bu sözleşmenin doğrudan bir tarafı değilsinizdir.
• 2. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi (Müteahhit & Alıcı / Tüketici Arasında): İşte bu sözleşme sizin doğrudan tarafı olduğunuz sözleşmedir. Müteahhidin, yukarıdaki sözleşme uyarınca kendisine düşecek olan daireyi ileride size satmayı taahhüt ettiği, mutlaka noterde “Düzenleme Şeklinde” yapılması ve tapuya şerh edilmesi gereken resmi sözleşmedir.

Projeden Ev Alırken Karşılaşılabilecek Hukuki Riskler Nelerdir?

Yatırımınızı güvence altına almanın ilk adımı, karşılaşabileceğiniz tehlikeleri doğru analiz etmekten geçmektedir. Müteahhitten sıfır konut alırken en sık karşılaşılan hukuki risklerden kısaca bahsetmekte fayda görüyoruz. Bu risklerden bazıları şu şekildedir;

Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakması veya Geciktirmesi

Müteahhit firmanın ekonomik sıkıntılara girmesi, iflas etmesi veya projeyi doğru yönetememesi sebebiyle inşaat durabilir. Bu durumda alıcı, hem ödediği paradan mahrum kalma hem de hayal ettiği eve zamanında (veya hiçbir zaman) kavuşamama riskiyle karşı karşıya kalır.

Aynı Dairenin Birden Fazla Kişiye Satılması (Mükerrer Satış)

Eğer müteahhit ile yaptığınız sözleşme resmi nitelikte değilse ve tapuya şerh edilmemişse, kötü niyetli yüklenicilerin aynı daireyi birden fazla kişiye “haricen” satması mümkündür. Fiziksel teslim günü geldiğinde, aynı daire üzerinde birden fazla hak sahibi hak iddia edebilir.

Arsa Sahibi ile Müteahhit Arasındaki Sözleşmenin Feshedilmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi ve inşaatı yarım bırakması sıklıkla karşılaşılan bir uyuşmazlık konusudur. Bu durumlarda arsa sahipleri, sözleşmenin geriye etkili feshini talep ederek mülkiyeti kendi üzerlerine döndürmek istemektedir. Ancak bu feshin, müteahhitten bağımsız bölüm (daire) satın alan üçüncü kişilerin tapu kayıtlarına etkisi hususunda Türk hukukunda çok radikal bir dönüm noktası yaşanmıştır.

Onlarca yıldır uygulanan eski Yargıtay içtihatlarında, müteahhide devredilen arsa payları “avans” niteliğinde kabul edilmekte ve sözleşme geriye etkili feshedildiğinde üçüncü kişilerin tapularının da iptal edilerek arsa sahibine dönmesine hükmedilmekteydi. Bu durum, iyiniyetli tüketicilerin mülkiyet haklarını ciddi şekilde zedelemekte ve büyük mağduriyetlere yol açmaktaydı.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16 Mayıs 2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı içtihadı, bu uygulamaya son vererek “tapuya güven ilkesini” mutlak surette üstün tutmuştur. Güncel hukuki duruma göre, müteahhit inşaatı yarım bıraksa ve sözleşme geriye etkili feshedilse dahi, resmi tapu siciline güvenerek taşınmazı devralan iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu kayıtları hukuken koruma altına alınmıştır.

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi kapsamında değerlendirilen bu yeni yaklaşıma göre sürecin yasal dinamikleri şu şekildedir:

• İyiniyet Karinesinin Korunması: Tapu sicilindeki kayda güvenerek mülkiyet edinen üçüncü kişilerin iyiniyetli olduğu kabul edilir. Arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi, bu kişilerin tapularının doğrudan iptal edileceği anlamına gelmez.
• Kötüniyetin İspat Yükü: Arsa sahibinin üçüncü kişilere karşı açacağı bir tapu iptal ve tescil davasında başarıya ulaşabilmesi için, alıcının kötüniyetli olduğunu somut delillerle ispat etmesi gerekir. Alıcının, müteahhidin inşaatı bitiremeyeceğini bildiği veya hileli (muvazaalı) bir işlemin tarafı olduğu kanıtlanamadığı sürece mülkiyet hakkı devredilemez.
• Zararın Tazmini: İnşaatın yarım kalmasından dolayı mağdur olan arsa sahibi, hak kayıplarını ve uğradığı zararları iyi niyetli üçüncü kişilerden değil, sözleşmenin doğrudan tarafı olan müteahhitten tazminat yoluyla talep etmek durumundadır

Eksik veya Ayıplı İmalat (Gizli ve Açık Ayıplar)

Konut taahhüt edilen sürede teslim edilse bile; sözleşmedeki teknik şartnameye aykırı, kalitesiz malzeme kullanımı (açık ayıp) ya da zamanla ortaya çıkan tesisat, yalıtım problemleri (gizli ayıp) sıklıkla yaşanır. Bu durumda doğru hukuki süreler içinde müteahhide ihbarda bulunulmazsa hak kayıpları yaşanır.

Temelden Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Müteahhitten veya projeden sıfır konut satın alırken birikiminizi riske atmamak için yasal süreçleri eksiksiz işletmeniz gerekir. Sürecin başından teslim anına kadar dikkat etmeniz gereken birtakım hukuki adımlar bulunmaktadır. Bu adımlar şu şekildedir:

Müteahhit Firma ve Arsa Üzerinde Hukuki Ön İnceleme

Sözleşmeye imza atmadan önce sürecin sorunsuz ilerlemesi adına şu kontrolleri yapılması gerekmektedir;

• Tapu Kaydı İncelemesi: İnşaatın yapılacağı arsanın tapu sicil müdürlüğünden güncel kaydına bakılmalıdır. Arsa üzerinde haciz, ipotek, tedbir veya kat karşılığı inşaat sözleşmesini sakatlayacak bir şerh var mı mutlaka kontrol edilmelidir.

• Yapı Ruhsatı (İnşaat İzni): Projenin ilgili belediyeden alınmış resmi bir “Yapı Ruhsatı” olup olmadığı sorgulanmalıdır. Ruhsatı olmayan bir projeden ev almak, tamamen yasa dışı bir sürece ortak olmak anlamına gelir.
• Müteahhidin Sicili ve Finansal Gücü: Ticaret sicil kayıtları incelenmeli, firmanın geçmişte yarım bıraktığı projeler olup olmadığı araştırılmalı ve sermaye yapısı kontrol edilmelidir.

Resmi Şekil Şartı: Adi Sözleşme Neden Geçersizdir?

Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu uyarınca, taşınmaz satışını veya satış vaadini içeren sözleşmeler resmi şekilde (noter huzurunda) yapılmadığı sürece geçersizdir. Müteahhidin ofisinde, antetli kağıda yazılıp karşılıklı atılan imzalar hukukta “Adi Yazılı Sözleşme” (Haricen Satım) sayılır ve doğrudan tapu devri hakkı doğurmaz. İleride bir mağduriyet yaşamamak adına, sözleşmenin mutlaka noterlikçe “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” olarak tanzim edilmesi ve bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.

Sözleşme ve Teknik Şartnamede Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Müteahhit firmalar tarafından önünüze konulan matbu sözleşmeler genellikle tek taraflı ve tamamen müteahhidin haklarını gözetir nitelikte olabilmektedir. Sözleşmeye şu maddelerin eklenmesini talep etmeniz lehinize olacaktır;

• Net-Brüt Metrekare Ayrımı: Sözleşmede evin sadece brüt alanı değil, duvarların iç kısmında kalan ve sizin fiilen kullanacağınız net metrekare alanı açıkça yazılmalıdır.
• Kesin Teslim Tarihi ve Cezai Şart: “Mücbir sebepler hariç” gibi ucu açık ifadeler yerine, net bir teslim tarihi (Örn: 31.12.2027) belirtilmeli; gecikilen her ay için müteahhidin ödeyeceği gecikme tazminatı (kira kaybı/cezai şart) miktarı somut olarak yazılmalıdır.
• Teknik Şartname Detayları: Binanın yalıtımından mutfak dolabının markasına, kullanılacak parkenin kalitesinden asansörün özelliklerine kadar her detay sözleşmenin eki olan teknik şartnamede yer almalı ve her sayfası imzalanmalıdır.

Ödeme Planının Güvenceye Alınması ve Kademeli Tapu Devri

Yapılan en büyük hatalardan birisi de paranın tamamını inşaatın başında nakit olarak verilmesidir. Bu durumdan kaçınılması gerekmektedir. Ödemeler mutlaka banka kanalıyla, açıklama kısmına “Blok/Daire No Belirtilerek İnşaat Bedeli Ödemesi” yazılarak gönderilmelidir. Mümkünse ödeme planı inşaatın ilerleme seviyesine (Örn: Kaba inşaat bitiminde %20, ince işçilikte %20, tapu devrinde %20 şeklinde) bağlanmalı veya banka teminat mektubu gibi hukuki güvenceler alınmalıdır.

Müteahhitten Ev Alan Üçüncü Kişilerin Hakları ve Açılacak Davalar

Tüm önlemlere rağmen müteahhit veya arsa sahibi ile uyuşmazlık yaşadıysanız, Türk hukuku mağduriyetin türüne göre çeşitli dava mekanizmaları öngörmüştür. Hak kaybına uğramamak adına, sürecin hangi mahkemede ve hangi usul kurallarıyla yürütüleceğini bilmek hayati önem taşır.

Mağduriyetin Türüne Göre Açılabilecek Başlıca Davalar

• Tapu İptali ve Tescil Davası: İnşaat bitmesine rağmen müteahhit veya arsa sahibi haksız gerekçelerle tapuyu devretmiyorsa, alıcı taşınmazın kendi adına tescil edilmesini isteyebilir. Burada Yargıtay’ın aradığı en kritik şart, müteahhidin arsa sahibine karşı olan inşaat yapma edimini sözleşmeye uygun şekilde tamamlamış veya tamamlamaya çok yakın (%90 ve üzeri) olmasıdır.
• İhtiyati Tedbir Kararı (Evin Başkasına Satılmasını Önlemek): Dava açarken ilk yapılması gereken şey, taşınmazın tapu kaydı üzerine “İhtiyati Tedbir” şerhi konulmasını talep etmektir. Bu karar, kötü niyetli yüklenicilerin dava sürecinde daireyi üçüncü kişilere satarak mal kaçırmasını engeller.
• Sözleşmeden Dönme ve Ödenen Bedelin İadesi: İnşaatın tamamen durduğu ve projenin bitmesinin imkansız olduğu hallerde alıcı sözleşmeyi geriye etkili feshedebilir. Bu durumda müteahhide ödenen paranın, denkleştirici adalet ilkesi gereğince enflasyon ve alım gücü kayıpları hesaplanarak güncel değeriyle iadesi talep edilir.
• Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Alacağı: Ev zamanında teslim edilmediyse ancak inşaat sürüyorsa, alıcı beklemeyi seçebilir. Bu durumda, taahhüt edilen teslim tarihinden itibaren geçen her ay için mahrum kalınan bölgesel rayiç kira bedeli (veya sözleşmedeki cezai şart) müteahhitten geriye dönük olarak istenir.

Eksik ve Ayıplı İmalat Durumunda Haklar

Konut teslim edilmiş olsa bile, projeye aykırılıklar veya kalitesiz işçilik nedeniyle hukuki süreç başlatılabilir:

• Eksik İmalat (Eksik İş): Sözleşmede veya onaylı mimari projede taahhüt edildiği halde hiç yapılmayan işlerdir. (Örn: Asansörün takılmaması, yangın merdiveninin, otoparkın veya çevre düzenlemesinin yapılmaması).
• Ayıplı İmalat: Konutun sahip olması gereken niteliklerin bulunmaması veya hatalı yapılmasıdır. Kendi içinde ikiye ayrılır:
  • Açık Ayıp: Teslim anında gözle görülebilen, basit bir muayaneyle anlaşılacak kusurlardır. (Örn: Parkelerin çizik, fayansların kırık, boyanın dökük olması).
  • Gizli Ayıp: İlk bakışta anlaşılamayan, konutta yaşamaya başladıktan sonra veya mevsim değiştiğinde ortaya çıkan kusurlardır. (Örn: Kışın duvarların rutubet yapması, tesisat sızıntıları, yetersiz ses/ısı yalıtımı).

Tüketicinin 4 Seçimlik Hakkı: Ayıp süresinde ihbar edildiğinde alıcı; Sözleşmeden dönme (paranın iadesi), Ayıp oranında satış bedelinden indirim, Ücretsiz onarım veya konutun Ayıpsız misli (eş değeri) ile değiştirilmesini talep edebilir. Müteahhit ücretsiz onarımı yapmazsa, mahkemeden “Nama İfaya İzin” alınarak eksiklikler alıcı tarafından giderilebilir ve tüm masraflar müteahhidin mal varlığından tahsil edilir.

Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme, Yetki, Arabuluculuk ve Zamanaşımı

Gayrimenkul davalarında davanın doğru mahkemede, doğru sürede ve yasal şartlara uygun açılması davanın usulden reddedilmesini önlemesi açısından oldukça önemli kavramlardır. Buna göre ilgili uyuşmazlıklardan kaynaklanan davaların hangi mahkemede ve nerede açılacağına kısaca değinmekte fayda görüyoruz.

Görevli Mahkeme Hangisidir? 

Projeden ev alırken görevli mahkeme, tarafların sıfatına ve alım amacına göre belirlenir:

Tüketici Mahkemesi bulunmayan ilçe veya adliyelerde, dava Asliye Hukuk Mahkemesinde (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme (Dava Nerede Açılır?)

Taşınmazın aynına (mülkiyetine, tapusuna) ilişkin davalarda (Örn: Tapu İptal ve Tescil davaları) Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca kesin yetki kuralı geçerlidir. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. 

Ancak dava sadece tazminat, sözleşmeden dönme veya bedel iadesi gibi kişisel haklara ilişkinse yani tüketici mahkemesinin görev alanına giren davalardan ise ; tüketicinin kendi yerleşim yeri mahkemesinde de dava açma yetkisi vardır.

Dava Şartı Arabuluculuk Zorunluluğu

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve ilgili mevzuat uyarınca, uyuşmazlığın tüketici işlemi niteliğinde olup olmadığı, tarafların sıfatı, işlemin hangi amaçla yapıldığı ve ileri sürülen talep sonucu birlikte değerlendirilmelidir. Alıcının tüketici, satıcı/müteahhidin ise ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcı/sağlayıcı konumunda olduğu hallerde, uyuşmazlık kural olarak tüketici mahkemesinin görev alanına girebilir.

Tüketici mahkemelerinde görülecek uyuşmazlıklarda, kural olarak dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu kapsamda bedel iadesi, tazminat, ayıp, eksik/ayıplı ifa, cezai şart, kira kaybı, gecikme tazminatı veya diğer parasal talepler yönünden arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekir. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde, dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddi riski doğar.

Bununla birlikte, tüketici işlemi niteliğinde olsa dahi taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar, özellikle salt tapu iptali ve tescil talebi bakımından, dava şartı arabuluculuk kapsamında değerlendirilmemektedir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil talebinin, bedel iadesi, tazminat, ayıp veya sair parasal taleplerle birlikte ileri sürülmesi halinde, dava şartı arabuluculuk yönünden ayrıca değerlendirme yapılmalı; usuli ret riski doğmaması adına parasal talepler bakımından arabuluculuk süreci işletilmelidir.

Uyuşmazlığın tüketici mahkemesinin görev alanına girmemesi halinde ise görevli mahkeme, somut olayın niteliğine göre asliye hukuk mahkemesi veya asliye ticaret mahkemesi olabilir. Alıcının tüketici sıfatı bulunmuyorsa, örneğin taşınmaz ticari veya mesleki amaçla alınmışsa ya da taraflar arasındaki ilişki ticari işletmeleriyle ilgiliyse, uyuşmazlığın tüketici uyuşmazlığı olarak değil, genel hükümlere veya ticari dava hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir. Bu durumda asliye hukuk mahkemesinde görülecek salt tapu iptali ve tescil davaları bakımından genel olarak zorunlu arabuluculuk dava şartı bulunmazken; ticari dava niteliğindeki para alacağı, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit veya istirdat talepleri bakımından arabuluculuk dava şartı gündeme gelebilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce, öncelikle uyuşmazlığın tüketici işlemi mi, ticari dava mı yoksa genel hükümlere tabi özel hukuk uyuşmazlığı mı olduğu belirlenmeli; ardından talep sonucunun ayni hakka mı yoksa para alacağı/tazminat niteliğindeki taleplere mi ilişkin olduğu değerlendirilmelidir. Arabuluculuğa tabi talepler yönünden adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulmalı, anlaşma sağlanamaması halinde düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir.

Zamanaşımı Süreleri Ne Kadardır?

Hukuki taleplerin türüne göre kanunun öngördüğü zamanaşımı süreleri şu şekildedir:

• Ayıplı İmalat (Konut Satışlarında): Konutun teslim tarihinden itibaren 5 yıldır. Ancak konuttaki ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse (müteahhit kusuru bilerek saklamışsa) 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaz; müteahhit zamanaşımı def’inde bulunamaz.
• Eksik İmalat (Eksik İş): Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca sözleşmeye aykırılık oluşturduğundan zamanaşımı süresi teslimden itibaren 10 yıldır.
• Sözleşmeden Dönme, Tazminat ve Alacağın Temliki: Sözleşmeden doğan genel tazminat ve bedel iadesi taleplerinde zamanaşımı süresi 10 yıldır.
• Ayıp İhbar Süreleri: Açık ayıplarda ev teslim alınır alınmaz makul sürede (uygulamada derhal); gizli ayıplarda ise ayıp ortaya çıkar çıkmaz (Örn: İlk yağmurda çatı akıttığında) durum vakit kaybetmeksizin müteahhide noter kanalıyla ihbar edilmelidir. Süresinde yapılmayan ihbarlar, konutun o haliyle kabul edildiği anlamına gelebilir.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da ayıp bildirimi ve zamanaşımı sürelerinin kaçırılmamasıdır. Konutu tamamen kişisel, ailevi veya barınma amacıyla alan alıcı tüketici sıfatına sahipse, uyuşmazlık 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilebilir. Bu durumda tüketici yönünden eski kanundaki gibi açık ayıplar için kısa ve kesin bir ihbar süresi öngörülmemiştir. Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıba karşı sorumluluk, kural olarak taşınmazın teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmiş olması halinde zamanaşımı hükümlerinden yararlanılamaz.

Bununla birlikte, tüketici açısından kısa bir ihbar süresi bulunmaması, ayıbın hiç bildirilmemesi veya uzun süre sessiz kalınması gerektiği anlamına gelmez. İspat kolaylığı sağlanması, ayıbın teslim anında veya sonradan ortaya çıktığının belirlenebilmesi ve karşı tarafın “konutun mevcut haliyle kabul edildiği” yönündeki savunmalarının önüne geçilebilmesi için, ayıp fark edilir edilmez fotoğraf, video, uzman raporu, site yönetimi/tutanak kayıtları gibi delillerle tespit yapılmalı ve mümkünse noter ihtarnamesi, KEP veya yazılı bildirim yoluyla müteahhide/satıcıya başvurulmalıdır.

Buna karşılık, konutun bir şirket adına, ticari işletme kapsamında veya ticari/mesleki amaçla alınması halinde tüketici hükümleri uygulanmayabilir. Tarafların tacir olduğu ve işlemin ticari işletmeyle ilgili bulunduğu ticari satışlarda, Türk Ticaret Kanunu’nun ayıp ihbarına ilişkin kısa süreleri gündeme gelir. Bu kapsamda, ayıp teslim sırasında açıkça belli ise alıcı 2 gün içinde satıcıya ihbarda bulunmalı; ayıp açıkça belli değil ancak olağan bir inceleme ile anlaşılabilecek nitelikte ise alıcı teslimden itibaren 8 gün içinde inceleme yaptırarak ayıbı bu süre içinde bildirmelidir. Olağan inceleme ile anlaşılamayan gizli ayıplarda ise ayıp ortaya çıkar çıkmaz derhal bildirim yapılmalıdır. Aksi halde, süresinde bildirilmeyen ayıplar bakımından taşınmazın/bağımsız bölümün mevcut haliyle kabul edildiği savunmasıyla karşılaşılabilir.

Alıcının tüketici olmadığı ancak işlemin tacirler arası ticari satış niteliği de taşımadığı hallerde ise genel hüküm niteliğindeki Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Bu durumda alıcı, teslimden sonra taşınmazı işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp tespit ederse uygun süre içinde satıcıya bildirmek zorundadır. Olağan incelemeyle ortaya çıkarılamayan gizli ayıplar ise öğrenilir öğrenilmez gecikmeksizin bildirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Müteahhitle ofiste imzalanan adi yazılı sözleşme geçersiz midir?

Evet, kural olarak Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu uyarınca taşınmaz satışını veya satış vaadini içeren sözleşmelerin Noterde resmi şekilde (Düzenleme şeklinde) yapılması şarttır. Müteahhidin ofisinde ya da şantiyede karşılıklı atılan imzalar “adi yazılı sözleşme” (haricen satım) hükmündedir ve doğrudan mülkiyet devri hakkı doğurmaz. Ancak müteahhit inşaatı büyük oranda tamamlamışsa (%90 ve üzeri), Yargıtay dürüstlük kuralı gereğince bu sözleşmeyi geçerli kabul ederek alıcı lehine tapu tesciline karar verebilmektedir.

2. Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa arsa sahibi tapumu iptal edebilir mi?

Hayır, kural olarak iptal edemez. Müteahhidin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi durumunda, müteahhitten bağımsız bölüm (daire) satın alan veya tapu üzerinde hak sahibi olan üçüncü kişilerin hakları korunur.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16 Mayıs 2025 tarihli kararı (2024/1 E., 2025/2 K.) ile onlarca yıldır uygulanan eski sistem tamamen değiştirilmiştir. Güncel hukuki duruma göre: Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca, tapu sicilindeki kayda güvenerek iyi niyetle daire satın alan üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı, sözleşme feshedilse dahi koruma altındadır. Arsa sahibinin tapu iptal davası açıp dairenizi elinizden alabilmesi için, sizin kötü niyetli olduğunuzu (örneğin müteahhidin inşaatı bitiremeyeceğini bildiğinizi veya hileli/muvazaalı bir işlem yaptığınızı) somut delillerle ispat etmesi gerekir. İnşaat yarım kaldığında arsa sahibi, tapuyu iyi niyetli üçüncü kişilerden geri isteyemez; ancak uğradığı zararları ve tazminat alacaklarını doğrudan müteahhitten talep edebilir.

3. Müteahhit evi zamanında teslim etmezse ne kadar gecikme tazminatı alabilirim?

Eğer aranızdaki sözleşmede gecikilen her ay için ödenecek somut bir cezai şart (Örn: Ay başına 1000 Dolar veya belirli bir tutar) kararlaştırılmışsa, bu tutarı doğrudan talep edebilirsiniz. Sözleşmede bir madde yoksa dahi, genel hükümler uyarınca evin teslim edilmesi gereken tarihten itibaren mahrum kaldığınız bölgesel rayiç kira bedelini (kira kaybı alacağını) geriye dönük olarak müteahhitten dava yoluyla talep etme hakkınız mevcuttur.

4. Yeni aldığım sıfır konutta gizli ayıp (rutubet, tesisat sızıntısı vb.) çıkarsa ne yapmalıyım?

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca, konut ve tatil amaçlı taşınmaz satışlarında ayıptan doğan talepler bakımından zamanaşımı süresi, taşınmazın teslim tarihinden itibaren 5 yıldır. Ancak hak kaybı ve ispat sorunu yaşamamak için gizli ayıp fark edilir edilmez ayıbın fotoğraf, video, uzman raporu, site yönetimi tutanağı veya benzeri delillerle tespit edilmesi; ardından müteahhide/satıcıya noter ihtarnamesi, KEP veya başka bir ispatlanabilir yazılı yol ile gecikmeksizin bildirim yapılması gerekir.

Ayıbın bildirilmesinden sonra tüketici; sözleşmeden dönme ve bedel iadesi, ayıp oranında bedelden indirim, ücretsiz onarım veya imkân varsa ayıpsız misli ile değiştirme haklarından birini kullanabilir. Ücretsiz onarım veya ayıpsız misli ile değiştirme talebinin seçilmesi halinde, bu talebin konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda kural olarak 60 iş günü içinde yerine getirilmesi gerekir. Ayrıca ayıp nedeniyle uğranılan zararlar varsa, seçimlik haklarla birlikte tazminat talebi de ileri sürülebilir.

Ayıbın müteahhit/satıcı tarafından ağır kusur veya hile ile gizlenmiş olması halinde ise zamanaşımı hükümlerinden yararlanılamaz.

5. Topraktan alınan ev için açılacak tapu iptal veya tazminat davaları hangi mahkemede açılır?

Eğer evi ticari veya mesleki olmayan, tamamen kişisel bir amaçla (konut edinmek amacıyla) satın aldıysanız ve karşı taraf müteahhit (ticari işletme) ise uyuşmazlık Tüketici Kanunu kapsamına girer. Bu durumda dava, Tüketici Mahkemesinde açılmalıdır. Tüketici Mahkemesi bulunmayan yerlerde ise dava Asliye Hukuk Mahkemesinde (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) açılır. Dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi yasal bir zorunluluktur.

Müteahhitten Ev Almayı Planlıyorsanız Hukuki Süreci Güvence Altına Alın

Projeden veya temelden konut satın alma süreci; tapu kayıtlarının incelenmesi, satış vaadi sözleşmesinin hazırlanması, teknik şartnamenin değerlendirilmesi, ödeme planının hukuki güvenceye bağlanması ve teslim sonrasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların doğru şekilde yönetilmesini gerektiren çok yönlü bir süreçtir. Satın alma işlemi öncesinde yapılacak hukuki inceleme, ileride doğabilecek hak kayıplarının önlenmesine katkı sağlayabilir.

Konu hakkında daha ayrıntılı bilgi edinmek isterseniz Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilir; hukuki sürecinizle ilgili bilgi talebinde bulunmak veya iletişim kanallarımıza ulaşmak için İletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.