Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracı hakları, mülk sahibi ile kiralayan kişi arasındaki ilişkiyi düzenlemek için yasalarla belirlenir. Ülkemizde, 2011 yılından bu yana “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile kiracıların sahip oldukları haklar yasalarla korunmaktadır. Borçlar Kanunu gereğince kiracı ve mülk sahibi arasındaki kira sözleşmesi, artık bir senet gibi işlemektedir. Bir yeri kiralamadan önce şartları en ince ayrıntısına kadar okumak, kiracının yararına olacaktır.
Söz konusu ev sahibinin kiracıya karşı olan sorumlulukları ise aşağıdaki maddeler, yasalar tarafından koruma altına alınmış durumdadır. Kiracı, mülk sahibi ile yaşayacağı problemlerde, aşağıdaki maddeler aracılığı ile haklarını arayabilir.
- Kiracı hakları hakkında söylenebilecek ilk şey, ev sahibinin haklı bir gerekçesi olmadan kiracıyı kontrat süresi dolmadan evden çıkaramayacağıdır. Haklı gerekçeler, yasalar çerçevesinde belirlenmiştir. Örneğin kiralanan mülk, sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerekliyse mülk sahibi, kiracının çıkmasını talep edebilir.
- Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi mülk sahibini, kira sözleşmesi boyunca mülkü nasıl kiraladıysa o şekilde tutmakla mükellef kılmaktadır. Buna göre evin tadilat masrafları, mülk sahibine aittir. Kiracı, evin yapı masraflarını kendi karşılayarak kira bedelini düşük ödeyebilir. Bu konuda öncelikle ev sahibi ile anlaşma yapmak ve tüm masrafları faturalandırmak önemlidir.
- Kiracı, sonradan oluşan kusurlar nedeni ile evden yeterince faydalanamıyorsa ev sahibinden bu kusurları gidermesini talep edebilir. Tadilat ve yapı kusurlarının sonradan ortaya çıkması ve giderilememesi durumunda kiracı, kira bedelinde indirim talep edebilir.
- Kira kontratları, aksi belirtilmedikçe ve sona erecekleri tarihten 15 gün öncesine kadar yeni bir sözleşme hazırlanmamışsa otomatik olarak 1 yıl yenilenir.
- Kiracı, kiraladığı mülkü başka birisine kiralık olarak devredebilir. Mülke zarar vermemek şartıyla kiracı, mülkü devretme hakkında sahiptir. Bunun için mülk sahibinden yazılı izin alınması gerekir.
- Kiracıların apartmana yönetici olması mümkündür. Bunun için kiracıların apartman kurulunda yapılan toplantılara katılması yeterlidir.
- Sigorta ve vergi gibi ödemeler, sözleşmede aksi belirtilmedikçe mülk sahibine aittir.
- Mülk sahibi, kiracıyı evden çıkarırken evi verdiği gibi teslim aldıysa depozitoyu geri vermekle mükelleftir.
- Kiracı, zamanında ödenmeyen kiraları ödemekle yükümlüdür; fakat mülk sahibi, kiranın geç ödenmesinden dolayı kiracıdan cezalı kira benzeri ekstra ödemeler talep edemez. Kiranın ödenmemesi durumunda ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek için dava açabilir.
- Kiracı, zamanın yıpratıcılığından dolayı eskiyen demirbaştan sorumlu değildir. Örnek olarak zamanla eskiyen mobilyalar ya da solan duvarların bedeli kiracıdan talep edilemez.
- Kiracının oturduğu ev, kentsel dönüşüm nedeni ile boşaltılacaksa kiracı, devletten 2 kira kadar yardım alabilir. Detaylar için Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6306 Sayılı Uygulama Yönetmeliği sayfasına göz atılabilir.
- Kiralananın kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edilmesini ve sözleşme süresince bu durumda bulundurulmasını isteme hakkı bulunmaktadır.
- Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya verenin katlanmasını isteme hakkı vardır.
- Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderleri kiraya veren tarafından karşılanmasını isteyebilir.
- Kiracının güvence olarak depozito vermesi durumunda, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralandığı andaki bırakmak şartıyla depozitoyu geri alabilir.
- Kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Kira Kontratı Olmayan Kiracının Hakları Korunur Mu?
Hukukumuzda kira sözleşmesi yazılı şekil şartına tabi değildir. Ancak ne yazık ki, yazılı kira kontratı bulunmayan kiracılar hak ihlalleriyle karşı karşıya kalmaktadır. Kiracının kira kontratı talep hakkı bulunmakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nda kiracı için belirlenen haklar, kontratı olmayan kiracının haklarını da kapsamaktadır. Yani yukarıda yer alan kiracı hakları, kira sözleşmesi yapılmamışsa da geçerlidir.
İşyeri Kiracı Hakları Nelerdir?
Borçlar Kanununda kira sözleşmeleri 3 kısımda düzenlenmiştir. İlk kısmı genel hükümler oluşturmaktadır ve hakkında hüküm bulunmayan yerlere de uygulanmaktadır. İkinci kısmı konut ve çatılı iş yeri kiraları oluşturmaktadır. Ev kiralarına nispeten çok daha fazla sorumluluğu ve kira ücreti bulunan işyerleri birçok kanun hükmü ile korunmuştur.
Konut ve çatılı iş yerleri kısmında düzenlenmiş kiracı hakları ise şunlardır:
- Kiraya konu olan malın kendisine kullanma hakkı verilmesi
- Kiranın karar kılındığı tarihte, kullanıma uygun bir şekilde işyerinin teslim alınması şartı
- Taşınmaz malın kiraya verildiği sürece alındığı gibi kalmasının sağlanması halinde kira sahibinden hak isteme
- Aksi olmadığı durumlarda kira sahibinin sigorta, vergi gibi yükümlülerini yerine getirmesi
- Kusurun giderilmesini isteme hakkı
- Sözleşme hakkına dayanarak süre bitmeden işyerinden atılmaması hakkı
- Kiraya verenin yazılı rızasının alınması şartıyla kiralanan taşınmazın başka şahsa devir hakkı
- Depozito hakkının geri alınması
- Taşınmaza ait yan giderlerin kira sahibinden isteme hakkı
- Geç ödenen kira bedeline karşı cezai işlem içeren bir anlaşmayı engelleme hakkı
- Kiralanan yerin kullanıma uygun olma durumunun ortadan kalkması, engellenmesi halinde sözleşmeyi feshetme hakkı
- Kiracı aleyhine sözleşmeyi düzenleme yasağı
İşyeri kiracılarına verilen temel haklardır.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir?
Kira Sözleşmesinin düzenlendiği Borçlar Kanununda kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni ev sahibinin kira sözleşmesi ile bağlı olacağı düzenlenmiştir.
Kiralananın el değiştirmesi m. 310 ‘’Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’’
Söz konusu sözleşme önceki ev sahibi ile yapıldığı şekil ve şartlarda devam etmektedir. Yeni malik, kira sözleşmesinde taraf haline gelecek ve kiraya verenin yerine geçecektir. Yeni bir kontrat yapılmasına gerek olmayacaktır. Yeni malik kira sözleşmesini feshetmek isterse, tapu devrinden sonra 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermelidir.
Özellikle belirtmek gerekir ki, kiracıların hak kaybı yaşamaması adına kira sözleşmesini tapu şerh ettirmeleri büyük önem arz etmektedir.
Kiracı Sözleşme Süresi Dolmadan Evden Çıkabilir Mi?
Kira Sözleşmesinin düzenlendiği Borçlar Kanununda kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni ev sahibinin kira sözleşmesi ile bağlı olacağı düzenlenmiştir.
Kiralananın el değiştirmesi m. 310 ‘’Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’’
Söz konusu sözleşme önceki ev sahibi ile yapıldığı şekil ve şartlarda devam etmektedir. Yeni malik, kira sözleşmesinde taraf haline gelecek ve kiraya verenin yerine geçecektir. Yeni bir kontrat yapılmasına gerek olmayacaktır. Yeni malik kira sözleşmesini feshetmek isterse, tapu devrinden sonra 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermelidir. Öte yandan kira sözleşmelerinin de, diğer sözleşme tipleri gibi taraf iradelerine bağlı olduğu göz ardı edilmemelidir. Bu nedenle tarafların ortak irade de buluşması durumunda, kiracının sözleşme süresi dolmadan evden çıkmasında herhangi bir kanun maddesine aykırılık bulunmamaktadır.
Kira Sözleşmesi 5 Yılı Dolduran Kiracının Hakları Nelerdir?
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Görüldüğü üzere 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenebilecektir.
Taşınmazın Ayıplı Teslimi Halinde Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiraya verenin, kira sözleşmesine konu taşınmazı ayıplı teslim etmesi halinde ise kiracının hakları şunlardır;
- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
- Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna başvurabilmektedir.
- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir.
- Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı vardır.
Depremde Hasar Gören Evlerde veya Riskli Yapılarda Oturan Kiracının Hakları Nelerdir?
Riskli yapı ağır hasar görebilme veya yıkılabilme riskini taşıyan, ekonomik ömrünü doldurduğu bilimsel verilere dayanılarak tespit edilmişi yapıya verilen isimdir. Bir binanın riskli yapı olduğu tespit edildiğinde binadaki kiracılar da haberdar edilmektedir. Kiracıların haberdar edilmesinin sebebi, riski yapıda oturan kiracıların kira sözleşmesini feshedilecek olmalarıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği Borçlar Kanunu 301. Maddesinde şöyle denmektedir. ‘’ Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.’’
Görüldüğü üzere sözleşme süresince kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bulundurmakla yükümlüdür. Riski yapı tespiti yapıldığında kiraya verenin bu maddeye aykırı davrandığı görülmektedir.
Yine Borçlar Kanunu 306. maddesinde ‘’Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.’’ Denilerek riskli yapı tespiti durumunda ayıbın öngörülen kullanma elverişliliğini ortadan kaldırdığı söylenebileceğinden kiracı sözleşmeyi feshedilebilecektir. Kiracısı olduğunuz yapı riskli olarak nitelendirildiğinde kiraya verene ihtarname çekerek kira sözleşmesi feshedilebilecektir.
Kira Sözleşmesi 10 Yılı Dolduran Kiracının Hakları Nelerdir?
On yılı aşan kira sözleşmeleri sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Kira Bedelinde Artış Neye Göre Belirlenir?
Taraflarca kararlaştırılan kira bedeli, her yıl kendiliğinden sözleşmede belirlenen artış oranı kadar artmaktadır. Ancak bu oran her halükarda bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’ nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır.
Taraflar arasında bir sonraki kira dönemine ilişkin artış oranında anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’nin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Fakat bu oran hiç bir şekilde %25’i geçemez. (%25’lük artış oranı geçici kanun maddesi ile uygulanmaya başlanmıştır.)
Kira bedeli konusunda kiracı ve kiraya veren arasında uyuşmazlık çıkarsa kiracı, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurabilir.
Aynı şekilde kira sözleşmesi yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat daha sonrasında olağanüstü bir koşul meydana gelmiş ve bu koşul altında kiracıdan sözleşmeyi ifa etmesi hakkaniyet gereği beklenmeyebilir. Bu gibi durumlarda kiracı açacağı kira uyarlama davası ile kira bedelinin günümüz koşullarına uyarlanmasını talep edebilir.
Kira Sözleşmesi İmzalandıktan Sonra Ev Sahibi, Kiralanan Eve Girebilir Mi?
Ev sahibi, kiracı ile kira sözleşmesi imzalamasının ardından artık eve kiracıdan izinsiz giremez. Aksi takdirde bu Türk Ceza Kanunu hükümleri gereği “Konut Dokunulmazlığının İhlali” suçunu oluşturur. Böyle bir durumda kiracı Savcılığa hitaben yazacağı şikayet dilekçesi ile ev sahibi hakkında suç duyurusunda bulunabilir.
Ev sahipleri kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiraya verdiği eve kiracının izni ve onayı olmadan girememesi kiracı haklarındandır.
Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise, kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.
Yukarıda yazılı bilgiler yalnızca konular hakkında kısa ve öz bilgilendirme yapmak amacıyla paylaşılmıştır. Her somut olayın kendi içerisinde ayrıca değerlendirilmesi gerektiğinden, hukuki danışmanlık almak istediğiniz konularda hak kaybı yaşamamak adına alanında yetkin bir avukattan yardım almanızı tavsiye eder, Denge Hukuk Ofisi olarak kapımızın her zaman açık olduğunu bilmenizi ister, sağlıklı günler dileriz.
