İnşaat sürecinde olan bir yapıda size ait bir bağımsız bölüm varsa ve elinizde kat irtifakı tapusu bulunuyorsa, aklınızda “Peki bu tapu bana hangi hakları verir? İnşaat gecikirse ne yapabilirim? Bağımsız bölümü devredebilir miyim?” gibi sorular olması gayet doğaldır.
Bu rehber, konuya gereksiz detaylarla boğulmadan, yalnızca kat irtifakı tapusu sahibinin sahip olduğu hakları net, anlaşılır ve uygulamaya dönük bir dille açıklamak için hazırlanmıştır. Temel teorik bilgiler yerine, doğrudan “Benim haklarım neler?” sorusunun cevabını bulacaksınız.
Kat İrtifakı Tapusu Sahibinin Hakları Nelerdir?
Aşağıdaki haklar yalnızca kat irtifakı tapusu sahibine tanınan, kanundan doğan ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen haklardır.
1. Bağımsız Bölüm Üzerinde Kat Mülkiyeti Kurulmasını İsteme Hakkı
İnşaat bittiğinde kat irtifakı tapusu sahibi, tapuda adına tanımlanan bağımsız bölüm üzerinde doğrudan kat mülkiyetine geçme hakkına sahiptir. Yüklenici veya arsa sahibinin ihmalleri ya da keyfi kararları bu hakkı ortadan kaldırmaz. Bu hak, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Önemle belirtmek gerekir ki bunun için kat irtifakı hakkının mutlaka tapu siciline kaydettirilmesi gereklidir.
Bu yönüyle kat irtifakı, gelecekte kurulacak kat mülkiyetinin güvencesidir.
2. Projeye Uygun İnşaat Talep Hakkı
Kat irtifakı tapusu sahibi, inşaatın:
- Sözleşmede öngörülen tarihte,
- Onaylı mimari projeye uygun şekilde,
- Eksiksiz tamamlanmasını talep etme hakkına sahiptir.
Bu hak, inşaat geciktiğinde sözleşmeye istinaden tazminat talep etme, projeye aykırılıklar için ise tadilat talep etme hakkı verir. Ayrıca somut olayın durumuna göre sözleşmeden dönme ve edimlerin iadesini talep etmek de mümkündür.
3. Ortak Alanlardan Yararlanma ve Arsa Payı Hakkı
Kat irtifakı kurulurken belirlenen arsa payı, kat irtifakı sahibine:
- Ortak alanlardan yararlanma,
- İleride yapılacak yönetim düzenlemelerinde söz sahibi olma,
- Kat mülkiyetine geçişte arsa payının aynen korunması haklarını sağlar.
Arsa payı, bağımsız bölümün projedeki değerine göre belirlendiğinden ileride doğacak birçok hakkın temelidir.
4. Bağımsız Bölümü Devretme ve Rehin Hakkı
Kat irtifakı ayni haktır ve bu nedenle:
- Satışa,
- Devre,
- İpotek tesisine engelleyici bir sınırlama bulunmadıkça elverişlidir.
Özellikle yatırım amaçlı konut alımlarında kat irtifakı tapusunun ekonomik değeri bu noktada önem kazanır.
5. Kat Mülkiyetine Geçişi Talep Etme Hakkı
İnşaat tamamlandığında kat irtifakı sahibi, kat mülkiyeti kurulmasını talep etme hakkına sahiptir. Bu hak şunları içerir:
- Yapı kullanma izin belgesinin alınmasını isteme
- Tapu işlemlerini başlatma
- Geciktirilmesi halinde hukuki yollara başvurma
Yüklenici bu aşamayı geciktirirse:
- Tescil davası açılabilir.
- Tazminat talebinde bulunulabilir,
Kat mülkiyetine geçişte yaşanan gecikmeler genellikle iskan alınmamasından kaynaklanır. İskan alınmaması da genellikle imar planına ya da projeye aykırı imalatlar nedeniyle gerçekleşir.
6. Yönetim Planına Katılma ve Düzenlemeleri Etkileme Hakkı
İnşaat tamamlanmadan önce de yönetim planı hazır olduğundan, kat irtifakı sahipleri:
- Yönetim planını inceleme,
- Yönetim planındaki maddelere itiraz,
- İleride yapılacak değişiklikler hakkında oy kullanma haklarına sahiptir.
Örneğin yönetim planındaki aidat, kullanım kuralları veya ortak alan paylaşımlarına kat irtifakı aşamasında da itiraz edilebilir.
7. Hukuki Başvuru ve Tazminat Talep Etme Hakkı
Kat irtifakı tapusu sahibinin, yüklenici veya arsa sahibine karşı:
- Yapı kullanma izin (İskan) belgesinin alınmasını isteme,
- Sözleşme tarihinde bağımsız bölümün teslimini isteme,
- Gecikme tazminatı isteme,
- Eksik ya da ayıplı ifa nedeniyle zararlarının giderilmesini isteme, hakları vardır.
Kat İrtifakı Tapusu Sahibinin Borçları (Hakların Doğal Tamamlayıcısı)
1. İnşaat Giderlerine Katılma Borcu
Kat irtifakı sahibinin en temel borcu, projedeki bağımsız bölümünün değerine göre inşaat maliyetlerine katılmaktır.
2. Projeye Aykırı Müdahalede Bulunmama
Kat irtifakı aşamasında dahi malik:
- Proje dışı tadilat isteyemez,
- Ortak alanları değiştiremez,
- Mimari bütünlüğü bozacak müdahalelerde bulunamaz.
Örneğin kapı giriş yönünü değiştirme, balkon kapatma, kolon kesme gibi imar planına aykırı müdahaleler hukuka aykırılık teşkil edecek ve iskan alınmasına engel teşkil edecektir.
3. Vergi, Harç ve Tapu Masraflarını Karşılama
Kat irtifakı kurulmasından itibaren malik:
- Bağımsız bölüme ilişkin emlak vergilerini,
- Tapu harçlarını,
- Gerekli projelendirme masraflarını ödemekle yükümlüdür.
Kat İrtifakı Tapusu Sahiplerinin Pratikte En Çok Yaşadığı Sorunlar
- Yüklenicinin inşaatı geciktirmesi
- Projeye aykırı ek blok / bağımsız bölüm eklenmesi
- Arsa paylarının hatalı belirlenmesi
- Kat mülkiyetine geçişte gecikme
- Eksik veya ayıplı imalat
- Ortak alanların amacı dışında kullanılması
Kat İrtifakı hakkında daha detaylı bilgi sahibi olmak için makalemizi inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
📌 Cevap: Evet, ayni hak olduğundan satılabilir. Alıcı açısından en kritik nokta, inşaatın ilerleme seviyesidir.
📌 Cevap: Birçok banka yapının ilerleme seviyesine göre kredi verebilmektedir.
📌 Cevap: Evet, mimari projeye aykırı değişikliklerde müdahalenin durdurulmasını talep edebilir.
📌 Cevap: Sözleşmeden dönme, gecikme tazminatı, müspet zarar / menfi zarar tazminatı, cezai şart ya da sözleşmeden doğan diğer haklara başvurabilir.
Yasal Uyarı!
Web sayfamızda yayınlanan tüm makale ve içeriklerin telif hakları Av. Öncü ÖZBAY’a aittir. Söz konusu içeriklerin izinsiz kopyalanması ya da özetlenerek kullanılması durumunda yasal yollara başvurulacaktır.
