İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi veya yakınlarının taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda kira sözleşmesinin sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava, konut veya iş yeri gibi taşınmazlara ilişkin olabilir ve mahkeme kararıyla kiracının tahliyesi sağlanabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak, kiracı kendine düşen borçları düzenli bir biçimde eksiksiz olarak yerine getirse ve kira sözleşmesinin de belirlenen şartlara uysa dahi; kiraya veren (ev sahibi), kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, üstsoyu, altsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanmak üzere, kira sözleşmesi süresinin sonunda boşaltması için kiracı aleyhine dava açabilir.
Tahliye davalarında davanın açılacağı tarih büyük önem arz etmektedir. Bununla birlikte kiralayanın, taşınmaza ilişkin duyduğu ihtiyaç ve gereksinim de samimi olması ve bunu dava aşamasında kanıtlaması gerekmektedir. Bu nedenle tahliye davalarının uzman bir avukatın yardımıyla takip edilmesi gerekmektedir. Denge Hukuk Ofisi olarak, tahliye davaları, gündelik hayatta gayrimenkul hukuku avukatı ve kira hukuku avukatı olarak adlandırılan, Borçlar Hukuku alanında uzman ve Hukuk Mahkemelerinde yürütülen davalarda yeterli tecrübeye sahip avukatlarımız aracılığı ile açılmakta ve takip edilmektedir.
Tahliye Davasına dayanak teşkil eden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 350.madde hükmü aşağıdaki şekildedir;
“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesinde düzenlenmiş bir dava türüdür. Bu dava, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaz üzerinde gerçek bir ihtiyaçlarının bulunması halinde açılabilir. İhtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması bu davanın kabulü için temel şarttır.
Bu dava türü, kiracının haklarının korunması ve kiraya verenin gereksinimlerinin karşılanması arasında bir denge kurmayı amaçlamaktadır. Kanun koyucu, ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi sıkı şartlara bağlayarak kötü niyetli kullanımların önüne geçmeyi hedeflemiştir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için belirli şartların bir arada bulunması gerekmektedir. Bu şartlar şu şekilde sıralanabilir:
1. Gerçek Bir İhtiyacın Bulunması
Kiraya verenin ya da TBK m. 350’de belirtilen yakınlarının taşınmaza duyduğu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Kira bedelini artırmak, kiracıyı rahatsız etmek veya taşınmazı farklı bir amaçla kullanmak gibi sebepler gerçek ihtiyaç olarak kabul edilmez.
Örnek Durumlar:
-
Kiraya verenin mevcut konutunun ihtiyaçlarını karşılamaması
-
Kiraya verenin sağlık durumu nedeniyle taşınma gerekliliği
-
Çocukların eğitim durumu nedeniyle taşınma ihtiyacı
-
Kiraya verenin memuriyeti gereği başka bir konuma taşınması
2. İhtiyacın Belirli Kişilere Dayanması
Taşınmaza duyulan ihtiyaç, yalnızca şu kişiler için öne sürülebilir:
-
Kiraya verenin kendisi
-
Kiraya verenin eşi
-
Kiraya verenin altsoyu (çocukları, torunları)
-
Kiraya verenin üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
-
Kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler
3. Belirli Sürelere Uyulması
Dava açma süresi, kira sözleşmesinin türüne bağlı olarak değişiklik gösterir:
-
Belirli süreli kira sözleşmelerinde: Sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
-
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde: 6 aylık fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Sürelere uyulmaması durumunda dava reddedilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süreci
1. İhtarın Gönderilmesi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmazken, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname gönderilmesi zorunludur. İhtar, kiracıya gereksinim nedeniyle tahliye talebinin bildirildiği hukuki bir belgedir. İhtar sürecine ilişkin ayrıntılar şu şekildedir:
-
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde: En az 3 ay önceden ihtarname gönderilmelidir.
-
Yeni malikin ihtiyaç durumu: Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde ihtarname göndermelidir.
2. Dava Açılması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davanın açılabilmesi için gerekli belgeler şu şekilde sıralanabilir:
-
Kira sözleşmesi
-
İhtarname ve tebliğ belgeleri
-
İhtiyacın varlığını ispatlayan belgeler (örneğin sağlık raporu, atanma belgesi)
3. İhtiyacın Kanıtlanması
Mahkemede kiraya verenin iddialarını ispat etmesi gereklidir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren deliller sunulmalıdır. Mahkeme, sunulan delillere göre karar verir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleştikten sonra taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracı dışında bir başkasına kiralayamaz. Bu yasağın ihlali durumunda kiracı, son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat davası açabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
-
Kiraya veren
-
Yeni malik
-
Taşınmazın intifa hakkı sahibi
Bu kişilerden herhangi biri ihtiyaç durumunu gerekçe göstererek tahliye davası açma hakkına sahiptir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Süresi ve Masrafları
Bu davalar genellikle ortalama 3 ila 6 ay arasında sonuçlanmaktadır. Ancak mahkemenin iş yoğunluğu ve delillerin değerlendirme süreci gibi faktörler süreyi etkileyebilir. Davanın masrafları başlangıçta davacı tarafından karşılanır, ancak dava kazanıldığında bu masraflar davalıya yüklenir.
Yukarıda yazılı bilgiler yalnızca konular hakkında kısa ve öz bilgilendirme yapmak amacıyla paylaşılmıştır. Her somut olayın kendi içerisinde ayrıca değerlendirilmesi gerektiğinden, hukuki danışmanlık almak istediğiniz konularda hak kaybı yaşamamak adına alanında yetkin bir avukattan yardım almanızı tavsiye eder, Denge Hukuk Ofisi olarak kapımızın her zaman açık olduğunu bilmenizi ister, sağlıklı günler dileriz.
