Yapı Kayıt Belgesinin İptali ve Dava Yolu

Yapı Kayıt Belgesi, imar barışı kapsamında ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların mevcut durumlarıyla geçici olarak kayıt altına alınmasını sağlayan bir idari belgedir. Bu belge, yapıyı imar mevzuatına tamamen uygun hâle getiren kalıcı bir ruhsat niteliği taşımaz.

Yapı Kayıt Belgesinin iptali; belgenin hukuki varlığının ortadan kaldırılması ve yapının yeniden imar mevzuatına aykırı yapı statüsüne dönmesi anlamına gelir. İptal kararıyla birlikte yapı hakkında daha önce askıya alınmış olan idari yaptırımların yeniden gündeme gelmesi mümkündür.

İptal işlemi, idare tarafından tesis edilen tek taraflı bir idari işlem niteliğindedir ve hukuka uygunluk denetimi idari yargı mercileri tarafından yapılır.

Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Niteliği

Yapı Kayıt Belgesi, mülkiyet hakkı kazandıran veya imar planı bakımından kalıcı bir hak sağlayan bir belge değildir. Belge, yapının fiili durumunun beyan esasına göre idare tarafından kayıt altına alınmasını sağlar ve bu yönüyle geçici ve şartlı bir idari işlem olarak kabul edilir. Yapı Kayıt Belgesi hakkında kapsamlı bilgi için Yapı Kayıt Belgesi Nedir? Nasıl Alınır? başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Bu nedenle yapı kayıt belgesi, yapı sahibine sınırsız ve süresiz bir koruma sağlamaz; belgeye aykırı durumların tespiti hâlinde idare tarafından geri alınabilir veya iptal edilebilir.

Yapı Kayıt Belgesinin Geçici Bir İdari İşlem Olması

Yapı Kayıt Belgesinin en temel özelliği, kentsel dönüşüm uygulamasına veya yapının yeniden yapılmasına kadar geçerli olmasıdır. Yapı yenilendiğinde veya yeniden inşa edildiğinde, yürürlükteki imar mevzuatı hükümleri uygulanır.

Bu geçici nitelik nedeniyle, yapı kayıt belgesi sahibi olmak yapının her koşulda korunacağı anlamına gelmez. İdarenin, mevzuata aykırılık tespit etmesi hâlinde belgeyi iptal etme yetkisi bulunmaktadır.

İptal Kararı ile Yapının Hukuki Statüsünde Meydana Gelen Değişiklik

Yapı Kayıt Belgesinin iptali ile birlikte yapı, yeniden ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı statüsüne döner. Bu durum;

• Yıkım kararlarının,
  
• İdari para cezalarının,
  
• Yapıya ilişkin diğer idari yaptırımların yeniden gündeme gelmesine yol açabilir.

Ancak iptal kararı, tek başına ve kendiliğinden bir yıkım sonucunu doğurmaz; idarenin ayrıca yeni işlemler tesis etmesi gerekir. Bu işlemler de yargı denetimine açıktır.

Yapı Kayıt Belgesi Hangi Durumlarda İptal Edilir?

Uygulamada yapı kayıt belgesinin iptali, çoğunlukla belgenin alınması aşamasında yapılan beyanlar veya yapının sonradan değişen durumu nedeniyle gündeme gelmektedir. İdare, hukuka aykırılık tespit ettiğinde belgeyi re’sen iptal edebileceği gibi, yapılan şikâyetler üzerine de inceleme başlatabilir.

1. Yapı Kayıt Belgesi İşleminin Unsurlarındaki Hukuka Aykırılıklar

Bir idari işlemin geçerli olabilmesi için;

• Yetki,
  
• Şekil,
  
• Sebep,
  
• Konu,
  
• Amaç unsurlarının hukuka uygun olması gerekir.

Yapı Kayıt Belgesi bakımından bu unsurlardan birinin dahi sakatlanması, işlemi iptale açık hale getirir. Örneğin;

• Yetkisiz bir birim tarafından işlem tesis edilmesi,
  
• İdari sürecin mevzuata aykırı yürütülmesi iptal sebebi olabilir.

2. Gerçeğe Aykırı Beyan Nedeniyle İptal

Yapı Kayıt Belgesi başvuruları, büyük ölçüde yapı sahibinin beyanına dayalı olarak yapılmaktadır. Yapı Kayıt Belgesi başvurusu sırasında;

• Yapının yüzölçümünün gerçeğe aykırı bildirilmesi,

• Kat sayısının eksik veya fazla gösterilmesi,
  

• Yapı sınıfı veya kullanım amacının yanlış beyan edilmesi,
  

• Yapının inşa tarihinin hatalı bildirilmesi gibi durumlar, iptalin en yaygın ve en güçlü gerekçesini oluşturur. 

İdare, bu tür aykırılıkları tespit ettiğinde Yapı Kayıt Belgesini re’sen iptal edebilir. Bu durum, uygulamada en sık karşılaşılan iptal nedenlerinden biridir. Önemle belirtmek gerekir ki;  “Bilmeden yanlış beyanda bulunma” iddiası, iptali engellemez.

3. Yapının İmar Barışı Kapsamı Dışında Kalması

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi, bazı alanları açıkça kapsam dışında bırakmıştır. Buna göre;

• Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi,
• İstanbul Tarihi Yarımada,
  
• Çanakkale Gelibolu Tarihi Alanı,
• Sosyal donatı alanları üzerinde bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi mümkün değildir.

Bu alanlarda belge düzenlenmiş olması halinde, işlem hukuka aykırı sayılır ve iptal edilir.

4. Yapının İnşa Tarihine İlişkin Uyuşmazlıklar

Yapı Kayıt Belgesi’nden yararlanabilmenin temel şartlarından biri, yapının 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilmiş olmasıdır.  Yapının bu tarihten sonra yapıldığının tespiti hâlinde, yapı kayıt belgesi hukuka aykırı hâle gelir ve iptal edilir.

Uygulamada sıkça karşılaşılan iptal nedenlerinden biri;

• Yapının fiilen bu tarihten sonra yapılmış olması,
• İnşaatın bu tarihten sonra tamamlanması,
• Uydu görüntüleri, hava fotoğrafları veya belediye tespitleriyle aykırılığın ortaya çıkması şeklinde karşımıza çıkar.

Bu durumda belge, başvuru şartları hiç oluşmadığı için iptal edilir.

5. Yapının Niteliğinin Sonradan Değiştirilmesi

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra yapının;

• Alanının büyütülmesi,
  
• Yeni kat eklenmesi,
  
• Yapının türünün veya kullanım amacının değiştirilmesi gibi durumlar, belgenin iptaline neden olabilir. Çünkü yapı kayıt belgesi, yalnızca başvuru anındaki fiili durumu kapsar.

6. Ortak Alanlara Yapılan Eklentiler Nedeniyle İptal

Apartman veya siteye ait ortak alanlara yapılan proje dışı eklentiler için alınan yapı kayıt belgeleri, diğer kat maliklerinin şikâyeti veya idarenin incelemesi sonucunda iptal edilebilir. Ortak alanlar üzerinde tek taraflı tasarruf imkânı bulunmamaktadır.

Yapı Kayıt Belgesinin İptali Nasıl Yapılır?

Yapı Kayıt Belgesinin iptali, idare tarafından tesis edilen bir idari işlemle gerçekleşir. İptal süreci her durumda aynı şekilde işlemez; iptal, idarenin re’sen yaptığı inceleme sonucunda olabileceği gibi üçüncü kişilerin başvurusu veya şikâyeti üzerine de gündeme gelebilir.

Uygulamada iptal işlemleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yetkili birimleri tarafından yürütülmektedir.

İdare Tarafından Re’sen İptal Süreci

İdare, yapı kayıt belgesine konu yapının imar barışı şartlarını taşımadığını tespit ederse, herhangi bir başvuru olmaksızın re’sen iptal işlemi tesis edebilir. Bu tespit;

• Uydu görüntüleri,
  
• Hava fotoğrafları,
  
• Yerinde yapılan denetimler,
  
• Kurum içi incelemeler sonucunda yapılabilir.

Re’sen iptal hâlinde, yapı sahibinin ayrıca bir başvurusu olmadan belge idari kararla geçersiz hâle getirilir.

Şikâyet Üzerine Yapılan İnceleme ve İptal

Yapı kayıt belgesinin iptali çoğu zaman üçüncü kişilerin şikâyeti üzerine gündeme gelmektedir. Özellikle;

• Komşu parsel maliklerinin,
  
• Kat maliklerinin,
  
• Site yönetimlerinin başvuruları üzerine idare tarafından inceleme başlatılabilir.

Yapılan inceleme sonucunda, yapı kayıt belgesinin gerçeğe aykırı beyana dayandığı veya mevzuata aykırı bir yapı için düzenlendiği tespit edilirse belge iptal edilir. Bu tür iptallerde, iptalin dayanağı olan gerekçeler idari işlemde açıkça belirtilmelidir.

İptal Kararının Tebliği ve Hukuki Sonuçları

Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin karar, yapı sahibine veya ilgilisine yazılı olarak tebliğ edilir. Tebliğ tarihi, hukuki açıdan büyük önem taşır; çünkü dava açma süresi bu tarihten itibaren işlemeye başlar.

İptal kararının tebliğiyle birlikte;

• Yapı kayıt belgesinin sağladığı koruma sona erer,
  
• Yapı yeniden imar mevzuatına aykırı yapı statüsüne girer,
  
• İdare tarafından yeni idari işlemler tesis edilmesi mümkün hâle gelir.

Bu aşamadan sonra yapı sahibinin, hak kaybı yaşamamak adına sürelere dikkat ederek hareket etmesi gerekir.

Yapı Kayıt Belgesinin İptaline Karşı İtiraz ve Dava Yolu

Yapı Kayıt Belgesinin iptali, kesin ve değiştirilemez bir işlem değildir. Hukuka aykırı olduğu düşünülen iptal kararlarına karşı idari başvuru ve yargı yollarına başvurulması mümkündür.

Yapı Kayıt Belgesinin İptaline Karşı İdari Başvuru

İptal kararına karşı, dava açmadan önce idareye başvurularak işlemin geri alınması veya düzeltilmesi talep edilebilir. Bu başvuru zorunlu olmamakla birlikte, bazı durumlarda uyuşmazlığın yargıya taşınmadan çözülmesine imkân sağlayabilir.

Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin davalarda yetkili mahkeme işleme konu taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.

İdarenin bu başvuruya 30 gün içinde cevap vermemesi hâlinde talep zımnen reddedilmiş sayılır.

İptal İşlemine Karşı İdare Mahkemesinde Dava Açılması

Yapı Kayıt Belgesinin iptaline karşı, iptal kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Şayet işlemin iptali için idareye başvurulmuşsa, idarenin ret cevabından itibaren veyahut idare cevap vermemiş ise 30 günlük zımni ret süresinin bitiminden itibaren 60 gün içinde dava açılması gerekir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması hâlinde dava açma hakkı ortadan kalkar.

Dava konusu, yapı kayıt belgesinin iptaline ilişkin idari işlemin hukuka aykırılığıdır.

Yürütmenin Durdurulması Talebi ve Şartları

İptal davasıyla birlikte, telafisi güç veya imkânsız zararların doğma ihtimali varsa yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Yürütmenin durdurulması kararı verilmesi hâlinde, dava sonuçlanıncaya kadar iptal işleminin uygulanması geçici olarak durur.

Bu talebin kabulü için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve ciddi zarar doğurma ihtimalinin bulunması gerekir.

Yapı Kayıt Belgesinin İptal Edilmesinin Sonuçları Nelerdir?

Yapı Kayıt Belgesinin iptali, belgeye dayanılarak elde edilen tüm hukuki ve fiilî kazanımların ortadan kalkması sonucunu doğurur. İptal kararıyla birlikte yapı, yeniden imar mevzuatına aykırı yapı statüsüne döner ve idarenin denetim ve yaptırım yetkileri tekrar devreye girer.

Bu sonuçlar, yalnızca yapı sahibi açısından değil; taşınmaz üzerinde hak sahibi olan diğer kişiler bakımından da önemlidir.

Yapı Kayıt Belgesi İptal Edilirse Yıkım Kararı Verilir mi?

Yapı kayıt belgesinin iptali, kendiliğinden yıkım kararı verilmesi anlamına gelmez. Ancak iptal sonrasında yapı, 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı olarak değerlendirilir.

Bu aşamadan sonra idare;

• Yapı tatil zaptı düzenleyebilir,
  
• İmar Kanunu uyarınca yıkım kararı alabilir,
  
• Yıkıma ilişkin idari süreci başlatabilir.
  

Dolayısıyla iptal, yıkım için doğrudan bir sonuç değil; yıkım sürecinin önünü açan hukuki bir zemindir.

İptal Sonrası İdari Para Cezası Uygulanır mı?

Yapı kayıt belgesinin iptaliyle birlikte, belgenin sağladığı para cezasından muafiyet de ortadan kalkar. İdare, iptal edilen yapı hakkında imar mevzuatına aykırılık gerekçesiyle idari para cezası uygulayabilir.

Bu cezalar, yapının niteliğine, büyüklüğüne ve aykırılığın kapsamına göre değişiklik gösterebilir. İptal tarihinden sonra tesis edilen para cezaları ayrıca dava konusu edilebilir.

Elektrik, Su ve Doğalgaz Abonelikleri Ne Olur?

Yapı kayıt belgesi, yapı sahiplerine geçici de olsa altyapı hizmetlerinden yararlanma imkânı sağlamaktaydı. Belgenin iptali hâlinde, bu dayanak ortadan kalkar.

İptal sonrası;

• Mevcut aboneliklerin devamı idarenin takdirine bağlı hâle gelir,
• Yeni abonelik tesis edilmesi mümkün olmayabilir,
• Bazı durumlarda mevcut aboneliklerin iptali gündeme gelebilir.

Bu nedenle iptal kararı, fiilî kullanım açısından da ciddi sonuçlar doğurur.

Yapı Kayıt Belgesine Dayalı Kat Mülkiyeti Etkilenir mi?

Yapı kayıt belgesine dayanılarak kurulan kat mülkiyeti veya kat irtifakı, belgenin iptali hâlinde tartışmalı hâle gelir. İptal kararı, tapu kayıtlarının hukuki dayanağını zayıflatabilir ve ileride açılabilecek davalara konu olabilir.

Her somut olayda tapu kayıtlarının durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Yapı Kayıt Belgesi İptal Edilirse Ödenen Bedel İade Edilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi iptal edildiğinde ortaya çıkan en kritik sorulardan biri, başvuru sırasında ödenen Yapı Kayıt Bedelinin iade edilip edilmeyeceğidir.

Uygulamada bu konu, çoğu zaman yanlış beklentilerle hareket edilmesine ve ciddi maddi kayıplara yol açmaktadır.

Yapı Kayıt Bedelinin Hukuki Niteliği Nedir?

Yapı Kayıt Belgesi için ödenen bedel;

• Bir harç değildir,
  
• Bir vergi değildir,
  
• Bir hizmet karşılığı alınan ücret de değildir.

Bu bedel, kanuni bir yükümlülük kapsamında alınan kamu geliri niteliğindedir. Bedelin hukuki dayanağı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesidir. Bu nitelik, bedelin iadesi konusunda idarenin takdir yetkisini oldukça daraltmaktadır.

Yapı Kayıt Belgesi İptal Edildiğinde Bedel Kendiliğinden İade Edilir mi?

Hayır, Yapı Kayıt Belgesi iptal edildiğinde bedel kendiliğinden iade edilmez.

Belgenin iptal edilmesi;

• Otomatik bir iade hakkı doğurmaz,
• İdare açısından bedelin geri verilmesini zorunlu kılmaz.

Bu durum, Yapı Kayıt Belgesinin beyana dayalı ve şartlı bir işlem olmasından kaynaklanmaktadır.

Hangi Hallerde Yapı Kayıt Bedelinin İadesi Mümkün Değildir?

Uygulamada en sık karşılaşılan durumlar şunlardır:

Gerçeğe Aykırı Beyan Nedeniyle İptal

Eğer Yapı Kayıt Belgesi;

• Yanlış beyan,
  
• Eksik bilgi,
  
• Gerçeğe aykırı bildirim nedeniyle iptal edilmişse, ödenen bedelin iadesi mümkün değildir.

Bu durumda idare, bedelin haksız yere ödendiği değil, belgenin yanlış bilgiye dayanılarak alındığı gerekçesiyle iade talebini reddeder.

Yapının İmar Barışı Kapsamında Olmadığının Sonradan Tespit Edilmesi

Yapının;

• Kapsam dışı bir alanda bulunması,
  
• Tarihi alan, sosyal donatı alanı veya özel koruma alanı içinde yer alması nedeniyle belgenin iptal edilmesi halinde de, bedelin iadesi genel olarak kabul edilmemektedir.

Yapı Kayıt Bedelinin İadesinin Mümkün Olduğu İstisnai Haller

Her ne kadar genel kural iade edilmemesi yönünde olsa da, uygulamada istisnai durumlar da mevcuttur.

İdarenin Açık Hatasına Dayalı İptaller

Eğer Yapı Kayıt Belgesi;

• İdarenin açık ve bariz hatası,
  
• Sistemde yapılan teknik bir yanlışlık,
  
• Başvuru sahibine atfedilemeyecek idari kusur nedeniyle iptal edilmişse, bedelin iadesi talep edilebilir.

Bu durumda iade, kendiliğinden değil; ayrı bir idari başvuru ve gerekirse dava süreci sonucunda mümkündür.

Yapı Kayıt Bedelinin İadesi İçin Dava Açılabilir mi?

İade talebinin idarece reddedilmesi halinde, ilgili kişi tam yargı davası açarak ödenen bedelin iadesini talep edebilir.

Bu davalarda mahkeme;

• İptalin hangi gerekçeye dayandığını,
  
• İdarenin kusurunun bulunup bulunmadığını,
  
• Ödemenin hukuki dayanağını birlikte değerlendirir.

Dava Açma Süresi

Bedel iadesine ilişkin tam yargı davası İade talebinin reddedilmesinden itibaren 60 gün içinde açılmalıdır.

Önemli Uyarı!

Yapı Kayıt Belgesi ile ilgili süreçlerde zaman son derece kritik bir unsurdur. İptal işlemleri ve buna bağlı idari yaptırımlar, belirli süreler içinde doğru şekilde müdahale edilmediğinde telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu nedenle, Yapı Kayıt Belgesi’nin iptali veya iptal ihtimali bulunan durumlarda, somut olayın özelliklerine göre zamanında ve doğru hukuki adımların atılması büyük önem taşır.
Bu tür uyuşmazlıklarda, imar hukuku alanında deneyimli bir avukattan hukuki destek alınması, sürecin sağlıklı şekilde yürütülmesi açısından belirleyicidir.

Denge Hukuk Ofisi olarak ihtiyaç duyduğunuz her noktada kapımızın sonuna kadar açık olduğunu bilmenizi isteriz.