Ankara
Gayrimenkul Avukatı
Gayrimenkul avukatı, bireylerin en değerli varlıklarından biri olan taşınmaz mallara ilişkin hak ve yükümlülükleri düzenleyen gayrimenkul hukuku alanında faaliyet gösterir.
Ankara’da bulunan Denge Hukuk Ofisi bünyesindeki uzman avukatlar, gayrimenkul hukukuna ilişkin tapu, kira, kat mülkiyeti, kamulaştırma, kentsel dönüşüm ve miras kaynaklı uyuşmazlıklar hakkında gayrimenkul avukatı olarak hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti yürütmektedir.
Bu kapsamda, yalnızca dava süreçleriyle sınırlı olmaksızın; kamulaştırma, tapu devri, sözleşme hazırlanması, rayiç bedel itirazı, imar uygulamaları gibi taşınmaz işlemlerinde ortaya çıkabilecek tüm hukuki risklerin önceden değerlendirilmesi ve etkin adımların atılması da hizmetlerimiz arasındadır.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu başta olmak üzere birçok mevzuat içeriğinde düzenlenen gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyetine, kullanımına ve tasarrufuna ilişkin hukuki kuralları içerir.
Günlük hayatımızda sıkça karşılaştığımız anlaşmazlıklara dair düzenlemeleri içeren gayrimenkul hukuku, genel olarak ev, arsa, bina, daire gibi taşınmaz malların alım, satım, kiralama, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, düzenleme ortaklık payı gibi işlemlere konu olduğu uzmanlık gerektiren bir alandır. Gayrimenkul hukuku kapsamındaki yasal mevzuatın çok sayıda kategorilere ayrılmış olması ve bu kategorilerin her birinin ayrı uzmanlık gerektirmesi nedeniyle, dava süreci sonrasında telafisi imkansız hak kayıpları yaşamamak ve ciddi maddi külfetlere katlanmak zorunda kalmamak için, olası bir uyuşmazlıkla karşılaştığınızda nitelikli bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilmektedir.
Ankara Gayrimenkul Avukatının Rolü
Bir gayrimenkul avukatı, yalnızca dava aşamasında değil; işlemlerin her aşamasında müvekkiline rehberlik eden, önleyici hukuki danışmanlık sağlayan kişidir.
Özellikle Ankara gibi yoğun inşaat ve kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yürütüldüğü şehirlerde, taşınmaz hukuku süreçleri teknik detaylar ve idari mevzuatla iç içedir.
Gayrimenkul avukatı:
- Tapu ve sözleşme işlemlerinde mülkiyet hakkını güvence altına alır,
- Dava süreçlerinde delillerin toplanması, bilirkişi incelemeleri ve mahkeme sürecinin etkin bir şekilde yönetilmesini üstlenir,
- Kamulaştırma , düzenleme ortaklık payı ve diğer imar uygulamalarında mülk sahiplerinin haklarının idareye karşı korunmasını sağlar.
Denge Hukuk Ofisi’nin Gayrimenkul Hukuku Alanındaki Hizmetleri
Ankara merkezli ofisimiz, gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda danışmanlık ve dava takibi süreçlerinde faaliyet göstermektedir.
Tapu, Kira ve Kat Mülkiyeti Sözleşmeleri
Tapu devri, kat karşılığı / arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri veya kira ilişkilerine dayalı sözleşmelerin hazırlanması ve hukuki incelemelerinin yapılması aşamalarında görev yapılmaktadır.
Sözleşmelerdeki eksiklik veya hatalar, ilerleyen dönemde uyuşmazlık doğurabileceğinden, bu süreçlerin dikkatle yürütülmesi önem taşımaktadır.
Gayrimenkul Alım-Satım İşlemleri
Satın alınacak taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı veya şerh bulunup bulunmadığının araştırılması; alıcı ya da satıcı açısından işlem sonrası olası risklerin değerlendirilmesi; işlemlerin hak kaybına yol açmayacak şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
Kamulaştırma, Kamulaştırmasız El Atma, Düzenleme Ortaklık Payı ve Kentsel Dönüşüm Süreçleri
Kamulaştırma bedelinin eksik belirlenmesi, idarenin fiili el atması veya riskli yapı tespitine karşı itiraz süreçleri, uygulamada sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklardandır.
Bu konularda, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik dava ve itiraz süreçleri yürütülmektedir.
Rayiç Bedel Değişikliği Kararlarına İtiraz İşlemleri
Belediyelerin rayiç bedel tespit komisyonlarınca her 4 yılda bir belirlenen, taşınmazların vergi matrahına ilişkin değerlere itiraz işlemleri hakkında hukuki danışmanlık ve dava takip sürecini kapsamaktadır.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu kaydının hukuka aykırı bir şekilde oluşturulduğu veya mülkiyetin devredildiği durumlarda, Türk Medeni Kanunu ve diğer ilgili mevzuat ve içtihatlar çerçevesinde tapu iptali ve tescil davaları gündeme gelir.
Bu davalar, genellikle muris muvazaası, gabin, irade fesadı (hile, hata, korkutma) veya vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi nedenlere dayanır.
Ecrimisil, Müdahalenin Önlenmesi ve Ortaklığın Giderilmesi Davaları
Taşınmazın haksız işgal edilmesi, paydaşlardan birinin mülkiyet hakkını ihlal etmesi veya taşınmazın fiilen bölünememesi durumlarında açılan davalarda Türk Medeni Kanununun ilgili hükümleri uygulanır.
Malik, malı üzerindeki mülkiyet hakkını korumak amacıyla her türlü haksız müdahaleye karşı dava açabilir.
Miras ve Ortak Mülkiyet Kaynaklı Uyuşmazlıklar
Miras kalan taşınmazların paylaşımı (izale-i şuyu), mirasçılar arasındaki muvazaalı işlemlere karşı tapu iptali davaları veya tapu kaydının düzeltilmesi talepleri, gayrimenkul hukukunun temel dava türleri arasındadır.
Bu süreçlerde amaç, mülkiyetin kanuna uygun biçimde belirlenmesi ve paylaştırılmasıdır.
Hangi Durumlarda Gayrimenkul Avukatına Başvurulmalıdır?
Gayrimenkul hukuku, oldukça geniş bir alan olup birçok farklı konuyu kapsamaktadır. İşte gayrimenkul hukuku çerçevesinde sıkça karşılaşılan başlıca hukuki hizmetler:
- Kiracının tahliye edilmesi veya kira bedelinin artırılması,
- Tapu devrinin hile veya muvazaa nedeniyle iptali,
- Miras kalan taşınmazın paylaşımı veya fiilen bölünememesi, muris muvazası, mirastan mal kaçırma davaları
- Kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesi veya kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı tazminat davaları
- Belediyelerin rayiç bedel kararlarına itiraz işlemleri,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan gecikme, eksik ifa veya teminat uyuşmazlıkları,
- Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipliğinin tespiti,
- Gayrimenkul alım-satım işlemleri, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar,
- Ecrimisil, Müdahalenin Önlenmesi ve Ortaklığın Giderilmesi Davaları
- Tapu İptali ve Tapu Tescil Davaları
- Arsa payı düzeltilmesi veya tapu sicilinin hatalı tutulması gibi durumlarda hukuki danışmanlık alınması, olası hak kayıplarının önüne geçecektir.
Gayrimenkul Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkemeler
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesine göre, taşınmazlara ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Görevli mahkeme ise, davanın türüne göre belirlenir:
- Tapu iptali ve tescil, kamulaştırma, ecrimisil gibi taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi,
- Kira ilişkilerinden doğan tahliye veya bedel tespiti davaları ile ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi dir.
Gayrimenkul avukatı , gayrimenkul hukukuna ilişkin dosyalarıı yalnızca hukuki yönüyle değil; taşınmazın geçmişi, işlem süreci ve ileride doğurabileceği hukuki sonuçlar bakımından bütüncül bir yaklaşımla değerlendirerek görevini yerine getirmelidir.
Her taşınmazın kendine özgü hukuki özellikleri bulunduğundan, her dosya için ayrı bir inceleme ve değerlendirme yapılması gereklidir.
1. Gayrimenkul Alım-Satım Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Gayrimenkul alım-satım sözleşmesi, alıcı ve satıcı arasında karşılıklı olarak yapılan ve taşınmazın mülkiyetinin devredilmesini sağlayan hukuki bir belgedir. Sözleşmenin tapu dairesinde resmiyet kazanması gerekmektedir.
Gayrimenkul Avukatı ne iş yapar?
Gayrimenkul avukatı, taşınmaz mallarla ilgili tüm hukuki işlemleri yürütür; tapu devri, kamulaştırma, kira, miras, kentsel dönüşüm ve imar uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek sağlar.
Tapu İptali Davası Ne Kadar Sürer?
Tapu iptali ve tescili davası, taşınmazın bulunduğu yer, davaya bakan mahkemenin iş yükü, delil durumu ve bilirkişi incelemelerine göre değişmekle birlikte ortalama 2 ila 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak yukarıda sayılan değişkenlerin durumuna göre bu süre 3 ila 4 yıla da uzayabilmektedir.
Kamulaştırma bedeline nasıl itiraz edilir?
Kamulaştırma bedelinin eksik belirlendiği düşünülüyorsa, bedel tespiti ve tescil davası açılarak bedelin yeniden hesaplanması talep edilebilir (Kamulaştırma Kanunu m.10).
Kira sözleşmesi nasıl hazırlanır?
Kira sözleşmesi, kiracı ve mal sahibi arasında karşılıklı hak ve sorumlulukları belirleyen bir yazılı anlaşmadır. Kira bedeli, kira süresi, depozito ve ödeme şekli gibi maddelerin açıkça belirtildiği bir sözleşme hazırlanmalıdır.
Kamulaştırma İşlemi Nasıl Gerçekleştirilir?
Kamulaştırma, devletin veya kamu kurumlarının, bir taşınmazı zorla satın alması işlemidir. Kamulaştırma işlemleri, belirli yasal prosedürlere bağlı olarak yürütülür ve taşınmaz sahibi, adil bir tazminat talep edebilir.
Gayrimenkul davasında avukat tutmak zorunlu mu?
Zorunlu değildir; ancak taşınmaz davaları teknik bilgi gerektirdiği, uzun ve karmaşık süreçler içerdiğinden, profesyonel hukuki destek alınması olası hak kayıplarını önleyecektir.
Gayrimenkul Hukukunda Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul Avukatı Bu Süreçlerde Nasıl Görev Alır?
Gayrimenkul avukatı, gayrimenkul hukuku alanında uzun yıllar görev yapmış bir hukukçu olarak kazandığı deneyimleri ile müvekkillerine profesyonel ve güvenilir hukuki destek sağlar.
Bu kapsamda, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, düzenleme ortaklık payı (DOP), kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, rayiç bedele itiraz gibi konularda doğabilecek uyuşmazlıkların her biri teknik bilgi ve titiz çalışma gerektirir.
Kamulaştırma avukatı olarak da tanımlanan hukuk profesyonelinin görevi; müvekkil adına hak iddialarının doğru biçimde ileri sürülmesi, ilgili delillerin incelenmesi, sürecin Türk Medeni Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, İmar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülmesidir.
Gayrimenkul Hukuku ve Hukuki Danışmanlık İhtiyacı
Gayrimenkul hukuku, taşınmazlarla ilgili tüm hak ve yükümlülükleri düzenleyen geniş kapsamlı bir hukuk dalıdır.
Kamulaştırma bedeli itirazı, Kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı tazminat davaları, düzenleme ortaklık payı (DOP) uyuşmazlıkları, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan ihtilaflar, veya tapu iptali ve tescil davaları gibi konular, doğru yönetilmediğinde telafisi güç ve ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Bu nedenle, taşınmazın hukuki durumu hakkında işlem öncesinde doğru bir araştırma yürütülmesi ve sürecin hukuki danışmanlık desteğiyle yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.