Kentsel Dönüşüm Süreci ve Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşüm, yapıların yenilenmesinden ibaret olmayan; mülkiyet hakkı, maliklerin karar alma süreçlerine katılımı, riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım işlemleri ile dönüşüm sonrasında taşınmazın nasıl değerlendirileceği gibi birçok hukuki süreci beraberinde getiren bir uygulamadır. 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen süreçte maliklerin hakları ve yükümlülükleri, taşınmazın hukuki durumuna ve uygulamanın niteliğine göre değişebilmektedir.

Bir yapının riskli olduğunun tespit edilmesinden başlayarak itiraz, tahliye, yıkım, yeniden değerlendirme, çoğunluk kararları ve mali desteklere kadar uzanan süreçte hangi işlemin ne zaman yapılacağı önem taşır. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinin yalnızca yıkım aşamasıyla değil, maliklerin sahip olduğu haklar ve başvurabilecekleri hukuki yollarla birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Riskli Yapı Nedir ve Nasıl Tespit Edilir?

Kentsel dönüşüm mevzuatının temelini oluşturan 6306 sayılı Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda can ve mal güvenliğini sağlamak, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak amacıyla iyileştirme, tasfiye ve yenileme uygulamalarını gerçekleştirmektir. Kanun, ülke genelinde uygulanabilmekte olup, yalnızca riskli alanlarda değil, teknik inceleme sonucunda riskli olduğu tespit edilen yapılar bakımından da uygulanmaktadır.

Riskli Yapının Tanımı ve Tespiti

6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bir yapının eski olması veya dış görünüşünün yıpranmış bulunması tek başına riskli yapı sayılması için yeterli değildir. Risk durumunun, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından hazırlanan teknik raporla ortaya konulması gerekir. Riskli yapı tespitinin yapılması kural olarak maliklerin talebine bağlıdır. Kat maliklerinden herhangi biri, diğer maliklerin onayını almaksızın tek başına risk tespiti başvurusunda bulunabilir. Başvuru, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum veya kuruluşlara yapılır. Bunun yanında, Kanunda öngörülen hâllerde idare de resen riskli yapı tespiti yaptırabilir.

Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?

Riskli yapı tespitine ilişkin masraflar, kural olarak başvuruyu yapan malik veya malikler tarafından karşılanır. Kanunda öngörülen hâllerde tespitin Bakanlık veya idarece yaptırılması durumunda ise yapılan masraflar, ilgili taşınmazın maliklerinden arsa payları oranında tahsil edilir ve bu alacakların tahsiline ilişkin gerekli kayıtlar tapu siciline işlenebilir. Hazırlanan riskli yapı tespit raporu kesinleşmeden önce ilgililere tebliğ edilir. Riskli yapı tespitine karşı, malikler veya kanuni temsilcileri, tespitin muhtarlıkta ilan edildiği son günden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir (6306 sayılı Kanun m. 3/1; Uygulama Yönetmeliği m. 7). İtirazlar; üniversitelerce ilgili meslek alanlarından görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

İtirazın reddi veya süresinde itiraz edilmemesi hâlinde riskli yapı tespiti kesinleşir; itirazın haklı görülmesi hâlinde ise riskli yapı tespiti kaldırılır. Tespitin kesinleşmesi, yapının doğrudan yıkılması sonucunu doğurmaz; yıkım, ancak maliklere süre verilmesi ve Kanun m. 5’te öngörülen tahliye–yıktırma aşamalarının tamamlanmasıyla gerçekleştirilir.

Riskli yapı tespitine veya dönüşüm sürecindeki diğer idari işlemlere karşı, şartları bulunması hâlinde idari yargıda iptal davası açılması mümkündür.

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı

6306 sayılı Kanun yalnızca riskli yapıları değil, riskli alanları ve rezerv yapı alanlarını da düzenlemektedir. Bu kavramlar birbirinden farklı hukuki niteliklere sahiptir.

• Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak belirlenen ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen alanlardır.
• Rezerv Yapı Alanı: 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülecek uygulamalarda kullanılmak üzere Bakanlık tarafından belirlenen alanlardır. Güncel mevzuat uyarınca rezerv yapı alanları, yeni yerleşim alanı oluşturmanın yanı sıra meskûn alanlarda da belirlenebilmektedir. Riskli alan veya rezerv yapı alanı ilan edilmesi, uygulamanın kapsamına göre tek başına her yapı için ayrıca riskli yapı tespiti yapılmasını gerektirmeyebilir. Ancak uygulanacak işlem, alanın hukuki statüsü ve yürütülen dönüşüm projesinin niteliğine göre değişiklik gösterebilir.

Maliklerin Hakları ve Dönüşüm Sürecindeki Hukuki Durumu

Riskli yapının yıkılmasıyla birlikte, yapı üzerindeki kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu sicilinden resen terkin edilir ve taşınmaz hukuken arsa niteliği kazanır. Ancak yapının yıkılması, maliklerin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Malikler, arsa payları oranındaki mülkiyet haklarını korumaya devam eder. Bağımsız bölümler üzerinde bulunan ipotek, haciz, intifa hakkı ve diğer sınırlı ayni haklar ile tapu siciline şerh edilmiş haklar, ilgili mevzuat çerçevesinde arsa payı üzerinde veya satış bedeli üzerinde etkisini sürdürür. Bu hakların akıbeti, yapılan uygulamanın niteliğine ve ilgili mevzuat hükümlerine göre belirlenir.

Dönüşüm Sürecinde Karar Alma ve Hak Arama

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen dönüşüm uygulamalarının temel amacı; can ve mal güvenliğinin sağlanması, afet risklerinin azaltılması ve hak sahiplerinin mülkiyet haklarına hukuka uygun şekilde riayet edilerek dönüşümün gerçekleştirilmesidir. Bununla birlikte Kanunda, projenin niteliği, planlama kararları ve uygulamanın zorunluluklarına göre hak sahiplerine aynı taşınmaz üzerinde, farklı bir taşınmazda veya rezerv yapı alanında bağımsız bölüm verilmesi de mümkündür. Özel veya alan bazlı uygulamalarda idarenin yetkileri saklı kalmak kaydıyla; mülkiyet hakkının özüne dokunulmaksızın maliklerin ortak karar alma süreçlerine katılımı esastır. Malikler, dönüşüm sürecinde alınan kararlara katılma, bilgi edinme, idari işlemlere karşı idari yargıda iptal davası açma ve özel hukuk uyuşmazlıklarında adli yargıda dava açma haklarına sahiptir.

Vergi, Harç ve Diğer Mali Kolaylıklar

6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen bazı işlem ve uygulamalar için vergi, resim, harç ve çeşitli mali yükümlülüklere ilişkin istisna ve muafiyetler öngörülmüştür. Ancak bu muafiyetler, Kanunda açıkça öngörülen işlem ve kişiler bakımından uygulanmakta olup her türlü işlem için otomatik olarak geçerli değildir.

Kültür Varlıklarının Bulunduğu Taşınmazlar

Kentsel dönüşüm uygulamalarının tescilli taşınmaz kültür varlıklarını veya sit alanlarını etkilemesi hâlinde, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu hükümleri de uygulanır. Bu durumda yapılacak müdahaleler için gerekli kurul kararlarının alınması ve koruma mevzuatına uygun hareket edilmesi zorunludur.

Riskli Yapının Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından, yapının yıktırılması için maliklere altmış günden az, doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (6306 sayılı Kanun m. 5/3). Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı ilgililere bildirilir ve yıkım için otuz günden az olmamak üzere ek süre verilir. Bu ikinci süre içinde de yıkım gerçekleşmezse, yapının insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırılması, mahallî idarelerin de iştirakiyle mülki amirlerce yapılır veya yaptırılır

Bu sürelerde de yıkımın gerçekleşmemesi durumunda yapı, idarenin koordinasyonunda resen yıktırılır ve yıkım masrafları arsa payları oranında maliklerden tahsil edilir. Riskli yapı hakkında verilen yıkım kararının kesinleşmesinden sonra, maliklerin kendi aralarında yapının yıkılmaması yönünde karar almaları hukuki sonuç doğurmaz. Zira can ve mal güvenliğini sağlamaya yönelik yıkım süreci, kamu düzenini ilgilendiren emredici hükümlere dayanmaktadır.

Tahliye Süreci ve İdari Tedbirler

Yıkım işleminin güvenli şekilde gerçekleştirilebilmesi amacıyla yapının tahliye edilmesi şarttır. Kanunda öngörülen usul çerçevesinde idare, kolluk kuvvetlerinden destek almak suretiyle tahliye işlemlerini resen gerçekleştirebilir. Riskli yapının verilen süreye rağmen tahliye edilmemesi hâlinde, tahliye ve yıkım sürecini güvenli şekilde yürütmek amacıyla ilgili altyapı kuruluşlarına bildirim yapılarak elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulması sağlanabilir. Ancak bu idari tedbir tatbik edilirken ölçülülük ilkesine ve can güvenliğine uygun hareket edilmesi esastır.

Hak Arama Özgürlüğü

Riskli yapı tespiti, yıkım kararı veya dönüşüm sürecinde tesis edilen diğer idari işlemler yargı denetimine tabidir. Dava açılmış olması, mahkeme tarafından yürütmenin durdurulmasına karar verilmedikçe idari işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz.

Mali Destek Türleri ve Hak Sahipliği

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında hak sahiplerine kira yardımı veya kredi faiz/kâr payı desteği gibi mali imkânlar sağlanmaktadır. Desteklerin kapsamı, şartları ve tutarları Bakanlık tarafından belirlenir. Kural olarak, aynı bağımsız bölüm bakımından hem kira yardımından hem de faiz (kâr payı) desteğinden aynı anda yararlanılması mümkün değildir; hak sahibi bu desteklerden birini tercih eder. Ancak özel mevzuatta veya Bakanlıkça yürürlüğe konulan istisnai düzenlemelerde farklı esaslar öngörülebilir.

Kimler ve Nasıl Yararlanabilir?

Kira yardımı ve mali desteklerden; riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanında bulunan taşınmazların malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahipleri mevzuatta aranan şartları taşımaları kaydıyla yararlanabilirler. Kira yardımının tutarı ve ödeme süreleri; taşınmazın bulunduğu il, hak sahibinin hukuki statüsü ve uygulamanın niteliğine göre mevzuat çerçevesinde değişkenlik gösterir.

Faiz (Kâr Payı) Desteği

Hak sahiplerinin dönüşüm amacıyla bankalardan kullanacakları krediler için Bakanlıkça belirlenen usul, esas ve banka protokolleri çerçevesinde faiz veya kâr payı desteği sağlanmaktadır.

Çoğunluk Kararları

Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazın yeniden değerlendirilmesine, bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya gelir paylaşımı sözleşmelerinin akdedilmesine, yüklenici seçimine ilişkin kararlar; 6306 sayılı Kanun uyarınca paydaşların, sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğu, yani arsa paylarının yarısından fazlasını temsil eden maliklerin oyu ile alınır (m. 6/1). Bu çoğunluk 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunla, önceki ‘en az üçte iki’ oranının yerine getirilmiştir. Karar yeter sayısının belirlenmesinde kişi sayısı değil, maliklerin sahip olduğu arsa payı oranı esas alınır.

Çoğunluk Kararına Katılmayan Maliklerin Paylarının Satış

Arsa payı salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan veya karara katılmasına rağmen sözleşmeyi imzalamayan maliklere Kanunda öngörülen usule uygun şekilde ihtar çekilir ve süre verilir. Verilen süreye rağmen karara katılmayan maliklerin arsa payları, 6306 sayılı Kanun uyarınca rayiç değeri tespit edilerek açık artırma usulüyle öncelikle karara katılan diğer paydaşlara satılır. Paydaşlara satılamayan paylar hakkında Kanunda öngörülen diğer usuller (idarece/Bakanlıkça satın alma veya kamulaştırma) uygulanır.

Taşınmaz Üzerindeki Hakların Durumu

Satış veya yeniden değerlendirme işlemleri nedeniyle taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve diğer sınırlı ayni haklar, 6306 sayılı Kanun uyarınca resen arsa payı, yeni bağımsız bölüm veya satış bedeli üzerine geçerek etkisini sürdürür.

Hak Arama Yolları ve Kamulaştırma

Çoğunluk kararının alınması veya uygulanması sırasındaki hukuka aykırılıklar yargı denetimine tabidir. Dava açılması, mahkemece yürütmenin durdurulması veya ihtiyati tedbir kararı verilmedikçe dönüşüm sürecini durdurmaz. Maliklerce anlaşma sağlanamaması veya sürecin tıkanması hâllerinde idare, kamu yararı ilkesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri çerçevesinde kamulaştırma yetkisini kullanabilir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hukuki Destek ve Bilgi Alınması

Kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespitinden tahliye ve yıkıma, maliklerin karar alma süreçlerinden çoğunluk kararlarına ve mali desteklere kadar farklı hukuki aşamaları birlikte içermektedir. Bu süreçte yapılacak işlemlerin ve alınan kararların taşınmazın hukuki durumu ile maliklerin hakları üzerindeki etkilerinin somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi önem taşır.

Kentsel dönüşüm süreci ve maliklerin hakları hakkında daha ayrıntılı bilgi edinmek isterseniz Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilir; hukuki sürecinizle ilgili bilgi talebinde bulunmak veya iletişim kanallarımıza ulaşmak için İletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.