22 Kasım 2025 tarihli ve 33085 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği”, uygulama imar planlarında yapılacak değişiklikler sonucunda ortaya çıkan değer artışının %90’ının kamuya kazandırılmasına ilişkin usul ve esasları yeniden belirledi.
Bu duyuruda, yeni yönetmeliğin kapsamını, getirdiği değişiklikleri ve taşınmaz maliklerine etkilerini özetledik.
1. Yönetmeliğin Amacı
Yönetmeliğin 1. maddesi, düzenlemenin amacını açıkça belirtiyor: Uygulama imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %90 oranındaki değer artış payının kamuya kazandırılmasına ilişkin tespit, ödeme, dağıtım ve uygulama usullerinin belirlenmesi.
2. Değer Artış Payı Nedir?
Değer artışı, imar planıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının; uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit edilen değeri arasındaki artışı ifade etmektedir.
Yönetmelikle belirlenen değer artış payı ise; taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine idare tarafından gerçekleştirilen imar planı değişikliği sonrasında taşınmazın değer kazanması halinde, bu değer artışının önemli bir bölümünün kamuya aktarılmasını ifade etmektedir. Kamuya aktarılacak değer artış payı %90 olarak belirlenmiştir.
Özetle yönetmelik gereği, söz gelimi arsa maliklerinin tamamının talebiyle bir imar planı değişikliği gerçekleştirilmiş ve bu değişiklik neticesinde arsanın değerinde 10.000.000 TL ’lik bir artış meydana gelmiş ise; bu değer artışının 9.000.000 TL’si kamuya, geriye kalan 1.000.000 TL’si ise arsa maliklerine bırakılacaktır.
3. İmar Planı Değişikliğinde Değer Artışı Nasıl Hesaplanır?
İmar planı değişikliği başvurularında taşınmazın değer artışı, idare tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşları aracılığıyla tespit edilmektedir. Buna göre;
- Taşınmazın imar planı değişikliğinden önceki mevcut durumu ile
imar planı değişikliğinden sonraki yeni durumu ayrı ayrı değerlemeye tabi tutulur. - İdare, değer tespitini Değer Artış Payı Sistemi üzerinden otomatik olarak atanan
en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırmakla yükümlüdür. - Bu iki değerleme arasındaki fark, taşınmazdaki değer artışı olarak kabul edilir ve raporlanır.
- Her bir değerleme raporu, yetkili kuruluşta görevli:
- En az biri sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere
- Toplam üç uzman tarafından imzalanmak zorundadır.
- Değerleme sürecinde görev alan uzmanlardan en az birinin aşağıdaki meslek gruplarından olması şarttır:
- Şehir plancısı
- Harita mühendisi
- Mimar
- Gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümü mezunu
Değer artışının bağımsız değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmesi yeterli olmayıp, bu artışın idari süreç bakımından nihai bir sonuca bağlanması da gerekmektedir. Bu aşamada, taşınmazın nihai değerini belirlemekle görevli olan Kıymet Takdir Komisyonu devreye girmektedir.
4. Kıymet Takdir Komisyonu Kimlerden Oluşur?
İmar planı değişikliği sonrası taşınmazın nihai değerinin belirlenmesi, ilgili idare bünyesinde oluşturulan Kıymet Takdir Komisyonu tarafından yapılır. Komisyonun yapısı ve nitelikleri yönetmelikte detaylı şekilde düzenlenmiştir:
- Komisyon, ilgili idarenin bünyesinde 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu veya 5393 sayılı Belediye Kanunu kapsamında görev yapan personelden oluşturulur.
- Komisyon aşağıdaki nitelikleri taşıyan kişiler arasından belirlenir:
- En az bir şehir plancısı, Harita (geomatik) mühendisi / jeodezi ve fotogrametri mühendisi, Mimar
- En az bir İnşaat mühendisi
Kıymet takdir komisyonunca; en az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen değer artışının aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere değer artışı belirlenir.
5. Değer Artış Payı Nasıl ve Nereden Ödenir?
Kıymet Takdir Komisyonu tarafından taşınmazın nihai değerinin belirlenmesinden sonra, malik bakımından en kritik aşama değer artış payının ödeme sürecidir. Yönetmelik, ödeme yeri, zamanı ve şekline ilişkin ayrıntılı kurallar öngörmüştür.
5.1 Değer Artış Payının Ödeme Yeri ve Hukuki Sonuçları
- Değer artış payı:
- Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yetkilendirilen bankalara veya
- İlgili muhasebe birimine ödenir.
- Taksitlerin tamamı ödenmeden aşağıdaki işlemler yapılamaz:
- Satış, devir ve bağış işlemleri
- Talebe bağlı arazi ve arsa düzenlemeleri
- Ruhsata esas belge düzenlenmesi
- Yapı ruhsatı alınması
5.2 Değer Artış Payı Peşin mi Taksitli mi Ödenir?
Peşin Ödeme
- Değer artış payının peşin ödenmesi halinde:
- %10 indirim uygulanır.
- Ödeme, tahakkuk tarihini takip eden en geç bir ay içinde yapılmalıdır.
Taksitli Ödeme
- Taksitle ödeme tercih edilirse:
- Toplam ödeme 4 eşit taksit halinde yapılır.
- İlk taksit:
- Tahakkuk tarihini takip eden bir ay içinde,
- Faiz uygulanmadan ödenir.
- Diğer taksitlere:
- TÜFE oranında artış uygulanır.
- TÜFE oranında artış uygulanır.
6. Değer Artış Payı Alınmayan Alanlar ve İşlemler
Aşağıdaki alanlar ve imar planı değişiklikleri değer artış payına tabi değildir:
- 6306 sayılı Kanun kapsamındaki:
- Riskli alanlar
- Rezerv yapı alanları
- Riskli yapı bulunan parsellerde, emsal alanın %20’sine kadar yapılan imar artışları
- Riskli parsellerin diğer parsellerle birleşmesi sonucu oluşan parsellerde, sadece riskli yapıdan gelen kısımlar
- Kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlar
- Mazbut ve mülhak vakıflara ait taşınmazlar
- Yapı yüksekliği serbest bırakılan alanlarda, mevzuata uygun yapılacak plan değişiklikleri
- Aşağıdaki unsurları artırmayan plan değişiklikleri:
- Emsal (inşaat alanı)
- Nüfus yoğunluğu
- Bina yüksekliği ve kat adedi
- Düzenleme Ortaklık Payı oranı
- Kamulaştırma Kanunu kapsamında yapılan imar planı değişiklikleri
- İdare tarafından resen yapılan:
- Nazım imar planı değişiklikleri
- Bu değişikliklere uyum amacıyla yapılan uygulama imar planı revizyonları
- Umumi ve kamu hizmet alanlarında kalan özel mülkiyet taşınmazlarının:
- İmar hakkı aktarımı yoluyla kamuya geçirilmesine ilişkin plan değişiklikleri
- İmar hakkı aktarımı yoluyla kamuya geçirilmesine ilişkin plan değişiklikleri
7. Malikler ve Yatırımcılar Açısından Sonuçlar
Yeni düzenleme, özellikle imar planı değişikliği talep eden malikler, proje geliştiriciler ve yatırımcılar açısından maliyetleri ve süreçleri belirgin şekilde etkiliyor:
- Değer artışlarının önemli bir kısmının kamuya aktarılması, yatırım fizibilitelerini doğrudan etkiler.
- Fonksiyon veya emsal artışı talep eden projelerde, maliyet analizine değer artış payı mutlaka dahil edilmelidir.
- Plan değişikliği sürecinde, taşınmazın mevcut ve potansiyel değeri bilirkişilerce belirlenmeden işlem tamamlanamaz.
- İmar planı değişikliğine itiraz veya uyuşmazlık hâlinde idari yargı yolu açıktır.
8. Belediyeler ve İdareler Açısından Değerlendirme
Yönetmelik ile birlikte:
- Belediyelerin plan değişikliği süreçleri daha sistematik hâle geliyor.
- Tahsil, aktarım ve muhasebe süreçlerinde yeni yükümlülükler doğuyor.
- Değer artışı kaynaklı gelirlerin kamu bütçesine aktarımı için standart bir model oluşturulmuş oluyor.
9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Değer artış payı hangi aşamada ödenir?
Değer artış payı, uygulama imar planı değişikliği onaylandıktan ve Kıymet Takdir Komisyonu tarafından bedel kesinleştirildikten sonra ödenir. Komisyon tarafından belirlenen değer artışı ve ödenecek tutar, taşınmaz malikine tebliğ edilir. Malik, tebliğden itibaren 7 gün içinde ödeme yöntemini (peşin/taksitli) bildirmek zorundadır. Bu bildirimin ardından tahakkuk oluşturulur ve ödeme süreci başlar.
2. Değerleme nasıl yapılır?
Değerleme işlemi, idare tarafından Değer Artış Payı (DAP) Sistemi üzerinden otomatik olarak atanan en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından yapılır. Her iki kuruluş:
- Taşınmazın plan değişikliği öncesi ve sonrası piyasa değerini belirler,
- Değer artışını raporlar,
- Raporları en az biri sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere üç kişi imzalar.
Kıymet Takdir Komisyonu, bu iki rapordaki değerlerin aritmetik ortalamasından az olmamak kaydıyla nihai değeri belirler. Raporlar arasında %20’den fazla fark varsa ek rapor istenir veya üçüncü bir değerleme yaptırılır. Taşınmaz üzerindeki mevcut bina, tesis ve eklentiler değerlemeye dahil edilmez.
3. Değer artış payı peşin mi ödenir?
Değer artış payı peşin veya taksitle ödenebilir:
- Peşin ödeme:
Tahakkuk tarihinden itibaren 1 ay içinde yapılır ve %10 indirim uygulanır. - Taksitli ödeme:
Toplam 4 taksit halinde ödenir.- İlk taksit: 1 ay içinde, faizsiz.
- 2., 3. ve 4. taksitler: TÜFE oranlarına göre artırılarak ödenir.
Malik 7 gün içinde ödeme şeklini bildirmez veya süresinde ödeme yapmazsa, %10 indirimden yararlanamaz ve borç TÜFE oranlarıyla artırılır.
4. Hangi plan değişiklikleri yönetmelik kapsamındadır?
Yönetmelik kapsamına giren plan değişiklikleri şunlardır:
- Maliklerin tamamının talebiyle yapılan uygulama imar planı değişiklikleri
- Ada bazında:
- Nüfus, yapı yoğunluğu, kat adedi veya bina yüksekliğini artıran değişiklikler
- Fonksiyon değişikliği içeren planlar
- Parsel bazında:
- Konut dışı fonksiyon değişiklikleri
- Mahkemece iptal edilen plan değişikliklerinde, oluşan değer artışının %90’ı
Ayrıca, riskli yapı bulunan parsellerde %20’yi aşan emsal artışları da değer artış payına tabidir.
5. Malik bu karara itiraz edebilir mi?
Evet. Malik, kendisine tebliğ edilen değer artış payına karşı 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından değerlendirilir ve nihai karar malike bildirilir.
- Malik kararı kabul ederse ödeme süreci başlar.
- Malik kararı kabul etmezse, plan değişikliği iptal edilerek önceki imar planına dönülür.
Ayrıca askı sürecinde plana itiraz edilmesi ve planın değiştirilmesi halinde, değer artış payı hesaplamaları da yeniden yapılır.
10. Hukuki Dayanaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu – Md.44 , Ek Md.8
- İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği
11. Sonuç ve Değerlendirme
Bu yeni yönetmelik, imar planı değişiklikleri ile taşınmazlarda oluşan değer artışının kamu yararı gözetilerek paylaştırılmasını amaçlamaktadır. Ancak dikkat edilmesi gereken en önemli husus, bu düzenlemenin taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine uygulanan imar planı değişikliklerini kapsıyor olmasıdır. İdarece resen gerçekleştirilen değişiklikler bu düzenlemenin dışındadır. Taşınmaz maliklerinin veya özellikle yatırımcıların, plan değişikliği başvurusu yapmadan önce değer artış payı yükümlülüklerini dikkate alarak hareket etmesi büyük önem taşımaktadır.
Konu ile ilgili kapsamlı bilgilendirme ve danışmanlık hizmeti almak isterseniz alanında uzman bir avukata danışmanızı tavsiye ederiz. Denge Hukuk Ofisi olarak kapımızın her zaman açık olduğunu bilmenizi isteriz.
