Kat (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, uygulamada en sık karşılaşılan ve aynı zamanda en fazla uyuşmazlığa konu olan sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşme ile arsa sahibi, kendisine ait taşınmazın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise arsa üzerinde kararlaştırılan nitelik ve kapsamda bir yapı inşa ederek, sözleşmede belirlenen bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. 

Yüksek ekonomik değerler içermesi, uzun vadeli sonuçlar doğurması ve doğrudan mülkiyet hakkını etkilemesi nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yalnızca teknik bir inşaat anlaşması olarak değil, kapsamlı bir hukuki ilişki olarak değerlendirilmelidir. Uygulamada taraflar çoğu zaman sözleşmenin yalnızca paylaşım oranlarına veya inşaat süresine odaklanmakta; sözleşmenin hukuki niteliği, şekil şartı ve geçersizlik hâlinde ortaya çıkacak sonuçlar yeterince dikkate alınmamaktadır. 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk hukukunda özel olarak düzenlenmiş bir sözleşme tipi değildir. Ancak sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında geçerli kabul edilmekte; içeriği ve sonuçları bakımından birden fazla kanun hükmünün birlikte uygulanmasını gerektirmektedir. 

Sözleşmenin yükleniciye yüklediği inşaat yapma borcu, eser sözleşmesine özgü nitelik taşımaktadır. Bu kapsamda yüklenici, kararlaştırılan eseri sözleşmeye, projeye ve teknik şartlara uygun şekilde meydana getirmekle yükümlüdür. İnşaatın ayıplı, eksik veya geç teslim edilmesi hâlinde, borca aykırılığa ilişkin genel hükümler ve eser sözleşmesine özgü sonuçlar gündeme gelir. 

Buna karşılık arsa sahibinin edimi, bedel ödeme borcu olmayıp, taşınmaz mülkiyetinin devrine veya devri vaadine ilişkindir. Bu yönüyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz hukukunu doğrudan ilgilendirmekte ve mülkiyetin devrine ilişkin sıkı şekil kurallarına tabi olmaktadır. 

Bu özellikleri nedeniyle sözleşme, öğretide karma nitelikli bir sözleşme olarak kabul edilmektedir. Ancak sözleşmenin hukuki yapısı yalnızca karma sözleşme tanımıyla açıklanamayacak kadar kendine özgüdür. 

Sözleşmenin Sui Generis (Kendine Özgü) Niteliği 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi, satış veya trampa sözleşmelerinin unsurlarını bünyesinde barındırmakla birlikte, bu sözleşme türlerinden hiçbirine tamamen uymamaktadır. Yüklenicinin edimi eser meydana getirmeye, arsa sahibinin edimi ise taşınmaz mülkiyetinin devrine yöneliktir; ancak edimler arasındaki bu özgün denge, sözleşmeyi klasik sözleşme tiplerinden ayırmaktadır. 

Bu nedenle doktrinde ve yargı uygulamasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sui generis, yani kendine özgü bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Bu nitelik gereği uygulanacak hükümler, somut uyuşmazlığın konusuna göre belirlenmekte; inşaatın ifasına ilişkin uyuşmazlıklarda eser sözleşmesine, taşınmaz devrine ilişkin taleplerde ise taşınmaz hukukuna özgü kurallar öncelikle dikkate alınmaktadır. 

Resmi Şekil Şartı ve Noterde Düzenlenmemenin Sonuçları 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı devri taahhüt edildiğinden, sözleşmenin taşınmaz devrine ilişkin kısmı resmi şekle tabidir. Bu kapsamda sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması ve tapuda resmi senetle işlem tesis edilmesi gerekmektedir. 

Adi yazılı şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devri bakımından hüküm ve sonuç doğurmaz. Bu tür sözleşmelere dayanılarak arsa payı devri veya bağımsız bölüm tescili talep edilemez. Resmi şekil şartına uyulmaması, sözleşmenin bu yönüyle geçersizliğine yol açar. 

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, resmi şekle uygun olmayan sözleşmelere rağmen yüklenicinin inşaata başlaması veya inşaatı büyük ölçüde tamamlamasıdır. Bu hâlde taraflar arasındaki fiili ilişkinin hukuki niteliği ayrıca değerlendirilir. 

TMK m.2 Kapsamında Dürüstlük Kuralı ve Şekil Eksikliği

Resmi şekle aykırı sözleşmelerde önemli bir istisna, Türk Medeni Kanunu m.2’de düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağıdır. Yargıtay içtihatlarına göre, resmi şekle aykırı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine rağmen yüklenici inşaatı büyük ölçüde (özellikle %90 ve üzeri oranında) tamamlamışsa, arsa sahibinin sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersizliğini ileri sürmesi TMK m.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilecektir.

Bu istisna, sınırlı ve dar yorumlanmakta olup; her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerekmektedir. Dürüstlük kuralının uygulanabilmesi için yüklenicinin edimini büyük ölçüde ifa etmiş olması, arsa sahibinin sözleşmenin ifasına uzun süre ses çıkarmamış olması ve geçersizlik iddiasının hakkaniyete aykırı sonuç doğuracak nitelikte olması aranmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Mevzuat Çerçevesi 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda tek bir başlık altında düzenlenmiş bir sözleşme türü değildir. Ancak sözleşmenin hukuki sonuçları; Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere birden fazla mevzuatın birlikte uygulanmasını gerektirir. Bu nedenle sözleşmenin geçerliliği, tarafların borçları ve sözleşmeye aykırılığın sonuçları değerlendirilirken çok katmanlı bir hukuki analiz yapılmalıdır. 

1. Türk Borçlar Kanunu Bakımından 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapım boyutu, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesine ilişkin hükümler kapsamında değerlendirilir. Yüklenici, bir eser meydana getirmeyi; arsa sahibi ise bunun karşılığında bir edimde bulunmayı üstlenir. Ancak bu sözleşmede bedel para değil, taşınmaz payıdır. 

Borçlar Kanunu uyarınca yüklenici eseri sözleşmeye, projeye ve fen kurallarına uygun şekilde meydana getirmekle yükümlüdür. Eserin ayıplı olması, eksik ifa, süresinde teslim etmeme veya sözleşmeye aykırı davranış hâllerinde borca aykırılığa ilişkin genel hükümler uygulanır. Temerrüt, ifa imkânsızlığı ve sözleşmenin feshi gibi konular da yine bu çerçevede değerlendirilir. 

Sözleşmenin resmi şekle aykırı olması hâlinde ise, geçersizliğin sonuçları bakımından Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri ve özellikle sebepsiz zenginleşmeye ilişkin düzenlemeler devreye girer. 

2. Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Hukuku Bakımından 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa payı devrine ilişkin kısmı, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin hükümlere tabidir. Taşınmaz devrini içeren veya devrini taahhüt eden işlemler resmi şekle bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devri, noterde ya da tapu müdürlüklerinde resmi senet düzenlenmesi ve tescil ile mümkündür. 

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı devri taahhüdü içerdiğinden resmi şekle uygun olarak yapılmalıdır. Söz konusu resmi şekil ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasıdır. Adi yazılı sözleşmeler, mülkiyet devri bakımından hüküm doğurmaz. Resmi şekle uyulmaması hâlinde ayni hak kazanımı mümkün değildir ve taraflar sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunamaz. 

3. Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerinin Uygulanması 

Resmi şekle uygun olmayan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin yaptığı imalatlar sonucunda arsa sahibinin malvarlığında bir değer artışı meydana gelmişse, bu artışın hukuki dayanağı sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde incelenir. 

Bu durumda yüklenici, geçersiz sözleşmeye dayanarak arsa payı veya bağımsız bölüm talep edemez. Ancak yaptığı imalat nedeniyle arsa sahibinin elde ettiği zenginleşme ölçüsünde, uygun bir bedelin iadesini talep edebilir. Talep edilecek bedel, sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranlarına göre değil; fiilen yapılan işin objektif değeri esas alınarak belirlenir. 

Bu yönüyle resmi şekil şartına uyulmaması, tarafların sözleşmeden beklediği ayni hakların elde edilmesini engellemekte; uyuşmazlıkların çözümünü çoğu zaman borçlar hukuku hükümlerine bırakmaktadır. 

4. Kat Mülkiyeti ve İmar Mevzuatı 

Sözleşmenin uygulanabilmesi, yalnızca borçlar hukuku ve taşınmaz hukuku ile sınırlı değildir. İnşaatın hukuka uygun şekilde gerçekleştirilebilmesi ve nihayetinde kat mülkiyetinin kurulabilmesi için imar mevzuatına uygun ruhsat alınması, projelerin onaylanması, yapı kullanım izin belgesinin temin edilmesi ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun işlemlerin yapılması zorunludur. 

Dolayısıyla yüklenicinin borcu yalnızca fiziksel bir yapı inşa etmek değil; hukuken geçerli ve kullanılabilir bir yapı meydana getirmektir. 

Tarafların Yükümlülükleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, karşılıklı edimler içeren bir sözleşmedir. Tarafların yükümlülükleri açık ve ayrıntılı şekilde belirlenmediği takdirde uyuşmazlık kaçınılmaz hâle gelmektedir. 

1. Yüklenicinin Yükümlülükleri

1.1. İnşaatı Sözleşmeye ve Projeye Uygun Şekilde Yapma Borcu 

Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan projeye, teknik şartnameye ve imar mevzuatına uygun bir yapı meydana getirmekle yükümlüdür. Bu borç yalnızca kaba inşaatı değil, bağımsız bölümlerin kararlaştırılan niteliklerde tamamlanmasını da kapsar. 

Eksik veya ayıplı ifa hâlinde arsa sahibinin seçimlik hakları gündeme gelir. Ayıbın giderilmesini isteme, bedelde indirim, sözleşmeden dönme, fesih, tazminat talep etme gibi haklar somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. 

1.2. Süresinde Teslim Borcu 

Sözleşmede belirlenen inşaat süresi bağlayıcıdır. Yüklenicinin kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlamaması temerrüt sonucunu doğurabilir. Sürenin belirlenmemiş olması hâlinde makul süre esas alınır. 

Gecikme hâlinde sözleşmede cezai şart öngörülmüşse, bu hüküm uygulanır. Ayrıca arsa sahibinin gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazmini de talep edilebilir. 

1.3. Hukuka Uygun ve Kullanılabilir Yapı Teslim Borcu 

Yüklenici yalnızca fiziki bir yapı değil, hukuken geçerli ve kullanılabilir bir eser teslim etmekle yükümlüdür. Yapı ruhsatının alınması, projeye uygunluk, iskân (yapı kullanım izin belgesi) gibi unsurlar bu kapsamda değerlendirilir. 

Ruhsatsız veya mevzuata aykırı bir yapı teslim edilmesi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder. 

2. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

2.1. Arsa Payını Devretme Borcu 

Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmekle yükümlüdür. Devrin hangi aşamada yapılacağı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Uygulamada genellikle inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına bağlı olarak kademeli devir sistemi öngörülmektedir. 

Devir işlemi resmi şekilde yapılmalıdır. Arsa sahibinin devri gerçekleştirmemesi hâlinde temerrüt hükümleri uygulanır. 

2.2. İnşaata Elverişli Arsa Teslim Borcu 

Arsa sahibi, inşaata uygun ve hukuki engelden ari bir arsa teslim etmekle yükümlüdür. Arsa üzerinde ipotek, haciz veya imar engeli bulunması hâlinde bu durum sözleşmenin ifasını etkileyebilir. 

Arsanın ayıplı olması veya inşaata elverişli bulunmaması hâlinde yüklenicinin hakları gündeme gelir. 

2.3. İşbirliği ve Katlanma Borcu 

Arsa sahibi, inşaatın yürütülmesi için gerekli işbirliğini göstermekle yükümlüdür. Ruhsat işlemleri, proje onayları veya resmi başvurular için gerekli imzaların verilmemesi sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. 

3. Genel Değerlendirme 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, borçlar hukuku ve taşınmaz hukukunun kesişim noktasında yer alan, karma ve kendine özgü yapıya sahip bir sözleşmedir. Sözleşmenin geçerliliği resmi şekle bağlıdır; resmi şekle uyulmaması hâlinde ayni hak doğmaz ve uyuşmazlık çoğu zaman sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde çözümlenir. 

Tarafların edimlerinin açık, ayrıntılı ve hukuka uygun şekilde belirlenmesi; sözleşmenin ileride doğabilecek ihtilaflara karşı koruyucu hükümler içermesi büyük önem taşımaktadır. 

4. Eksik veya Ayıplı İfa Halleri ve Hukuki Sonuçları 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlıkların en sık ortaya çıktığı alanlardan biri, yüklenicinin inşaatı sözleşmeye, projeye veya teknik şartnameye uygun şekilde tamamlamamasıdır. Yüklenicinin edimini gereği gibi yerine getirmemesi, eksik ifa veya ayıplı ifa olarak karşımıza çıkar ve bu durum, arsa sahibine birden fazla hukuki hak tanır. 

Eksik ifa, inşaatın sözleşmede kararlaştırılan kapsamda tamamlanmaması; ayıplı ifa ise yapılan imalatın, kullanım amacına veya sözleşmede belirlenen niteliklere uygun olmaması hâlidir. Ayıp, açık ya da gizli olabilir ve teslim anında fark edilmemesi, arsa sahibinin haklarını ortadan kaldırmaz. Özellikle gizli ayıplar bakımından, ayıbın öğrenilmesinden itibaren makul sürede yükleniciye bildirim yapılması yeterlidir. 

Kat (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler (Mevzuat Çerçevesinde) 

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, iki tarafa borç yükleyen ve karşılıklı edimler içeren sözleşmelerdir. Bu nedenle sözleşmenin kurulması ve düzenlenmesi aşamasında yalnızca ticari beklentiler değil, Türk Borçlar Kanunu’nun emredici ve tamamlayıcı hükümleri de dikkate alınmalıdır. Sözleşmede açıkça düzenlenmeyen hususlarda kanun hükümleri uygulanacağından, sözleşme metninin kanuni çerçeveyle uyumlu şekilde hazırlanması büyük önem taşır. 

1. Süre, Temerrüt ve Gecikmenin Hukuki Sonuçları 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın tamamlanma süresi esaslı unsurlardan biridir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca borcun ifa zamanı belirlenmişse, borçlu bu tarihte edimini ifa etmekle yükümlüdür. Sözleşmede belirlenen sürede inşaatın tamamlanmaması hâlinde yüklenici temerrüde düşer. 

Temerrüdün sonuçları bakımından şu hususlar önem taşır: 

• Arsa sahibi, uygun bir ek süre verebilir. 

• Ek süreye rağmen ifa gerçekleşmezse sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilir. 

• Gecikme nedeniyle uğranılan zararların tazmini talep edilebilir. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme çoğu zaman yalnızca bir zaman kaybı değil, ekonomik kayıp doğurur. Arsa sahibi bağımsız bölümleri kullanamamakta veya kiraya verememektedir. Bu nedenle gecikmenin sonuçları sözleşmede açıkça düzenlenmeli; gecikme süresinin nasıl hesaplanacağı, hangi hâllerin mücbir sebep sayılacağı ve sürenin hangi koşullarda uzayacağı belirlenmelidir. 

Ayrıca inşaatın belirli aşamalara bağlandığı sözleşmelerde, ara teslim tarihleri de açıkça düzenlenmelidir. Aksi hâlde yüklenicinin hangi tarihte temerrüde düşeceği konusunda belirsizlik ortaya çıkar. 

2. Cezai Şart (Ceza Koşulu) Düzenlemesi 

Türk Borçlar Kanunu’na göre cezai şart, borcun gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde ödenmesi kararlaştırılan bir edimdir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, özellikle gecikme ve aykırı ifa hâllerinde sıkça öngörülmektedir. 

Cezai şartın sözleşmede açık, belirli ve hesaplanabilir şekilde düzenlenmesi gerekir. Örneğin, “her gecikilen ay için belirli bir bedel” veya “teslim tarihinin aşılması hâlinde aylık kira bedeli karşılığı tazminat” gibi düzenlemeler uygulamada tercih edilmektedir. 

Cezai şart bakımından dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır: 

• Cezai şart, asıl borca bağlıdır; asıl borç geçersiz ise cezai şart da geçersiz olur. 

• Alacaklı, kural olarak hem ifayı hem de cezai şartı birlikte talep edebilir (gecikmeye bağlı cezai şart hâllerinde). 

• Hakim, aşırı gördüğü cezai şartı indirebilir. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın ölçüsüz belirlenmesi, ileride yargılama sırasında indirim yapılmasına yol açabilir. Bu nedenle cezai şartın, makul ve ekonomik gerçeklikle uyumlu bir seviyede belirlenmesi önemlidir. 

3. Arsa Payı Devri ve Teminat Mekanizması 

Sözleşmede arsa payı devrinin hangi aşamada yapılacağı açıkça düzenlenmelidir. Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz devri resmi senet ve tescille mümkündür. Bu nedenle devir yükümlülüğünün hangi şartın gerçekleşmesine bağlandığı belirli olmalıdır. 

Uygulamada, yüklenicinin edimini güvence altına almak amacıyla arsa paylarının kademeli devri veya ipotek tesis edilmesi gibi yöntemler tercih edilmektedir. Bu tür teminat mekanizmalarının açıkça düzenlenmemesi, taraflar arasında güven dengesini bozabilmektedir. 

4. Fesih ve Hesaplaşma Hükümlerinin Netleştirilmesi 

Türk Borçlar Kanunu uyarınca karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan birinin borca aykırı davranması hâlinde diğer taraf sözleşmeyi feshedebilir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih sonrası hesaplaşma oldukça karmaşıktır. 

Bu nedenle sözleşmede: 

• Hangi hâllerin haklı fesih sebebi sayılacağı, 

• Fesih hâlinde yapılan imalatların nasıl tasfiye edileceği, 

• Tapuda yapılan devirlerin akıbeti, 

• Cezai şart ve tazminat taleplerinin nasıl uygulanacağı 

açıkça düzenlenmelidir. 

Fesih hükümlerinin belirsiz bırakılması, uyuşmazlık hâlinde tarafların ağır ekonomik kayıplar yaşamasına neden olabilir. 

5. Mücbir Sebep ve Süre Uzatımı 

İnşaat faaliyetleri doğası gereği ekonomik kriz, doğal afet, idari gecikmeler veya ruhsat sorunları gibi dış etkenlerden etkilenebilir. Bu nedenle mücbir sebep kavramının sözleşmede tanımlanması ve hangi hâllerde süre uzatımı verileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. 

Aksi hâlde her gecikme temerrüt sayılabilir ve haksız fesih iddiaları gündeme gelebilir. 

6. Değerlendirme 

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken, süre, temerrüt, gecikme ve cezai şart hükümleri yalnızca şeklen değil; Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle uyumlu ve uygulanabilir biçimde düzenlenmelidir. Belirsiz, ölçüsüz veya kanuni sistematiğe aykırı düzenlemeler, ileride hak kaybına veya hâkim müdahalesine yol açabilir. 

Bu nedenle sözleşmenin kurulması aşamasında, tarafların ekonomik menfaatleri ile hukuki güvenlik dengesi birlikte gözetilmelidir. 

7. Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Maddeler (Kontrol Listesi)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması aşamasında, aşağıdaki hususların sözleşmede açıkça düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır:

•     Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, ticaret sicil kayıtları
•     Arsanın ada, parsel, yüzölçümü ve imar durumu bilgileri
•     Yapılacak inşaatın niteliği, kat adedi, bağımsız bölüm sayısı ve özellikleri
•     Arsa payı dağılım oranları ve bağımsız bölüm paylaşımı
•     Arsa payı devrinin aşamaları ve kademeli devir takvimi
•     İnşaat başlangıç ve bitiş tarihleri, teslim süresi
•     Teknik şartname, mimari proje ve mahal listesine atıf
•     Gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart miktarı ve hesaplama yöntemi
•     Mücbir sebep tanımı ve süre uzatımı koşulları
•     Fesih sebepleri, fesih sonrası hesaplaşma usulü ve tasfiye esasları
•     Teminat mekanizmaları (ipotek, kademeli devir, teminat mektubu)
•     Tapu siciline şerh verilmesine ilişkin düzenleme ve muvafakat
•     Uyuşmazlık hâlinde görevli ve yetkili mahkeme ile arabuluculuk şartı
•     Vergisel yükümlülüklerin taraflar arasında paylaşımı

Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları 

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmelerinde fesih, uygulamada en sık uyuşmazlık konusu yapılan başlıklardan biridir. Bunun temel nedeni, sözleşmenin uzun süreli olması, edimlerin zamana yayılması ve tarafların yükümlülüklerinin büyük ekonomik değerler içermesidir. Fesih, yalnızca sözleşme ilişkisinin sona ermesi anlamına gelmez; aynı zamanda tarafların edimlerinin akıbetini, tapu işlemlerini ve tazminat taleplerini de doğrudan etkiler. 

Sözleşmenin Fesih Sebepleri 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, kural olarak borca aykırılık hâllerine dayanır. Taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi, diğer tarafa fesih hakkı tanıyabilir. Fesih sebepleri değerlendirilirken sözleşmenin hangi aşamada olduğu ve ihlalin ağırlığı özellikle önem taşır. 

Yüklenici bakımından en sık karşılaşılan fesih sebepleri; inşaatın hiç yapılmaması, uzun süre durdurulması, sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlanmaması, projenin sözleşmeye aykırı şekilde yapılması veya ağır ayıplı ifa hâlleridir. Arsa sahibi açısından ise arsa payı devrinin yapılmaması, inşaata elverişli arsa teslim edilmemesi veya işbirliği borcunun ihlali fesih sebebi oluşturabilir. 

Fesih Türleri 

1. İleriye Etkili Fesih 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak fesih ileriye etkili sonuç doğurur. Bu durumda sözleşme, fesih anından itibaren sona erer; taraflar o ana kadar ifa edilen edimlerden sorumluluk taşımaya devam eder. 

İleriye etkili feshin kabul edildiği hâllerde, yüklenicinin yaptığı işler tamamen ortadan kalkmaz. İnşaatın hangi seviyede olduğu, arsa sahibine sağlanan fayda ve yapılan imalatların değeri ayrıca değerlendirilir. 

2. Geriye Etkili Fesih

Bazı hâllerde sözleşmenin baştan itibaren geçersiz sayılmasına yol açacak nitelikte ağır ihlaller gündeme gelebilir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde geriye etkili fesih istisnai niteliktedir. Özellikle inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı durumlarda geriye etkili fesih yerine, ileriye etkili fesih ve denkleştirme esaslarının uygulanması tercih edilmektedir. 

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, inşaatın fiziki olarak %90 ve üzeri oranında tamamlandığı durumlarda geriye etkili fesih talep edilemez. Bu oran, inşaat seviyesinin bilirkişi raporu ile tespit edilmesi suretiyle belirlenir. İnşaatın tamamlanma oranının %90’ın altında kaldığı hâllerde ise geriye etkili fesih gündeme gelebilir; ancak bu durumda dahi somut olayın koşulları ve hakkaniyete uygunluk ayrıca değerlendirilir.

Fesih Hâlinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri 

1. Yüklenici Açısından Sonuçlar 

Sözleşmenin feshi hâlinde yüklenici, kural olarak arsa payı veya bağımsız bölüm talep edemez. Ancak fesih anına kadar yaptığı imalatlar, arsa sahibinin malvarlığında bir değer artışı sağlamışsa, bu artışın hukuki niteliği ayrıca değerlendirilir. 

Sözleşmenin geçerli olduğu ve resmi şekle uygun yapıldığı durumlarda, fesih sonrası hesaplaşma sözleşme hükümlerine göre yapılır. Buna karşılık sözleşmenin geçersiz olduğu veya arsa payı devrinin hiç gerçekleşmediği hâllerde, yüklenicinin talepleri çoğu zaman sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ele alınır. 

2. Arsa Sahibi Açısından Sonuçlar 

Arsa sahibi, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle sözleşmeyi feshetmişse, tapuda yapılan devirlerin iptali ve taşınmazın iadesi gündeme gelebilir. Ancak bu taleplerin kabulü, fesih sebebinin haklılığına ve sözleşmenin hangi aşamada feshedildiğine bağlıdır. 

Arsa sahibi ayrıca gecikme, eksik ifa veya ayıplı imalat nedeniyle uğradığı zararların tazminini talep edebilir. Sözleşmede cezai şart öngörülmüşse, bu hüküm de ayrıca değerlendirilir. 

Fesih ve Sebepsiz Zenginleşme İlişkisi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih sonrası en önemli tartışma konularından biri, taraflar arasında sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağıdır. Özellikle resmi şekle aykırı sözleşmelerde veya tapu devrinin hiç yapılmadığı durumlarda, fesih sonrası uyuşmazlıkların çözümünde bu hükümler ön plana çıkar. 

Bu hâllerde yüklenici, sözleşmeye dayanarak ayni hak talep edemez; ancak yaptığı imalatlar nedeniyle arsa sahibinin elde ettiği zenginleşme ölçüsünde uygun bir bedel isteyebilir. Arsa sahibinin de, yüklenicinin kusuruyla uğradığı zararlar bakımından tazminat talepleri saklıdır. 

Fesih Sonrası Tapu İşlemleri ve Üçüncü Kişiler 

Sözleşmenin feshi, tapuda yapılan işlemleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Özellikle yükleniciye devredilen arsa paylarının üçüncü kişilere satılması hâlinde, fesih sonrası uyuşmazlıklar daha da karmaşık hâle gelir. Bu durumda üçüncü kişilerin iyi niyet iddiaları tapu siciline güven ilkesi bağlamında ayrıca değerlendirilir. 

Bu nedenle fesih hâllerinde yalnızca taraflar arasındaki ilişki değil, tapu kayıtlarının durumu ve üçüncü kişilerin kazanımları da birlikte ele alınmalıdır. 

Tapu Siciline Şerh ve Hukuki Etkileri 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu siciline şerh verilmesi, taraflar arasındaki sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından büyük önem taşır. Şerh, sözleşmenin varlığını tapu siciline yansıtmak suretiyle, tarafların taşınmaz üzerinde yapacağı tasarrufların bir diğeri bakımından geri dönülemez olumsuz sonuçlar doğurmasını engellemeyi amaçlayan bir koruma mekanizmasıdır. 

Tapu siciline şerh edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ayni hak doğurmaz; ancak sözleşmeden kaynaklanan şahsi hakların, taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Bu yönüyle şerh, taraflar açısından önemli bir ayni teminat işlevi görür. Şerh bulunmadığı hâllerde, örneğin arsa sahibinin taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişilere devretmesi durumunda, yüklenicinin bu kişilere karşı sözleşmeden doğan haklarını ileri sürmesi kural olarak mümkün değildir. 

Uygulamada özellikle arsa sahibinin, sözleşme devam ederken arsa paylarını üçüncü kişilere devretmesi veya taşınmaz üzerinde ayni hak tesis etmesi sıkça uyuşmazlığa yol açmaktadır. Tapu siciline şerh verilmişse, bu tasarruflar yüklenicinin sözleşmeden doğan haklarını bertaraf etmez; şerh sayesinde üçüncü kişiler sözleşmeden haberdar kabul edilir. Buna karşılık şerh bulunmaması hâlinde, tapu siciline güven ilkesi kapsamında üçüncü kişilerin iyi niyet iddiaları gündeme gelebilir. Bir diğer uyuşmazlık örneği, yüklenicinin kendi paylarını sözleşme devam ederken üçüncü kişilere devretmesi ve inşaatı tamamlayamaması gibi çeşitli nedenlerle sözleşmenin feshinin gündeme gelmesidir. Bu durumda şayet sözleşme önceden tapuya şerh edilmiş ise, fesih durumunda edimlerin iadesi için yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin paylarının arsa sahibine dönmesi mümkün olacaktır.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin noterlikte düzenlenmesi ile yetinilmeyip, ayrıca tapu siciline şerh verilmesi tarafların haklarının korunması bakımından hayati öneme sahiptir. Şerhin süresi, kapsamı ve hangi hakları güvence altına aldığı hususlarının sözleşmede açıkça düzenlenmesi ise ileride doğabilecek tereddütleri önemli ölçüde azaltır. 

Üçüncü Kişilerin Durumuna İlişkin Güncel ve Çok Önemli Bir İçtihat: 16.05.2025 Tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı (2025/2 K.)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukuku bakımından son yılların en önemli gelişmesi, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli ve 2025/2 Karar sayılı kararıdır. Bu karar, müteahhitten (yükleniciden) tapulu daire satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumu hakkında önemli bir içtihat oluşturmaktadır.

Karara göre; yükleniciden tapu devri yoluyla bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin tapuları, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi hâlinde dahi korunmaktadır. Buna göre, tapu siciline şerh verilmemiş ve üçüncü kişinin kötü niyeti ispatlanamamış ise, arsa sahibi o bağımsız bölümü geri alamamaktadır.

Bu kararın en önemli sonuçları şöyle özetlenebilir:

•     İyi niyetli üçüncü kişilerin tapu sicilinden kazandıkları haklar sözleşmenin geriye etkili feshinde yani sözleşmeden dönülmesi halinde dahi korunmaktadır.
•     İspat yükü arsa sahibine geçmiş olup, üçüncü kişinin kötü niyetini arsa sahibinin kanıtlaması gerekmektedir.
•     Bu karar, tapu siciline şerh verilmesinin arsa sahipleri açısından ne denli hayati önem taşıdığını bir kez daha ortaya koymuştur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapu Siciline Nasıl Şerh Edilir? 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu siciline şerh edilebilmesi için öncelikle sözleşmenin noterlikte düzenleme şeklinde yapılmış olması gerekir. Taraflar birlikte ya da arsa sahibinin açık muvafakatiyle, sözleşme aslı ile birlikte taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne başvurarak şerh talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğü, sözleşmenin kişisel hak doğurduğunu ve şekil şartına uygunluğunu tespit ettikten sonra şerh işlemini gerçekleştirir. Şerh sayesinde sözleşmeden doğan haklar üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir. 

Sözleşmenin Delil Niteliği ve İspat Sorunları 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlığın çözümünde en belirleyici hususlardan biri, sözleşmenin ve eklerinin ispat gücüdür. Noterlikte düzenleme şeklinde yapılan sözleşmeler, resmi belge niteliği taşıdığından, tarafların edimlerinin kapsamı ve içeriği bakımından güçlü delil teşkil eder. Buna karşılık adi yazılı belgeler, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurmaya elverişli olmasa da, taraflar arasındaki fiili ilişkinin varlığını ve yapılan işlemleri ortaya koyan yazılı delil başlangıcı olarak değerlendirilir. 

Uygulamada en sık karşılaşılan ispat sorunları, inşaatın hangi teknik ve mimari standartlara göre yapılacağının sözleşmede yeterince açık düzenlenmemesinden kaynaklanmaktadır. Teknik şartname, mimari proje, ruhsat eki çizimler ve mahal listeleri bu noktada temel başvuru belgeleridir. Bu belgelerin sözleşmeye açıkça atıf yapılmaksızın eklenmesi veya sonradan değiştirilmesi, uyuşmazlık halinde taraflar arasında ciddi ispat sorunlarına yol açmaktadır. Mahkemeler, bu tür durumlarda edimlerin kapsamını belirlemek için bilirkişi incelemesine başvurmakta ve fiili uygulamayı esas almaktadır. 

Eksik veya ayıplı imalat iddialarında ispat yükü kural olarak iddiada bulunan tarafa aittir. Ancak teslimden sonra ortaya çıkan gizli ayıplar bakımından, ayıbın varlığı ve niteliği çoğu zaman teknik inceleme ile tespit edilmektedir. Bu süreçte, teslim tutanakları, yapı kullanma izin belgesi, hakediş raporları ve taraflar arasındaki yazışmalar delil olarak büyük önem taşır. Özellikle teslim anında herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürülmemiş olması, arsa sahibinin bazı taleplerinin sınırlandırılmasına yol açabilmektedir. 

Taraflar arasında sözleşme sürecinde imzalanan ek protokoller, uzatma anlaşmaları ve tadilatlara ilişkin yazılı mutabakatlar da ispat bakımından belirleyici niteliktedir. Sözlü anlaşmaların varlığı ileri sürülse dahi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yazılı delille ispat kuralı uygulamada ağırlık kazanmaktadır. Bu nedenle sözleşme sürecinin her aşamasında yapılan değişikliklerin yazılı hale getirilmesi ve belgelerin düzenli şekilde muhafaza edilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların sağlıklı şekilde çözümlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. 

Vergisel Sonuçlar ve Mali Yükümlülükler 

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, özel hukuk ilişkisi doğurmakla birlikte vergi hukuku bakımından çok yönlü sonuçlar doğurur. Tarafların edimlerinin nakdi olmaması, vergisel değerlendirmede işlemin niteliğinin doğru tespit edilmesini zorunlu kılar. Vergilendirme, sözleşmenin kurulması anında değil; kural olarak arsa payı devri ve bağımsız bölüm teslimi gibi aşamalarda gündeme gelir. 

Katma Değer Vergisi (KDV) 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde KDV, tarafların birbirine karşı edimlerini yerine getirmesiyle doğar. Arsa sahibinin arsa payını yükleniciye devretmesi ile yüklenicinin bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi, vergi hukuku bakımından ayrı ayrı teslim işlemleri olarak değerlendirilir. Bu nedenle belirli şartlarda her iki işlem yönünden de KDV doğması mümkündür. 

Vergilendirme, bedelin para yerine taşınmaz veya arsa payı olması nedeniyle emsal bedel esas alınarak yapılır. Özellikle konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranı, bağımsız bölümün niteliğine, net alanına ve teslim tarihindeki mevzuata göre değişkenlik gösterebilir. 

Gelir Vergisi ve Değer Artış Kazancı 

Arsa sahibinin gerçek kişi olması hâlinde, sözleşme kapsamında edindiği bağımsız bölümler nedeniyle elde ettiği kazanç, gelir vergisi bakımından ayrıca değerlendirilir. Söz konusu kazanç, arsanın iktisap şekli, elde tutma süresi ve işlemin süreklilik arz edip etmediğine göre değer artış kazancı veya ticari kazanç olarak nitelendirilebilir. 

Bağımsız bölümlerin daha sonra satılması durumunda, satıştan elde edilen kazanç yönünden de ayrıca gelir vergisi yükümlülüğü doğabilir. Vergiyi doğuran olayın tespitinde kural olarak tapu tescil tarihi esas alınmakla birlikte, Vergi Usul Kanunu uyarınca işlemin gerçek mahiyeti dikkate alınır. Fiili kullanım veya tasarrufun tapu tescilinden önce gerçekleştiği hâllerde vergisel değerlendirme buna göre yapılabilir.

Kurumlar Vergisi Yönünden Değerlendirme 

Yüklenicinin veya arsa sahibinin tüzel kişi olması ve işlemin ticari faaliyet kapsamında gerçekleştirilmesi hâlinde, elde edilen kazanç kurumlar vergisine tabi olur. Özellikle yüklenici bakımından kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, ticari kazancın bir unsuru olarak değerlendirilir ve dönemsel kazanç tespitinde dikkate alınır. 

Tapu Harcı 

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapılan arsa payı devirleri ve bağımsız bölüm tescilleri, tapu harcına tabidir. Harç, işlem bedeli veya emsal değer üzerinden hesaplanır ve kural olarak taraflar arasında paylaştırılır. Ancak kentsel dönüşüm gibi özel kanuni düzenlemeler kapsamında bazı harç muafiyetleri söz konusu olabilir. 

Damga Vergisi 

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, damga vergisine tabi sözleşmeler arasında yer alır. Damga vergisi, sözleşmede yer alan toplam bedel veya hukuki değer üzerinden hesaplanır. Noterlikte düzenlenen sözleşmelerde damga vergisi, düzenleme aşamasında tahsil edilir. 

Emlak Vergisi 

Sözleşme süresince taşınmazın maliki tapu sicilinde kim görünüyorsa, emlak vergisi mükellefiyeti de kural olarak bu kişiye aittir. Bağımsız bölümlerin tapuda arsa sahibine veya yükleniciye devriyle birlikte emlak vergisi yükümlülüğü yeni maliklere geçer. 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak taraflardan birinin tüketici olması ya da tacir olması durumlarına göre Tüketici Mahkemesi ya da Asliye Ticaret Mahkemeleri görevli olacaktır.

Yetkili mahkeme, kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ancak taşınmazın aynına ilişkin davalarda (tapu iptal ve tescil davası gibi) taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Dava Öncesi Arabuluculuk Zorunluluğu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların bazılarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Örneğin ticari nitelikteki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan ve tazminat talebi içeren uyuşmazlıklarda, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 5/A maddesi uyarınca dava şartı olarak arabuluculuk zorunluluğu öngörülmüştür.

Dava şartı olduğu durumlarda arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılması hâlinde, dava usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması durumunda düzenlenen son tutanak ile birlikte dava açılması gerekir. Arabuluculuk süreci, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin işlemesini durdurur.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)