Tapu, bir taşınmazın mülkiyet hakkını ispatlayan en önemli resmi belgedir. Ancak bazı durumlarda tapu kaydı, gerçeği yansıtmayabilir. Örneğin; muris muvazaasıyla yapılan satış, sahte vekaletnameyle gerçekleştirilen devir veya kadastro hatası sonucu yanlış tescil gibi durumlar, taşınmazın mülkiyetinde hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.
İşte bu tür hallerde, mülkiyetin gerçeğe uygun hale getirilmesi amacıyla “Tapu İptali ve Tescil Davası” açılır. Bu dava ile tapu kaydının geçersiz kısmı iptal edilir ve taşınmazın doğru kişiye tescili sağlanır.
Tapu iptali ve tescil davası, sadece bir “belge düzeltme” süreci değildir. Mülkiyet hakkını koruma, haksız kazancı önleme ve hukuki güvenliği sağlama açısından taşınmaz hukukunun en temel davalarından biridir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası; tapu sicilinde hatalı, hileli veya başkaca hukuka aykırı bir şekilde düzenlenmiş tapu kayıtlarının düzeltilmesi için açılan bir dava türüdür.
Bu dava ile amaçlanan, tapu sicilinin gerçek mülkiyet durumunu yansıtmasını sağlamak ve yolsuz tescilin hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaktır.
Bu davanın iki temel yönü vardır:
- Tapu İptali: Mevcut tapu kaydının, hukuki geçerliliğini yitirdiği için iptal edilmesi.
- Tescil: İptal edilen kaydın yerine, taşınmazın gerçek hak sahibinin adına yeniden kaydedilmesi.
Hukuki Dayanak:
Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi uyarınca, bir ayni hakkın tescili yolsuz olarak yapılmışsa, ayni hakkı zedelenen kimse tapu iptali ve tescili davası açabilir.
Aynı madde ayrıca “tapu siciline güven ilkesi” gereğince iyi niyetli üçüncü kişilerin bu sicile güvenerek elde ettiği ayni haklarının ve tazminat talep haklarının korunacağı düzenlenmiştir.
Dolayısıyla alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ya da tapu avukatı aracılığıyla da açılabilecek bir dava olan tapu iptali ve tescili davası, bir taraftan tapu siciline güven ilkesini korurken, diğer taraftan yolsuz tescil sonucu hak kaybına uğrayan kişilerin mülkiyet hakkını geri kazanmalarına imkan vermektedir.
Tapu iptali ve tescil davası, yalnızca iptale yönelik değildir; iptalin ardından doğru hak sahibinin adına tescilin yapılmasını da içerir. Bu yönüyle diğer taşınmaz davalarından (örneğin ecrimisil veya el atmanın önlenmesi davalarından) farklıdır.
Amaç:
Taşınmazın mülkiyet durumunu, hukuki gerçeğe uygun hale getirmektir. Bu dava sonucunda, hataen ya da hileyle başkasının adına yapılan tescil kaldırılır ve gerçek hak sahibi adına tescil yapılır.
Kimler Açabilir?
- Gerçek hak sahibi olduğunu iddia eden kişiler,
- Mirasçılar,
- Vekaletin kötüye kullanıldığını düşünen kişiler,
- Haksız bir şekilde lehine tapu tescil işlemi yapılmış üçüncü kişiler,
- Kadastro veya idari işlem sonucu mağdur olan kişiler.
Tapu iptali ve tescil işlemi yalnızca mahkeme kararıyla yapılabilir. Tapu müdürlükleri re’sen tescil değişikliği yapamaz.
Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının hukuken geçerli olmayan bir işleme dayanması veya gerçek hak sahibini yansıtmaması hâlinde açılabilir.
Bu durumlar, hem maddi hatalar hem de hukuki sebepler yönünden ortaya çıkabilir.
1. Muris Muvazaası (Mirasçılardan Mal Kaçırma)
Türk hukukunda en sık karşılaşılan nedenlerden biridir.
Bir miras bırakan (muris), mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını bağışlamak yerine satış gibi göstererek üçüncü bir kişiye devredebilir.
Bu durumda görünürde yapılan işlem satış olsa da, gerçekte fiilen bir satış işlemi yoktur. Gizlenen gerçek işlem, mirasçılar dışındaki bir üçüncü kişiye taşınmazın bağışlanmasıdır.
Hukuken bu tür işlemler muvazaalı (hileli) olarak adlandırılır ve kesin hükümsüzlük yaptırımı uygulanır. Söz konusu işlemlerin hükümsüzlüğünün tespiti tapu iptali ve tescil davası yoluyla talep edilir.
2. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Bir kimse, taşınmazını satma veya devretme yetkisini vekiline vermiş olabilir. Ancak vekil, bu yetkiyi müvekkilinin iradesine aykırı şekilde kullanarak taşınmazı kendi üzerine veya üçüncü bir kişiye devrederse, bu işlem vekalet görevinin kötüye kullanılması niteliğindedir.
Bu durumda müvekkil, vekil veya işlemin tarafı olan kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Mahkeme, vekalet ilişkisinin sınırlarını ve kötüye kullanımın varlığını inceleyerek karar verir.
3. Hatalı veya Sahte Belgelerle Tapu Tescili
Tapu kaydı, sahte belgeye veya yanlış bir evraka dayanılarak oluşturulmuşsa, sahtecilik fiili hem ceza hukuku hem de medeni hukuk yönünden sonuç doğurur.
Bu durumda gerçek malik, tapunun iptali ve kendi adına tescili için dava açabilir.
4. Kadastro ve Tapu Sicilindeki Maddi Hatalar
Tapu sicilinde ya da kadastro tespitinde yapılan yazım, ölçüm veya sınırlandırma hataları da tapu iptali ve tescili davası açılmasına neden olabilir.
Örneğin; parsel sınırları yanlış belirlenmiş veya taşınmaz yanlış kişi adına tescil edilmişse, mahkeme kararı neticesinde hatalı kayıt iptal edilir ve taşınmazın doğru kişi adına tescil edilmesi sağlanır.
5. İmar ve Kamulaştırma İşlemlerinden Kaynaklanan Hatalar
Bazı durumlarda belediye veya kamu kurumları, imar uygulamaları ya da kamulaştırma işlemleri sırasında hatalı tapu tescilleri yapabilir.
Bu durumda da, idari işlemin iptaliyle birlikte tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür.
6.Mirasın Paylaşımı ve Tereke Üzerindeki Uyuşmazlıklar
Miras paylaşımı sırasında, mirasçılar arasında taşınmazın kimin adına tescil edileceği konusunda uyuşmazlık çıkabilir.
Bir mirasçı, diğerlerinin rızası olmadan tapu devri yaptırmışsa, diğer mirasçılar tapu iptali ve tescil talebiyle dava açabilir.
Tapu iptali ve tescil davası, görünüşte basit bir “kayıt düzeltme” işlemi gibi görünse de, her bir olay farklı bir hukuki sebep, dolayısıyla da farklı ispat yükü, farklı dava süresi ve farklı hukuki strateji gerektirir.
Bu nedenle dava açmadan önce, hukuki sebebin doğru tespiti büyük önem taşır.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptali ve tescil davaları, mülkiyet hakkına ilişkin aynî davalar arasında yer alır. Bu nedenle görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın usulüne uygun şekilde yürütülmesi açısından son derece önemlidir.
Yanlış mahkemede açılan davalar “görev” veya “yetki” yönünden reddedilmekte, bu durum davacı açısından ciddi zaman kaybına neden olmaktadır.
a) Görevli Mahkeme
Tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesidir.
- HMK m. 2/1: “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.”
Dolayısıyla, ister küçük önemsiz bir taşınmaz olsun ister milyonlarca lira değerinde bir arsa, tapu iptali ve tescil davaları Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
b) Yetkili Mahkeme
Tapu iptali ve tescil davalarında kesin yetki söz konusudur. Yani dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Başka bir yerde açılan dava, yetkisizlik nedeniyle reddedilir.
- HMK m. 12/1:
“Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”
c) Birden Fazla Taşınmazın Bulunması Hâli
Dava konusu birden fazla taşınmaz ise ve bunlar farklı yargı çevrelerinde bulunuyorsa;
- Her bir taşınmaz için ayrı dava açılabilir veya
- HMK m. 12/3 uyarınca, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde hepsi birlikte dava konusu yapılabilir.
d) Yanlış Mahkemede Dava Açmanın Sonuçları
Görevli veya yetkili olmayan mahkemede açılan tapu iptali ve tescil davası:
- Usulden reddedilir,
- İki hafta içinde kararı veren mahkemeye başvurularak, dava dosyasının görevli ya da yetkili mahkemeye gönderilmesinin talep edilmesi gerekir.
- Aksi takdirde dava açılmamış sayılır
Bu nedenle, dava dilekçesi hazırlanırken taşınmazın tapu kayıtlarındaki konum bilgisi (il, ilçe, mahalle) mutlaka kontrol edilmelidir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Taraflar (Davacı – Davalı Kim Olur?)
Tapu iptali ve tescil davası, doğrudan mülkiyet hakkını konu alan en kritik dava türlerinden biridir. Bu nedenle davanın kim tarafından açılacağı ve kime yöneltileceği, davanın sonucunu doğrudan etkiler.
Tapu İptali ve Tescili Davasında Davacı Kim Olur?
Tapu iptali ve tescil davasında davacı, genellikle mevcut tapu kaydının haksız, hatalı veya hukuka aykırı olduğunu iddia eden kişidir.
Bu kişi;
- Tapu kaydında adına mülkiyet bulunmayan ama fiilen taşınmazın gerçek sahibi olduğunu düşünen kişi,
- Miras yoluyla taşınmazın mülkiyetinin kendisine geçmesi gerektiğini savunan mirasçı,
- Hile, sahtecilik, muvazaa (danışıklı işlem) gibi nedenlerle tapu kaydının gerçek durumu yansıtmadığını iddia eden kişi,
- İmar uygulamaları, kamulaştırma veya idari işlem sonucu hatalı kayıt nedeniyle hak kaybına uğrayan malik olabilir.
Burada önemli olan, kişinin doğrudan bir menfaatinin bulunmasıdır. Tapu kaydının düzeltilmesinde menfaati bulunan herkes tapu iptali ve tescili davası açabilecektir.
Gayrimenkul avukatı nın söz konusu uyuşmazlıklarda üzerine düşen en önemli görev, gerçek durum ile tapu kaydı arasındaki farkı doğru tespit etmek ve hukuka aykırılık ile ilgili kapsamlı bir çalışma yürütmek, davanın doğru delillerle desteklenerek yürütülmesini sağlamaktır.
Tapu İptali ve Tescili Davasında Davalı Kim Olur?
Davalı, taşınmazın tapu kaydında mülkiyet sahibi olarak görünen kişidir.
Bazı durumlarda birden fazla davalı olabilir:
- Tapu birden çok kişi adına kayıtlıysa (örneğin paylı mülkiyet varsa),
- Miras paylaşımı sonrası birden fazla mirasçı tapuda görünüyorsa,
- Tapu kaydında üçüncü bir kişiye mülkiyet dışında başka bir ayni veya şahsi hak tesisi yapılmışsa. Örneğin önalım, satış vaadi sözleşmesi gibi.
Tarafların Doğru Belirlenmesi Neden Önemlidir?
Tapu iptali ve tescil davalarında taraflar yanlış belirlenirse mahkeme, “taraf sıfatı yokluğu” nedeniyle davayı reddeder. Bu durum zaman, emek ve maddi kayıplara neden olabilecektir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı
Tapu iptali ve tescil davası, yolsuz tescile dayanan durumlarda genel kural olarak zamanaşımına tabi değildir.
Yolsuz tescil Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesinde tanımlanmıştır. Hükme göre; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” Ancak uygulamada her tapu iptali davası yolsuz tescil kapsamına girmez. Bazı özel durumlarda zamanaşımı süresi devreye girer. Örneğin inanç sözleşmesine dayalı olarak gerçekleştirilen tescil işlemlerinin iptaline ilişkin tapu iptali ve tescili davası açılabilir ve bu davalar kural olarak 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2019/395 E. , 2019/873 K. sayılı kararında; inanç sözleşmesine dayalı taşınmaz temlikinin yolsuz tescil sayılmayacağı, Türk Borçlar Kanunu 146. md gereğince alacağın zamanaşımı hükümlerine tabi olacağı, bu nedenle açılan tapu iptali ve tescili davasının 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde açılması gerektiği belirtilmiştir. (Söz konusu kararın tam metni için tıklayınız)
Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılacak tapu iptali ve tescil davaları zamanaşımına tabi değildir. Bu konuda Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/18465 E. , 2020/1954 K. sayılı kararında altını çizmiştir. Aynı kararda ayrıca üçüncü kişi iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor ya da kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşmenin geçerli olduğu ve vekil edeni bağladığı vurgulanmıştır. (Söz konusu kararın tam metni için tıklayınız)
Somut olayın hukuki niteliğinin doğru tespit edilmesi, dava için bir zamanaşımı ya da hak düşürücü sürenin söz konusu olup olmadığının belirlenmesi adına çok büyük önem taşır. Bu nedenle alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ya da tapu avukatı ile birlikte çalışılarak dosyanın çok iyi araştırılarak hazırlanması ve dava sürecine doğru adımlarla başlanması gerekmektedir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında İhtiyati Tedbir
Tapu iptali ve tescil davası açıldığında, taşınmazın davanın devamı süresince elden çıkarılma riskine karşı, mehkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edilebilecektir. Bu yolla dava süresince taşınmazın bir başkasına devri geçici süreliğine engellenmiş olacaktır.
İhtiyati Tedbirin Amacı
İhtiyati tedbir, HMK 389 ve devamı maddelerinde düzenlenen, uyuşmazlığın çözümünün beklendiği dava süresince hak kaybı yaşanmaması amacıyla başvurulan geçici hukuki korumadır. Mahkeme kararının “tapuya şerh verilmesi” suretiyle uygulanır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır? (Dava Süreci ve Dilekçe Unsurları)
Tapu iptali ve tescil davası, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava dilekçesi, şüphesiz HMK m. 119’da sayılan zorunlu unsurları taşımalıdır. Bununla birlikte davaya konu olan taşınmazın tapu kayıt örneklerinin de dilekçeye eklenmesi, ayrıca ihtiyati tedbir talebi var ise dilekçede belirtilmesi gerekmektedir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Tapu iptali davaları, teknik inceleme, keşif, bilirkişi raporu ve tanık dinlenmesi gibi aşamaları içerdiği için ortalama 1 ila 3 yıl arasında sürebilir. Ancak davanın karmaşıklığı, delil durumu ve bilirkişi raporlarının sayısı ile itirazlar bu süreyi uzatabilir.
Temyiz süreci de dahil edildiğinde, kararın kesinleşmesi 4-5 yıla kadar uzayabilir. Bu tür davalar her ne kadar uzun soluklu davalar olsa da; etkili bir dava dilekçesi, eksiksiz ve doğru belgeler ve aktif dava sürecinin takibi ile süreç yönetimi kolaylaşacaktır.
Tapu İptali Davalarında Bilinçli Hareket Etmenin Önemi
Sonuç olarak, tapu iptali ve tescil davası bir yönüyle hatalı kayıtların düzeltilmesi, diğer yönüyle mülkiyet hakkının korunması nitelikleri taşır. Tapu kaydınızda bir yanlışlık olduğunu düşünüyorsanız, ilk adım olarak kapsamlı ve profesyonel bir araştırma yaptırmanız faydanıza olacaktır. Tapu kayıt örneği, önceki işlemler ve varsa sözleşmeler üzerinden hukuki durumunuzu netleştirmeniz büyük önem taşır. Bu aşama, davanın gidişatını ve akıbetini belirleyen en önemli basamaktır.
