Tapuya Güven İlkesi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
“Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde üçüncü kişinin kazanımı korunur mu?”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/3111 E. , 2025/2275 K.
İçtihat Metni
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
- Dava
Davacılar vekili; davalı …. Dış Ticaret A.Ş. arasında 30.03.2018 tarihinde düzenleme şeklinde tanzim olunan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile davacıların, davalı şirkete Balıkesir ili, … ilçesi … Mahallede kain … ada, … parselde yer alan dava konusu taşınmazlarını devrettiklerini, davalı şirketin belirlenen süre içerisinde sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediğini, yüklenicinin yapı ruhsatı alındıktan sonraki tarihlerde tapudaki işlemlerle bağımsız bölümleri diğer davalılara sattığını, temlik alanların sözleşmeden haberdar olduklarını ileri sürerek, dava konusu düzenleme şeklinde tanzim olunan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine konu Balıkesir ili … ilçesi … Mahallede kain… ada, … parselde bulunan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.
2. Cevap
Davalı … vekili cevap dilekçesinde; davalı müvekkilin tamamen iyi niyetle ve daire sahibi olabilmek amacıyla bağımsız bölümü satın aldığını, davacıların yapılan satışlardan haberdar oldukları halde sessiz kaldıklarını, herhangi bir itirazda bulunmadıklarını, müvekkilin zararından bu konuda davalı müteahhit ile birlikte hareket eden arsa sahiplerinin sorumlu olduğunu, açılan iptal davasının haksız olduğunu ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
Davalı … vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin diğer davalı … Yetkilisi … ile bir başka taşınmaz için anlaştıklarını, ancak sözleşme konusu bina çeşitli sebeplerle inşa edilemeyince … isimli şahıs müvekkilin zararını karşılamak istediğini belirterek, müvekkile dava konusu taşınmazın 2 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerini devretmek istediğini beyan ettiğini, tapu kayıtlarına güvenerek dava konusu taşınmazların 2 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerini devraldığını, müvekkilin yeni malik ile eski malik arasındaki hukuki ilişkiyi bilmesinin mümkün olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir.
Diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.
3. İlk Derece Mahkemesi Kararı
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici şirketin sözleşme gereği binayı tamamlamadığı gibi objektif olarak kabul edilebilecek bir seviyeye getirmeyip, ilgili sözleşmenin imzalanma tarihinden itibaren aradan üç yıldan fazla zamanın geçmesine rağmen inşaat seviyesinin bilirkişi raporunda %5,33 olduğunun belirlendiği, inşaatın seviyesi nazara alınarak uygun bir süre verilse dahi davalı şirketin inşaatı tamamlayamayacağı anlaşıldığından davacıların fesih istemekte haklı olduğu, davalı yükleniciye avans niteliğinde verilen payların geri istenebileceği gerekçesiyle, davacılar ile davalı … Gıda Dış Ticaret A. Ş. arasında imzalanan 30.03.2018 tarihli düzenleme şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapımı Sözleşmesinin geriye etkili olmak üzere feshine, davalılar adına olan tapu kaydının, ayrı ayrı iptali ile, Balıkesir ili, … ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde oluşturulan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının bozularak taşınmazın 21.11.2018 tarihinden önceki hali ile “arsa” vasfı ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
4. İstinaf
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı … vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Temyiz Sebepleri
Davalı … vekili temyiz dilekçesinde; mahkemenin hangi gerekçe ile tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirleri avans olarak değerlendirdiğini anlamadıklarını, müvekkilinin ve kendisine satış yapan diğer davalının avans alma iradesi bulunmadığını, davacı taraf ile davalı şirket arasında yer alan sözleşmeden tamamen habersiz olan iyi niyetli 3. kişilerin tamamen mağdur edildiğini, davacılar tarafından diğer davalı şirket ile yapılan sözleşmenin tapuya şerh edilmediğinden müvekkilinin tapu kaydının geçmişini ve bu sözleşmenin varlığını bilmesinin mümkün olmadığını beyan etmektedir.
Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyi niyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılması gereken iş; karara karşı temyiz yoluna başvuran davalı … hakkında kurulan hüküm yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret iken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
5. Karar
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 28.05.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
