Hukuk Genel Kurulu 2019/235 E. , 2020/646 K.
Tadilat projesinde tüm kat maliklerinin muvafakatı şarttır.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki “tadilat projesine onay ve izin verilmesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
- Davacılar vekili 23.05.2012 tarihli dava dilekçesinde; Ankara ili Çankaya ilçesi … Mah. … ada 1 parselde inşa edilen … Sitesinin bazı ortak alan ve peyzaj düzenlemelerinde mevcut mimari projeye aykırı inşaatlar yapılması nedeniyle iskân ruhsatı alınamadığını, proje tadilatı için 169 kat malikinden 168’inden muvafakat alındığını ancak davalının kötü niyetli olarak muvafakat vermeyerek mağduriyet yaşanmasına sebep olduğunu ileri sürerek, proje tadilatına muvafakat vermeyen E blok 9 numaralı bağımsız bölüm maliki olan davalının muvafakatı aranmaksızın proje tadilatının Çankaya Belediyesi Başkanlığınca onaylanmasına izin verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
- Davalı 22.06.2012 havale tarihli cevap dilekçesinde; hâlen kooperatif yönetimi devam ettiğinden davacıların dava açma ehliyetlerinin bulunmadığını, yüklenici firma tarafından yerine getirilmeyen eksikliklere davacılar tarafından göz yumulduğunu, kendisinin ise bu eksikliklere ilişkin firma aleyhine Ankara 23. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/428 E. sayılı dosyası ile dava açtığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme Kararı:
- Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.03.2013 tarihli ve 2012/643 E., 2013/272 K. sayılı kararı ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nun 33. maddesi uyarınca sulh hâkiminin müdahalesini talep edebilmek için öncelikle uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanabilmesinin gerektiği, celp edilen tapu kayıtlarına göre kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulu olmadığı, hâlen paylı mülkiyet kurulu olduğu anlaşıldığından uyuşmazlığın Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesince çözümlenmesi gerektiği gerekçesiyle HMK’nın 114/1-c maddesi uyarınca mahkemenin görevsizliği nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiş ve karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir.
- Ankara 13. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.04.2013 tarihli ve 2013/54 E., 2013/281 K. sayılı kararı ile, dosyada bulunan tapu kayıtlarında her bir kat malikinin bağımsız bölümünün belirlenmiş olduğu, yönetim planının olduğu, davalının da ferdi tapusunun bulunduğu anlaşıldığından davanın 634 sayılı KMK’nın 33. maddesi gereğince çözümlenmesi gerektiği, 634 sayılı KMK’nın ek 1. maddesi gereğince de, bu kanundan kaynaklanan davalara bakmak görev ve yetkisinin sulh hukuk mahkemesine ait olduğu gerekçesiyle görevsizlik nedeniyle dava dilekçesinin reddine, Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesince de görevsizlik kararı verildiğinden, olumsuz görev uyuşmazlığı nedeniyle, görevli mahkemenin tayin edilmesi için dosyanın Yargıtay 17. Hukuk Dairesi Başkanlığına gönderilmesine karar verilmiş, karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir.
- Yargıtay 17. Hukuk Dairesinin 03.04.2014 tarihli ve 2014/1669 E., 2014/5128 K. sayılı kararı ile; dava konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmuş olduğuna göre 634 sayılı KMK’dan kaynaklandığı anlaşılan uyuşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerektiğinden HMK’nın 21, 22 ve 23. maddeleri gereğince Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin yargı yeri olarak belirlenmesine karar verilmiştir.
- Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 09.12.2014 tarihli ve 2014/898 E., 2014/1610 K. sayılı kararı ile; iskan ruhsatı alınabilmesi için gereken proje tadilatının yapılması ve bu konuda site temsilciler kuruluna yetki verilmesi hususunda blok yöneticilerinin yetkilendirilmesine ilişkin karara A blok 33 bağımsız bölüm maliklerinin tümünce, B blok 48 bağımsız bölüm maliklerinden 28 kat malikince, C blok 24 bağımsız bölüm malikinin tümünce, D blok 32 bağımsız bölüm malikinin tümünce ve E blok 32 bağımsız bölüm malikinin 31 kat malikince muvafakat verilmiş olduğu ve sitede bulunan 169 kat malikinden 148 kat malikinin proje tadilatına onayının bulunduğu, KMK’nın 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun’un 8. maddesi ile değişik 19. madde hükmüne göre, onaylı projesine aykırı bu tadilat ve değişikliğin tüm kat malikinin 4/5 yazılı rızası ile yapılmasının mümkün olduğu, hâli hazırda proje tadilatına gidilmek istenen değişikliklerin tarafların beyan ve kabullerine göre binanın inşaası sırasında yüklenici tarafından yapılmış olduğu, dava konusu taşınmazın A, B, C, D ve E blokta bulunan 169 bağımsız bölüm malikinden 148 kat malikinin muvafakatinin bulunmasına göre 4/5’ten daha fazla kat malikinin muvafakat vermiş olduğu ve yapının mevcut durumuna göre çatı ve diğer ortak yerlerdeki projeye aykırı tadilatlar için proje değişikliğine gidilerek tescilin talep edilebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu Ankara ili Çankaya ilçesi … Mahallesi … ada 1 parselde kain … Sitesinde yüklenici tarafından mimari projeye aykırı olarak yapılan işlerin davalının muvafakati aranmaksızın bina iskan-tadilat projesine bağlanması ve onaylanması hususunda izin verilmesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
- Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince 07.04.2016 tarihli ve 2015/8942 E., 2016/5843 K. sayılı kararı ile; “…kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisine esas mimari projede sonradan bir değişiklik yapılıp bu konuda bir tadilat projesi hazırlanabilmesi için tadilat projesinin belediyece onaylanması ve projenin onaylandığı tarihte bütün bağımsız bölüm maliklerinin yazılı izni gerekir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelere göre; 15.01.2012 tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısında tadilat projesi yapılması ve yönetim kuruluna bu konuda yetki verilmesi konusunda karar alındığı, davalının muhalefet şerhi yazmak suretiyle imzaladığı, kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınmış bir karar bulunmadığına ve davalının da tadilat projesi konusunda muvafakat vermediğine göre, davanın reddine karar verilmesi yerine hakimin bağımsız bölüm maliki olan davalının iradesi yerine geçerek yazılı olduğu şekilde davanın kabulü doğru görülmemiştir.” gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.
Direnme Kararı:
- Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 28.09.2016 tarihli ve 2016/1127 E., 2016/1595 K. sayılı kararı ile; fiili durumun projeyle uyuşmadığı, tadilat projesi ile ana taşınmazın fiili durumunun uygun hâle getirileceği, bu suretle kamu düzeninden sayılan projeye aykırılığın düzeltilerek eski hâline iadesinin sağlanacağı, davalının meskende mülkiyet hakkının ortak yerlerden baskın ve tam koruma altında olması gerektiği, ortak yerlerden yararlanmada ölçünün ise tüm kat maliklerinin karşılıklı birbirlerinin hak ve yükümlülüklerinin çerçevesiyle sınırlı olduğu, dolayısıyla davalının oturduğu E blok çatısının inşa edildiği tarihteki durumuna uyarlanmasına ilişkin tadilata onay vermemesinin haksızlığa yol açtığı ve çoğunluk iradesine üstün tutulamayacağı, çatının şeklinin kağıt üzerinde değiştirilmesinin davalıyı zarara uğratmayacağı, aksine asıl projedeki çatı imalinin kat maliklerinin daha fazla harcama yapmasına ve ek aidat alınmasına yol açacağı, nitekim 634 sayılı KMK’nın 19. maddesinde 2007 yılında yapılan değişiklik öncesinde tüm kat maliklerinin muvafakati aranırken, tüm kararların oy birliği ile alınması mecburiyetinin zorluğu ve birkaç kat malikinin iradesini neredeyse binanın tamamında kat maliki olanların iradesine üstün tutmanın hukuken savunulabilir olmaktan çıkması nedeniyle Kanun’un ruhuna, güncel duruma ve zamanın icabına göre dava açılmadan önce değişen ve davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan 5711 sayılı Kanun’un 8. maddesi ile değişik 634 sayılı KMK’nın 19. maddesine uygun olarak karar verildiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
UYUŞMAZLIK- Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kat irtifakına konu ana taşınmazda davacıların talebine konu tadilat projesinin belediyece onaylanması için bütün bağımsız bölüm maliklerinin yazılı izninin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
…
GEREKÇE
Esas Yönünden:
- Davacılar, kat irtifakına konu taşınmaz üzerinde bulunan ana yapının yapımı sırasında bazı ortak alan ve peyzaj düzenlemelerinde mevcut mimari projeye aykırı inşaatlar yapıldığını, fiili durumun projeye uygunluğunu sağlamak ve iskan ruhsatı alabilmek amacıyla yapılması istenilen proje tadilatına davalı tarafından muvafakat verilmediğini ileri sürerek davalının muvafakatının aranmaksızın proje tadilatının Çankaya Belediyesi Başkanlığınca onaylanmasına izin verilmesini talep etmişlerdir.
- Dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler ile 01.12.2014 havale tarihli hukukçu, inşaat ve mimar bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen bilirkişi raporu içeriğinden; dava konusu Çankaya … Mah. … parselde kain … Sitesi isimli ana gayrimenkulün A, B, C, D ve E bloklardan oluştuğu, A blokta 33, B blokta (B, B2) 48, C blokta 24, D blokta 32, E blokta 32 olmak üzere toplam 169 konutun bulunduğu, dava konusu olan A blok projesinin 26.10.2004, D ve E blok projelerinin 25.02.2005 tarihinde onaylandığı, onaylı projelerde A, D ve E bloklarının çatılarının %35 eğimli ahşap çatı olarak planlandığı, mahallinde yapılan keşif neticesinde A, D ve E blokların çatılarının “ezilmeyen çatı” olarak tabir edilen ve üzerinde çakıl serili olan “teras çatı” olarak inşa edildiğinin ve çatı şekli yönünden projeye aykırılık olduğunun, yine çevre düzenlemesinde bazı yolların vaziyet planına göre arazi kotu nedeniyle farklılık gösterdiğinin tespit edildiği, 02.11.2010 tarihli ve 249 sayılı Kooperatif Yönetim Kurulu kararı ile, … Sitesindeki tüm sorumlulukların blok yöneticilerinden oluşan site yönetimine devir edilmesi, site yönetim ve denetimin oluşturulması ve site yönetiminin yasal işlerini yürütmeye site yönetiminin yetkili kılınmasına karar verildiği, site blok yöneticiliklerinin farklı tarihlerde yaptıkları toplantılarda, iskan ruhsatı alınabilmesi için gereken proje tadilatının yapılmasına ve bu konuda site temsilciler kuruluna yetki verilmesi hususunda blok yöneticilerinin yetkilendirilmesine ilişkin alınan kararlara A blok 33 bağımsız bölüm maliklerinin tümünce, B blok 48 bağımsız bölüm maliklerinden 28 kat malikince, C blok 24 bağımsız bölüm malikinin tümünce, D blok 32 bağımsız bölüm malikinin tümünce ve E blok 32 bağımsız bölüm maliklerinden 31 kat malikince muvafakat verilmiş olduğu ve sitede bulunan 169 kat malikinden 148 kat malikinin proje tadilatına onayının bulunduğu anlaşılmıştır.
- 634 sayılı KMK’nın “Kat irtifakı sahibinin hakları” başlıklı 17. maddesi kat irtifakı sahiplerinin haklarını düzenlemekle birlikte son fıkrasında “(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır” hükmüne de yer verilmiştir. Anılan fıkra gereğince, kat irtifakı kurulmuş taşınmazda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanılmış ise, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı öngörülmüştür. Nitekim, somut olayda da yapı tamamlanmış, kat irtifakı sahipleri eylemli olarak kullanmaya başlamış olmasına karşın, yapının mimari projesine uygun biçimde yapılmamış olması nedeniyle belediye tarafından yapının plâna (mimari projesine) uygunluğunu onaylayan belgenin verilmemesi nedeniyle kat mülkiyetine geçilememiştir. Bu durumda kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.
- 634 sayılı KMK’nın “Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19. maddesi; “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” şeklinde düzenlenmiştir.
- Maddenin 1. fıkrasında ana taşınmazın bakımı ve koruma borcu kat maliklerine yüklenmiştir. Buna göre her kat maliki ana yapının mimari durumunu bozacak, güzelliğini etkileyecek ve sağlamlığını tehlikeye sokacak eylemlerden kaçınmalı ve ana taşınmazın bakımına özen göstermelidir. Maddede yer alan koruma borcu ana taşınmazın “mimari durumunu”, “güzelliğini” ve “sağlamlığını” koruma olmak üzere üç noktada toplanmıştır.
- Bilindiği üzere, yapının mimari durumu, imar mevzuatına göre yetkili mercilerce onanmış plan ve projede gösterilmiş olup, yapının mimari durumu gerek plan gerekse proje kapsamında korunacaktır. 634 sayılı KMK’nın 19. maddesinin birinci fıkrasındaki “mimari durumu koruma” yükümlülüğü, onaylı proje dışına çıkılarak imar mevzuatına aykırı biçimde ana taşınmazda yapım, onarım, tesis ve değişiklikler yapılamayacağına ilişkindir. Birinci fıkrada belirtilen bu husus genel kural olmakla birlikte, maddenin 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun ile değişik 2. fıkrası gereğince, tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı rızasını almak ve onaylı mimari proje ile imar mevzuatına aykırı olmamak koşuluyla ana taşınmazın ortak yerlerinde yapım, onarım, tesisler ve değişikler yapılabilecektir (Germeç, M. E., Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2017, s. 293-297).
- Anayapı onaylı mimari projeye uygun olmakla birlikte zamanla ana taşınmazın ortak yerlerinde proje değişikliğini gerektiren bazı ilave ve yeniliklerin yapılmasına gereksinim duyulabilir. Böyle bir değişikliğin yapılabilmesi ve bunun hukuken geçerli olabilmesi için öncelikle ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin muvafakatini taşıyan ve imar mevzuatına uygunluğu belediyece onaylanan bir “değişiklik projesi” nin bulunması gereklidir. Kat maliklerinin tümünün muvafakatını taşımayan değişiklik projesinin geçerliliği ve bağlayıcılığı bulunmayacaktır (Hukuk Genel Kurulunun 06.11.1985 tarihli ve 1984/5-349 E., 1985/878 K. sayılı kararı). Bu değişikliğe rıza gösterip göstermemek tamamıyla kat malikinin takdirinde ve yasa ile kendisine tanınmış bir hak olup, yapılacak iş tüm kat maliklerinin yararına da olsa muvafakat vermeyen kat maliki bunun için zorlanamayacağı gibi bu şekilde özgür iradesi ile ortaya koyduğu tavır, hakkın kötüye kullanılması olarak da nitelendirilemez. Bu bakımdan, hâkimin davalı kat malikinin iradesinin yerine geçip, yapılacak değişikliğe muvafakat vermiş sayılmasına karar vermesine yasal olanak yoktur.
- Yapılan açıklamalar ışığı altında somut olaya gelince; davacıların talebine konu taşınmazın ortak yerlerinde yüklenici firma tarafından ana yapının inşaası sırasında onaylı mimari projeye aykırı olarak yapılan yapıların hukuken geçerli hâle getirilmesi için yapılması istenilen tadilat projesinin tüm kat maliklerinin muvafakatı ile yapılması gerektiği açıktır.
- O hâlde, kat malikleri kurulunca oy birliği ile alınmış bir karar bulunmadığına ve tüm kat maliklerinin tadilat projesi konusunda muvafakat vermedikleri saptandığına göre, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir.
- Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; mahkemece verilen direnme kararının yerinde olduğu, davaya konu 169 kat malikine sahip sitede, binanın inşaası sırasında yapılan hukuka aykırı yapıların hukuka uygun hâle getirilmesi amacıyla yapılması istenilen tadilat projesine 169 kat malikinden sadece davalının muvafakat vermemesinin dürüstlük kurallarına aykırı ve hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğunca kabul edilmemiştir.
- Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
- Bu nedenle, direnme kararı bozulmalıdır.
- SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 22.09.2020 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
