Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları: Komşuyla Dava Sürecinde Haklarınız Nelerdir?

Toplu yaşam alanlarında, apartman ve site düzeninde en sık karşılaşılan problemlerin başında komşuluk hukuku ihlalleri gelmektedir. Üst kattan gelen bitmek bilmeyen gürültüler, ortak kullanım alanı olan bahçe veya çatının haksız işgali, alt kata sızan sular ya da ödenmeyen aidatlar, huzurlu bir ev yaşamını çekilmez hale getirebilir.

Peki, apartman veya sitenizde bir komşunuzla kriz yaşadığınızda yasal haklarınız nelerdir? Mahkemeye gitmeden önce hangi adımları atmalısınız? Denge Hukuk Ofisi olarak bu rehberimizde, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde haklarınızı ve açabileceğiniz davaları adım adım inceledik.

1. Apartman ve Site Hayatında Yasal Sorumluluklar: KMK Madde 18 Nedir?

Kat mülkiyeti rejimine tabi bir binada yaşamanın getirdiği haklar olduğu gibi, kanunla sınırlandırılmış çok net sorumluluklar da mevcuttur. Bu sorumlulukların yasal temelini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi oluşturmaktadır.

KMK Madde 18’e göre; kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümleri (daire, dükkan vb.) ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kapsamda “Bir kişinin özgürlüğü, başkasının özgürlüğünün başladığı yerde biter.” sözünü anımsatmakta fayda görüyoruz.

Bu Sorumluluk Kimleri Kapsar?

Kanunun getirdiği bu yükümlülük sadece tapu sahibini (kat malikini) bağlamaz. KMK m. 18/2 uyarınca, bağımsız bölümlerdeki kiracılar, oturma (sükna) hakkı sahipleri veya bu bölümlerden herhangi bir amaçla sürekli olarak faydalananlar da komşuluk kurallarına ve yasal yükümlülüklere aynen uymak zorundadır. Dolayısıyla, üst katınızdaki kiracının yarattığı gürültü veya verdiği bir zarar karşısında hem kiracıya hem de ev sahibine karşı yasal yollara başvurma hakkınız mevcuttur.

2. Sık Karşılaşılan Komşuluk Uyuşmazlıkları ve Hukuki Çözümleri

Günlük yaşam içinde, apartman ve site hayatında karşılaşılan uyuşmazlıklar genellikle benzer konular etrafında yoğunlaşır. Kanun, bu sorunların her biri için farklı dava ve çözüm yolları öngörmüştür.

A) Komşu Gürültüsü, Koku ve Sızıntı (Hakimin Müdahalesi Davası)

Ev içi huzuru en çok zedeleyen durumların başında; alt veya üst kattan gelen aşırı gürültü (yüksek sesle müzik, geç saatlerde yapılan tadilatlar, yürüme sesleri), alt kata su sızması (tesisat arızaları) ve rahatsız edici kokular gelmektedir. Bu durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33; “Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.” uyarınca “Hakimin Müdahalesi” talep edilir. Mahkeme, bilirkişi incelemesi (örneğin gürültü için desibel ölçümü, sızıntı için tesisat tespiti) yaparak rahatsızlığın “katlanılabilir sınırların” üzerinde olduğunu tespit ederse, komşunun bu eyleme son vermesine hükmeder ve tamirat yapılması için süre tanır.

B) Ortak Alanların İşgali ve Amaca Aykırı Kullanımı (Müdahalenin Men’i)

Apartman boşlukları, sığınaklar, çatılar, ortak bahçeler, otoparklar ve giriş holleri tüm kat maliklerinin ortak mülküdür. Bir kat malikinin veya kiracının ortak koridora kalıcı olarak ayakkabılık/eşya yığması, bahçeyi sadece kendi kullanımına tahsis etmesi veya sığınağı depo yapması hukuka aykırıdır. Bu şekilde ortak alanların haksız kullanımı söz konusu olduğunda “Müdahalenin Men’i” (Tecavüzün Önlenmesi) ve alanın eski haline getirilmesi davası açılır. Eğer bu işgal nedeniyle bir gelir kaybı veya haksız kazanç söz konusuysa, geçmişe dönük olarak “Ecrimisil” (Haksız İşgal Tazminatı) de talep edilebilir.

C) Aidat Borçları ve Ortak Gider Anlaşmazlıkları

Gerek ev sahipleri gerekse kiracılar, anayapının bakım, onarım, temizlik ve asansör gibi ortak giderlerine (aidat) katılmakla yükümlüdürler. Kiracı sadece kullanım giderlerinden (temizlik, elektrik vb.) sorumluyken, demirbaş niteliğindeki (çatı yapımı, mantolama, dış cephe boyası) ana giderlerden doğrudan kat maliki sorumludur. Aidatını veya ortak gider payını ödemeyen kişiye karşı apartman yönetimi veya diğer kat malikleri İcra Takibi başlatabilir ya da alacak davası açabilir. KMK m. 20 uyarınca, borcunu ödemeyen bağımsız bölümün üzerine aylık %5 (yüzde beş) gecikme tazminatı uygulanır.

D) Yönetim Planına Aykırı Davranışlar ve Evcil Hayvan Krizleri

Her apartman ve sitenin tapuda kayıtlı bir “Yönetim Planı” vardır ve bu plan adeta binanın anayasası niteliğini taşımaktadır. En sık yaşanan krizlerden biri evcil hayvan beslenmesidir. Eğer sitenin yönetim planında “Bağımsız bölümlerde hiçbir şekilde evcil hayvan beslenemez” şeklinde mutlak bir yasak varsa, hayvan çevreye hiç zarar vermese dahi sadece bu hükme aykırılıktan tahliye davası açılabilmektedir. Ancak planda böyle bir yasak yoksa, hayvanın tahliye edilebilmesi için çevreye ciddi şekilde rahatsızlık verdiğinin (aşırı havlama, koku, saldırganlık) delillerle ispatlanması gerekir.

E) Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası (KMK m. 33)

Apartman veya sitelerde alınan kararlar (örneğin haksız aidat artışları, lüks harcamalar veya usulsüz yönetici seçimleri) her zaman hukuka uygun olmayabilir. Kat malikleri kurullarınca verilen kararlara itirazı olan maliklerin KMK Madde 33 uyarınca iptal davası açma hakkı vardır.

• İptal Davası Süreleri: Toplantıya katılan ve olumsuz oy kullanan (muhalif kalan) kat maliki, karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay ve her halde karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde iptal davası açmalıdır.

4. Komşuyla Dava Sürecinde Doğru Husumet ve Taraf Sıfatı

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında haklı olmak tek başına yeterli değildir; bu haklılığı mahkeme önünde savunabilmek için davanın doğru kişiler arasında yürütülmesi gerekir.

A) Davayı Kimler Açabilir? (Kat Maliki – Kiracı Ayrımı)

Apartman veya site içinde yaşanan ihlallere karşı dava açma hakkı, ihlalin niteliğine göre değişiklik gösterir:

• Mülkiyet Hakkına İlişkin Davalar: Ortak alanların haksız işgali (müdahalenin men’i), projeye aykırı yapılan tadilatların eski haline getirilmesi veya binaya kalıcı zarar veren durumlar doğrudan mülkiyet hakkını ilgilendirir. Bu davaları açma yetkisi sadece kat maliklerine (tapu sahiplerine) aittir. O dairede oturan kiracıların mülkiyet hakkına dayalı dava açma sıfatı yoktur.

• Kullanım ve Rahatsızlık Odaklı Davalar: Komşunun aşırı gürültü yapması, çevreye kötü koku yayması veya köpeğinin sürekli havlayarak huzur bozması gibi durumlar “kullanım hakkını” engeller. Bu durumlarda, taşınmazda fiilen yaşayan ve rahatsız olan kiracılar da kat malikleriyle birlikte (veya tek başlarına) “Hakimin Müdahalesini İsteme” davası açma hakkına sahiptir.

B) Dava Kime Karşı Açılmalıdır?

Yaşanan mağduriyetin giderilmesi için mahkeme dilekçesinde “Davalı” koltuğuna kimin oturtulacağı hususu, ihlali gerçekleştiren kişinin statüsüne göre belirlenir:

• Zarar Verici Eylemlerde (Gürültü, İşgal): İhlali doğrudan kim gerçekleştiriyorsa dava ona açılır. Eğer ortak alanı işgal eden veya gece boyu gürültü yapan kişi bir kiracıysa, dava doğrudan o kiracıya karşı açılmalıdır. Ancak alt kata su sızması gibi binanın tesisatından ve demirbaşından kaynaklanan yapısal bir kusur varsa, kiracı bundan sorumlu tutulamaz; davanın doğrudan kat malikine (ev sahibine) yöneltilmesi zorunludur. Bununla birlikte yönetim, kiracıya da ödediği kira bedeli sınır olmak kaydıyla icra takibi yapabilir. Kiracı bunu öderse kiradan düşer.

• Mülkiyetin Zorunlu Devri Davasında (KMK m. 25): Komşunun dairesinin elinden alınmasını hedefleyen bu radikal dava, mülkiyet hakkını doğrudan hedef aldığı için sadece tapu sahibine karşı açılabilir. Kiracının eylemleri nedeniyle bu davaya gidiliyorsa dahi, ev sahibi kiracısının eylemlerinden KMK Madde 18 uyarınca sorumlu olduğundan, dava yine tapu sahibine açılır.

C) Yöneticinin Taraf Sıfatı Sınırı

Kat malikleri kurullarında genellikle site yöneticilerine “Ortak alanları işgal edenlere veya gürültü yapanlara karşı her türlü davayı açmaya yetkilidir” şeklinde kararlar verilir. Ancak bu genel kurul kararları yöneticinin yasal “taraf sıfatı” kazanmasını sağlamaz.

• Mülkiyet Davalarında Yöneticinin Sıfatı Yoktur: Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; ortak alanların tahliyesi, haksız işgalin önlenmesi (müdahalenin men’i) veya kalıcı tadilatların yıktırılması gibi mülkiyete ilişkin davalarda yöneticinin tek başına dava açma veya davanın tarafı olma sıfatı yoktur. Malikler kurulunda yetki verilmiş olsa dahi bu davalar, hakkı ihlal edilen kat maliklerinin bizzat kendileri tarafından açılmalıdır.

• Yöneticinin Dava Açabileceği Sınırlı Alanlar: Yönetici; sadece Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kendisine verdiği idari görevler kapsamında, örneğin ödenmeyen aidat ve ortak gider alacaklarının tahsili için icra takibi başlatabilir veya kat malikleri kurulu kararlarının uygulanmasını sağlamak için idari davalar açabilir.

5. Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme 

Komşuluk hukukundan veya apartman yönetiminden kaynaklanan bir uyuşmazlığı mahkemeye taşırken dilekçenizi hangi mahkemeye sunacağınız, davanın gidişatını belirleyecek en önemli faktörlerdendir. Hukukumuzda yanlış mahkemede dava açılması, aylarca süren “görevsizlik” veya “yetkisizlik” kararlarıyla ve haksız yere yargılama gideri ödemenizle sonuçlanır.

A) Görevli Mahkeme Hangisidir? 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) Ek 1. maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlıkta genel görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Ancak bu kuralın uygulanabilmesi için binanın ya da sitenin yasal olarak kat mülkiyeti rejimine tabi olması şarttır. Pratikte şu iki ayrım hayati önem taşır:

• Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Kurulmuş, Toplu Yapıya Geçmiş Yerler: Apartmanınızda kat mülkiyeti/irtifakı varsa veya birden fazla parselden oluşan siteniz tapuda yasal olarak “Toplu Yapı” statüsüne geçmişse, görevli mahkeme kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. (Örneğin; aidat iptali, ortak alan işgali, gürültü tespiti vb.)

• Toplu Yapı Statüsüne Geçmemiş Siteler veya Kooperatifler: Birden fazla parsel üzerine kurulu olan ancak tapuda henüz yasal olarak “Toplu Yapı” şerhi işlenmemiş sitelerde, bloklar farklı parsellerde kalıyorsa KMK hükümleri uygulanamaz. Bu tür yerlerde ve henüz kooperatif ortaklığı devam eden yapılarda uyuşmazlıklar, Türk Medeni Kanunu’nun “Paylı Mülkiyet” veya genel borç ilişkileri hükümlerine göre çözülür. Dolayısıyla görevli mahkeme Sulh Hukuk değil, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

B) Yetkili Mahkeme Hangisidir? (Dava Hangi İlde/İlçede Açılır?)

Kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan davalar, taşınmazın (apartmanın veya sitenin) aynını, yani kendisini ve mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendirir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 12. maddesi uyarınca, taşınmaz üzerindeki ayni haklara veya taşınmazın zilyetliğine (kullanım hakkına) ilişkin davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir. Bu nedenle, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına ilişkin davalar mutlak surette taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılmalıdır.

6. Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun ile yapılan yasal düzenleme uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) kaynaklanan uyuşmazlıklarda doğrudan mahkemeye giderek dava açma dönemi kapanmıştır. Komşunuzla yaşadığınız gürültü, sızıntı, ortak alan işgali veya aidat anlaşmazlığı gibi sorunlarda adliyenin Arabuluculuk Bürosuna başvurmak mutlak bir dava şartıdır.

Ancak uygulamada arabulucuların hangi uyuşmazlıkları devralabileceği veya bu sürecin esnetilip esnetilemeyeceği konusunda ciddi usul tartışmaları yaşanmaktaydı. Bu belirsizlik, yüksek mahkemenin verdiği en güncel kararla tamamen ortadan kaldırılmıştır.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 35. Hukuk Dairesi, 2025/74 E., 2025/359 K., 18.02.2025 tarihli emsal niteliğindeki güncel kararında kat mülkiyeti davalarında arabuluculuk usulünün sınırlarını çok net bir şekilde çizmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu rejimine tabi olan taşınmazlarda, kat malikleri veya kiracılar arasında çıkan komşuluk hukuku ve ortak gider uyuşmazlıklarının tamamı hiçbir istisna olmaksızın dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Arabuluculuğa Gitmeden Dava Açılırsa Ne Olur?

Eğer arabuluculuk bürosuna hiç başvurmadan doğrudan Sulh Hukuk (veya taşınmazın statüsüne göre Asliye Hukuk) Mahkemesi’nde dava açarsanız, mahkeme karşı tarafın savunmasını dahi almadan, davayı “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddeder. Bu durum hem zaman kaybetmenize hem de haksız yere yargılama gideri ve karşı vekalet ücreti ödemenize yol açar.

Anayasa Mahkemesi’nin Arabuluculuk Toplantılarına İlişkin İptal Kararı

Arabuluculuk sürecini doğrudan etkileyen bir diğer devrim niteliğindeki gelişme ise Anayasa Mahkemesi’nden gelmiştir. Eski yasal düzenlemede, arabuluculuk davetine mazeretsiz olarak katılmayan ve ilk toplantıya gelmeyen taraf, ilerleyen süreçte mahkemede tamamen haklı çıksa bile tüm yargılama giderlerini ödemekle cezalandırılıyordu.

Anayasa Mahkemesi’nin 14 Mart 2024 tarihli, 2023/160 E., 2024/77 K. numaralı kararı ile bu hak kısıtlayıcı madde iptal edilmiştir. Güncel hukuki durumda; hak arama hürriyeti ve mülkiyet hakkının korunması esas alınmış, arabuluculuk toplantısına katılmayan tarafın mahkeme aşamasında haklılığını kanıtlaması halinde yargılama giderlerinden (haksız çıkan karşı taraf gibi) sorumlu tutulamayacağı hükme bağlanmıştır. Yine de sürecin hızlı ve lehinize sonuçlanması adına, arabuluculuk görüşmelerine uzman bir gayrimenkul avukatı ile katılım sağlanması tavsiye edilir.

7. Komşuyla Dava Sürecinde Adım Adım Yol Haritası

Komşunuzla yaşadığınız uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan önce ve dava sırasında izlemeniz gereken bir takım yasal bir prosedürler bulunmaktadır. Bu adımların doğru sırayla atılması, davanın usulden reddedilmesini önleyecek ve haklılığınızı ispatlamanızı kolaylaştıracaktır.

7.1.Delil Toplama ve Durum Tespiti:

Mahkemede haklılığınızı kanıtlamanın ilk yolu somut delille dayanmaktır. Gürültü anlarında belediye veya polis/jandarma ekiplerine ihbarda bulunarak tutanak tutturun. Ortak alan işgallerini veya sızıntıları fotoğraf ve video ile kayıt altına alın. Apartman/site yönetimine durumu yazılı olarak bildirip yönetim defterine işlenmesini isteyin.

7.2.Haklı İhtarname Çekmek:

Sorunu çözmek ve elinizdeki delilleri resmiyete dökmek için ilgili komşunuza noter kanalıyla bir ihtarname gönderin. İhtarnamede, KMK Madde 18’e aykırı davranışın ne olduğunu netçe belirtin ve bu duruma son verilmesi için makul bir süre (örneğin 7 veya 10 gün) tanıyın. Bu ihtarname, ilerleyen süreçte en güçlü deliliniz olacaktır.

7.3.Zorunlu Arabuluculuk Süreci:

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ortak alan işgali, gürültü, aidat alacağı vb.) doğrudan dava açamazsınız. Adliyelerin Arabuluculuk Bürosuna başvurmak zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk aşamasında komşuyla anlaşma sağlanamazsa, ancak o zaman dava açma hakkınız doğar.

7.4.Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Açılması:

Arabuluculukta anlaşma sağlanamadığına dair düzenlenen son tutanakla birlikte, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Mahkeme, “Hakimin Müdahalesi” veya “Müdahalenin Men’i” talebinizi inceler, bilirkişi raporları doğrultusunda komşunun ihlali sonlandırmasına ve gerekiyorsa zararın tazminine hükmeder.

8. Ortak Giderlerde Sorumluluk: Kim, Neyi Ödemekle Yükümlü?

Uyuşmazlıkların bir diğer büyük ayağı olan apartman ödemelerinde ev sahibi ve kiracı haklarının karışmaması için aşağıdaki ayrımı bilmeniz dava sürecinde kime husumet yönelteceğinizi (kimin adına icra veya dava açacağınızı) belirler:

9. Çekilmezlik Hali ve Son Çare: Mülkiyetin Devri Davası (KMK Madde 25)

Apartman veya site hayatında bir komşunun hukuka aykırı davranışları, hakimin müdahalesi kararına rağmen düzelmiyor ve diğer sakinler için yaşamı tamamen imkansız hale getiriyorsa kanun bu konuda çok önemli bir hak tanımaktadır. Bu hakka Mülkiyetin Zorunlu Devri adı verilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca; bir kat maliki, kendi bağımsız bölümünü kullanırken diğer maliklerin haklarını “çekilmez hale getirecek derecede” ihlal ederse, diğer kat malikleri o komşunun dairesinin (mülkiyet hakkının) kendilerine devredilmesini hakimden talep edebilirler.

Hangi Durumlar “Çekilmezlik Hali” Sayılır?

Kanun, hangi durumların öncelikli olarak çekilmezlik hali teşkil edeceğini net bir şekilde listelemiştir (KMK m. 25). Bunları kısaca belirtelim:

• Ortak Gider ve Aidat İhlali (KMK m. 25/a): Ortak giderlerden ve avanstan (aidattan) kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi veya dava açılmasına sebebiyet verilmesi,
• Mahkeme Emrine Rağmen İhlalde Israr (KMK m. 25/b): Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33. madde gereğince verilen emre (rahatsızlığı sonlandırma uyarısına) rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte bir yıl içinde üç defa ısrar edilmesi,
• Ahlak ve Adaba Aykırı Kullanım (KMK m. 25/c): Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yerler olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunulması.

Mülkiyetin Devri Davası Açma Şartları ve Yasal Usulü Nelerdir ? 

Bu dava, sıradan bir alacak davası gibi doğrudan açılabilen bir dava değildir. Kanunun aradığı çok sıkı usul şartları mevcuttur. Bu usul şartları şu şekildedir :

• Kat Malikleri Kurulu Kararı: Aksi apartman yönetim planında kararlaştırılmadıkça, bu davanın açılması diğer kat maliklerinin resmi olarak toplanıp sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.
• Bazı Malikler Davaya Katılmak İstemezse: Kurulda dava açma yönünde çoğunluk kararı alınmasına rağmen kat maliklerinin bir kısmı davacı olmak istemezse, davayı açmak isteyen diğer kat malikleri süreci tek başına yürütebilir.
• Hükme En Yakın Tarihteki Değer (Devir Bedeli): Mahkeme davayı kabul etmeden önce, dairesi elinden alınacak komşunun mağdur olmaması için taşınmazın hükme en yakın tarihteki piyasa değerini (devir bedelini) belirler. Davayı açan kat maliklerine, bu bedeli ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli bir hesaba yatırmaları için kesin süre verir. Belge ibraz edildiğinde davanın kabulüne karar verilir; mülkiyet davayı açanlara arsa payları oranında devredilirken, para da işlemiş faiziyle birlikte eski malike ödenir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler (KMK m. 25/4): Mülkiyetin devri davası açma hakkı; devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak 6 ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak 5 yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler geçirilir veya dava sebebi (örneğin gürültü veya borç) ortadan kalkarsa dava hakkı düşer.

“Dava Sebebinin Ortadan Kalkması” Ne Demektir?

Mülkiyetin devri davası (KMK Madde 25), cezalandırma amacı taşıyan bir dava değildir;  bu davanın temel amacı çekilmez hal alan hukuka aykırılığı sonlandırmak ve apartman huzurunu korumaktır. Dolayısıyla, davayı açmanıza neden olan o büyük kusur veya yasal ihlal, dava açılmadan önce ya da dava sürerken kendiliğinden veya komşunun adımıyla son bulursa dava sebebi ortadan kalkmış olur.

Bu durumun pratikte nasıl karşımıza gelebileceğine dair birtakım örneklerden bahsedelim;

Örnek-1 (Borcun Ödenmesi): Komşunuza iki yıl içinde 3 kez icra takibi yapıldığı için mülkiyetin devri davası açma kararı aldınız. Ancak komşu, siz davayı açmadan önce (veya dava sürerken) tüm aidat borçlarını, birikmiş faizlerini ve icra masraflarını kuruşu kuruşuna ödedi. Bu durumda borç (yani ihlal) kalmadığı için dava sebebi ortadan kalkar ve mahkeme devir kararı vermez.

Örnek-2 (Hukuka Aykırı Kullanıma Son Verilmesi): Komşunuz dairesini kumarhane veya randevuevi olarak işletiyordu. Siz dava açma hazırlığı yaparken ya da dava aşamasındayken, komşunuz burayı tamamen kapattı, tahliye etti ve daireyi yeniden normal bir konut haline getirdi. Ahlaka aykırı kullanım son bulduğu için artık mülkiyet hakkını elinden alamazsınız.

Örnek-3 (Rahatsızlığın Giderilmesi): Sulh Hukuk Mahkemesi’nin “gürültüyü/sızıntıyı kes” ihtarına rağmen 1 yıl boyunca direnen komşunuz, tam mülkiyetin devri davası aşamasında evine profesyonel ses yalıtımı yaptırdı veya alt kata sızan tesisatı tamamen yeniledi. Rahatsızlık somut olarak bittiği için dava konusu kalmamış sayılır.

Saymış olduğumuz bu gibi benzeri durumlarda dava konusu ortadan kalkacağı ve dava konusuz kalacağından  dolayı yargılama sürecine devam edilmez.

10. Yargıtay Bakış Açısı

Yargıtay’ın Evcil Hayvan Tahliyesi Yaklaşımı

• Yargıtay yerleşik içtihatlarında, bağımsız bölümde beslenen evcil hayvanın tahliye edilebilmesi için öncelikle apartman/site Yönetim Planı‘na bakar. Eğer yönetim planında mutlak bir yasaklama maddesi varsa, hayvanın gürültü yapıp yapmadığına veya rahatsızlık verip vermediğine bakılmaksızın tahliyesine karar verilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Eğer planda yasak yoksa, somut rahatsızlığın (ses, koku, tehlike) bilirkişiyle ispatlanmasını şart koşar. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/6506 E.  ,  2025/1722 K.;  “634 sayılı Kanun’un 28 inci maddesine göre tüm kat maliklerini bağlayıcı sözleşme niteliğinde olan yönetim planında, ana gayrimenkulün bağımsız bölüm ve eklentilerinde kedi, köpek gibi hayvanların beslenmesi açıkça yasaklanmışsa, bağımsız bölümde beslenen kedi ve köpek çevreye rahatsızlık vermemiş olsa dahi uyuşmazlık halinde mahkemece yönetim planının uygulanması zorunludur. Dava konusu kat mülkiyetli ana gayrimenkulün tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planının 17 nci maddesinde, site sakinlerinin münhasıran kendi bağımsız bölümlerinde ve ortak yerlerde kedi, köpek ve tavuk vb. hayvanları barındırıp besleyemeyeceği yasaklanmış olduğundan, site içerisinde ve bağımsız bölümde hayvan beslenmesinin önlenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.”

11. Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Sitemiz henüz toplu yapı statüsüne geçmedi, komşuma davayı nerede açmalıyım?

Tapuda toplu yapı statüsü kurulmamış sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanmaz. Bu nedenle uyuşmazlık Türk Medeni Kanunu’nun genel hükümlerine göre çözülür ve davanın Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde açılması gerekir.

Soru 2: Site yöneticisi, ortak alanı işgal eden komşuya benim adıma tahliye davası açabilir mi?

Hayır, site yöneticisi tek başına tahliye davası açamaz; ancak Kat Malikleri Kurulu genel kurulda yöneticiye bu konuda açık ve özel bir dava açma yetkisi vermişse, yönetici bu davayı kat malikleri adına açabilir

Soru 3: Kat Malikleri Kurulu kararına karşı kaç gün içinde iptal davası açabilirim?

KMK m. 33 uyarınca; toplantıya katılıp karara muhalif kalanlar karar tarihinden itibaren 1 ay, toplantıya katılmayanlar ise kararı öğrendikten itibaren 1 ay (her halde 6 ay) içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açmalıdır.

Soru 4: Arabuluculuk ilk toplantısına katılmazsam mahkemede haklı çıksam bile yargılama giderlerinden tek başıma sorumlu olur muyum ?

Hayır. Anayasa Mahkemesi’nin 14.03.2024 tarihli güncel iptal kararı uyarınca, ilk toplantıya katılmayan taraf davada haklı çıkarsa artık yargılama giderlerinin tamamından tek başına sorumlu tutularak cezalandırılamaz.

Soru 5: Üst kattan alt kata su sızıyor, komşu tamirat yaptırmıyorsa ne yapmalıyım?

Öncelikli olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “Değişik İş” dosyası ile sızıntının kaynağını ve zarar miktarını bilirkişi marifetiyle tespit ettirmelisiniz. Bu tespit raporuyla birlikte zorunlu arabuluculuğa başvurmalı, anlaşma olmazsa KMK m. 33 uyarınca Hakimin Müdahalesi ve zararın tazmini davası açmalısınız.

Soru 6: Apartman yönetim planında “evcil hayvan beslenemez” maddesi varsa köpek evden çıkartılır mı? 

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yönetim planında mutlak bir evcil hayvan yasağı varsa, hayvanın çevreye gürültü veya koku gibi hiçbir rahatsızlık vermediği ispatlansa dahi, sadece plana aykırılıktan ötürü mahkemece tahliyesine karar verilir.

Soru 7: Kiracının yaptığı gürültüden veya verdiği zarardan ev sahibi de sorumlu mudur?

Evet, bu durumda ev sahibinin de sorumluluğundan bahsedilir. KMK Madde 18 uyarınca bağımsız bölümü kullanan kiracının eylemlerinden, kat maliki (ev sahibi) de komşularına karşı müteselsilen (ortaklaşa) sorumludur. Bu nedenle gürültünün engellenmesi veya oluşan maddi zararın tahsili için hem kiracıya hem de ev sahibine birlikte dava açılabilir.

Soru 8: Aidat borcunu ödemeyen komşu evden çıkarılabilir mi?

Böyle bir durumda komşu doğrudan ilk borçta evden çıkarılamaz. Ancak aidat borcunu ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa haklı icra takibi veya dava açılmasına sebebiyet veren komşuya karşı, KMK m. 25/a uyarınca “çekilmezlik hali” oluştuğu gerekçesiyle diğer kat malikleri tarafından mülkiyetin zorunlu devri (evden çıkarma) davası açılabilir.

Kaynakça

• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)
• 7445 Sayılı Kanun

Yargı Kararları Kaynakçası

• Anayasa Mahkemesi Kararı: E. 2023/160, K. 2024/77, T. 14.03.2024
• İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesi Kararı: E. 2025/74, K. 2025/359, T. 18.02.2025 
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Kararı: E. 2024/6506, K. 2025/1722 

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar; zorunlu arabuluculuk, doğru tarafa husumet yöneltme, görevli mahkemenin belirlenmesi ve hak düşürücü sürelerin takibi gibi teknik birçok aşama içerdiğinden, süreçler ilk bakışta göründüğünden daha karmaşık olabilmektedir. Atılacak adımların doğru sırayla ve usulüne uygun yürütülmesi, davanın esastan görülmesi ve hakkınızı en güçlü şekilde ortaya koyabilmeniz açısından büyük önem taşır.

Yaşadığınız komşuluk veya kat mülkiyeti uyuşmazlığına ilişkin somut durumunuzu değerlendirmek ve dava süreci hakkında ayrıntılı bilgi almak isterseniz, Denge Hukuk Ofisi ile iletişime geçebilir; uzman ekibimizden hukuki destek talep edebilirsiniz.