Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir? (634 Sayılı KMK Rehberi)

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartmanlarda, sitelerde ve toplu yaşam alanlarında kat maliklerinin haklarını, borçlarını ve ortak yaşam kurallarını düzenleyen özel bir kanundur. 23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye’de apartman yaşamının artmasıyla birlikte doğan ihtiyacı karşılamak üzere yürürlüğe girmiştir.

Bu kanunun amacı yalnızca “ortak giderler nasıl paylaşılır” sorusunu yanıtlamak değildir. Aynı zamanda:

• Bağımsız bölüm sahiplerinin mülkiyet haklarını,
• Ortak alanların kullanım esaslarını,
• Kiracı ve maliklerin yükümlülüklerini,
• Uyuşmazlıkların nasıl çözümleneceğini düzenleyerek ortak yaşamın anayasası niteliği taşır.

Kısacası Kat Mülkiyeti Kanunu, hem mülk sahiplerinin hem kiracıların haklarını güvence altına alırken, apartman ve site yaşamının düzen içinde devam etmesini sağlayan bir çerçevedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Amacı ve Önemi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun en temel amacı, mülkiyet hakkı ile ortak yaşam arasındaki dengeyi kurmaktır. Çünkü bir apartmanda yaşarken herkes kendi bağımsız bölümünün sahibi olsa da, çatıdan asansöre kadar birçok alan ortak kullanıma tabidir. İşte kanun, bu ortak yaşamı adil ve sürdürülebilir kılmak için devreye girer.

Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Bir binanın kat mülkiyetine geçebilmesi için yalnızca “dairelerin satılmış olması” yeterli değildir. Kat mülkiyeti kurulabilmesi için bazı yasal şartların yerine getirilmesi gerekir:

Kat mülkiyetinin kurulma şartları

• Binanın tamamlanmış ve kullanılabilir durumda olması,
  
• İskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmış olması,
  
• Bağımsız bölümlerin (daire, iş yeri vb.) tapuda ayrı ayrı gösterilebilecek nitelikte olması.

Kat mülkiyetinin kurulması için gerekli belgeler

• Yapının mimari projesi ve onaylı kopyası,
  
• Vaziyet planı,
  
• Yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı),
  
• Bağımsız bölümlerin listesi,
  
• Yönetim planı (kat maliklerinin ortak yaşam kurallarını belirleyen “anayasa” niteliğinde belgedir).

Gayrimenkul avukatı bu süreçte nasıl destek sağlar?

Kat mülkiyeti kurulurken belgelerin hazırlanması, tapu müdürlüğüne başvuru ve resmi işlemler teknik detaylar içerir. Eksik ya da hatalı işlemler ileride mülkiyet ve ortak alan uyuşmazlıklarına yol açabilir. Bu nedenle kat mülkiyetine geçiş sürecinde bir gayrimenkul avukatından destek almak, hem müteahhitler hem de kat malikleri için büyük önem taşır.

Kat Maliklerinin Hakları ve Borçları

Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada her kat maliki hem bireysel mülkiyet haklarına sahip olur hem de ortak yaşamdan kaynaklanan sorumluluklar üstlenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu hak ve borçları ayrıntılı şekilde düzenlemiştir.

Kat Maliklerinin Hakları

1. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Haklar

Her malik kendi bağımsız bölümünde (örneğin dairesinde, dükkânında) mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’ndaki mülkiyet hakkı gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerini kapsar.

Örnek:

• Kat maliki, dairesini kiraya verebilir veya satabilir.
  
• Bağımsız bölümünü kendi zevkine göre döşeyebilir.

Ancak bu hak başkalarının haklarını ihlal etmeyecek şekilde kullanılmalıdır. Örneğin dairenizde yüksek sesle müzik açarak tüm apartmanı rahatsız etmeniz mülkiyet hakkınızın sınırlarını aşar.

2. Ortak Yerler Üzerindeki Haklar

Kat malikleri; asansör, otopark, bahçe, çatı gibi ortak alanlarda eşit ve birlikte mülkiyet hakkına sahiptir. Bu haklar arsa payı oranında belirlenir.

Örnek:

• Otoparkın kullanımı yönetim planıyla düzenlenebilir.
  
• Ortak bahçeye herkes aynı ölçüde sahip çıkmak zorundadır.

3. Yönetime Katılma Hakkı

Her kat maliki, site/apartman yönetiminde söz sahibidir. Yöneticinin seçilmesinde, yıllık toplantılarda oy kullanabilir. Oy hakkı arsa payına göre değil, bağımsız bölüm başına tanınmıştır.

Örnek: Bir malik 3 daireye sahipse, 3 oy hakkı vardır.

Kat Maliklerinin Borçları

1. Bağımsız Bölümü Özenle Kullanma Yükümlülüğü

Her malik, bağımsız bölümünü öyle kullanmalıdır ki diğer maliklere zarar vermesin. (KMK m.18)

Örnek:

• Evdeki tadilat sırasında gürültü kurallarına uyulması,
  
• Su tesisatının bakımının yapılması,
  
• Ortak tesisata zarar verilmemesi.

2. Ana Taşınmazın Bakım ve Korunmasına Katılma

Kat malikleri, ortak alanların bakım ve onarım giderlerine katlanmak zorundadır. (KMK m.19-20)

Örnek:

• Çatı tamiri, asansör bakım masrafları, apartman dış cephe boyası.

Bu yükümlülük kiracıya değil, malike aittir. Ancak bazı giderler (örneğin temizlik, kapıcı, yakıt giderleri) kiracılardan talep edilebilir.

3. Onarım İçin Bağımsız Bölüme Katlanma

Eğer apartman tesisatında arıza varsa, komşunun dairesine girilmesi gerekebilir. Kat maliki bu onarıma katlanmak zorundadır. (KMK m.19)

Örnek: Üst kattaki su borusu patladıysa, onarım için alt kattaki daireye girilebilir.

4. Genel Giderlere Katılma Zorunluluğu

Kat malikleri, yönetim planında belirtilen oranlara göre ortak giderlere ve avanslara katılmakla yükümlüdür. (KMK m.20)

Örnek:

• Aidatlar, güvenlik giderleri, ortak sigorta masrafları.

Borçlarını ödemeyen malik için icra takibi yapılabilir, faiz istenebilir.

5. Borçlara Aykırı Davranışın Sonuçları

KMK, kat malikinin yükümlülüklerine aykırı davranması halinde uygulanacak yaptırımları düzenler:

• Tazminat sorumluluğu (KMK m.19): Zarara sebep olan malik tazminat öder.
• Gider ve avansın ödenmemesi (KMK m.20): İcra takibi yapılır, faiz işler.
• Kiracı ve kullanıcıların sorumluluğu (KMK m.22): Kiracı da aidat ve bazı giderlerden sorumludur.
• Mülkiyet hakkının devri davası (çekilmezlik hali) (KMK m.25): Malik yükümlülüklere sürekli aykırı davranıyorsa, diğer malikler dava açarak o dairenin devrini talep edebilir.
• Hakimin müdahalesi (KMK m.33): Kurul kararlarının uygulanmasında uyuşmazlık çıkarsa hakim müdahalesi için dava açılabilir.

Kat Mülkiyetinde Yönetim ve Kat Malikleri Kurulu

Kat mülkiyeti sisteminde apartman veya site yaşamının düzenli şekilde devam etmesi için yönetim mekanizması büyük önem taşır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), yönetimin nasıl olacağını ve kimlerin sorumlu olduğunu açıkça düzenlemiştir.

Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Kat malikleri kurulu, apartmandaki tüm kat maliklerinden oluşan en üst karar organıdır.

• Yani apartmanın “meclisi” gibidir.
• Ortak yaşamı ilgilendiren her konuda en yetkili karar organıdır.
• Kararlar toplantıda çoğunlukla alınır ve tüm maliklere bağlayıcıdır.

Toplantı Zamanı:

• Olağan toplantı yılda en az bir defa yapılır.
• Olağanüstü toplantı ise ihtiyaç halinde yapılabilir.

Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri

Kat malikleri kurulunun başlıca görevleri şunlardır:

• Apartman veya sitenin yönetim planını onaylamak,
• Yönetici seçmek veya değiştirmek,
• Ortak gider ve aidatları belirlemek,
• Onarım, bakım ve yenilemelere karar vermek,
• Yıllık gelir-gider raporlarını denetlemek,
• Komşuluk ilişkilerini düzenleyici kararlar almak.

Bu kurulda alınan kararlar, kat maliklerini ve bağımsız bölüm kullanıcılarını bağlar.

Apartman/Site Yöneticisi

Kat malikleri kurulu, binanın idaresi için bir yönetici seçer (KMK m.34). Yönetici, tüzel kişi de olabilir (örneğin profesyonel apartman/site yönetim firmaları).

Yöneticinin Görevleri

• Apartmanı temsil etmek (resmi daireler, mahkemeler vb.),
• Aidat ve giderleri toplamak,
• Apartmanın bakım, onarım ve temizlik işlerini yürütmek,
• Personeli (kapıcı, güvenlik, temizlikçi) denetlemek,
• Yıllık işletme defterini tutmak ve rapor sunmak.

Yöneticinin Sorumluluğu

Yönetici, görevlerini yerine getirirken kat maliklerine karşı sorumludur.

• Görevini kötüye kullanırsa veya ihmal ederse, malikler tarafından azledilebilir.
• Zarara neden olmuşsa, tazminat sorumluluğu doğar.

Denetçi (Denetim Mekanizması)

KMK, apartman veya sitelerde yönetimin hesaplarını denetlemek üzere denetçi seçilmesini de düzenlemiştir. Kat malikleri kurulu yönetici üzerindeki denetim yetkisini gerekli görürse belirli koşullarda üçüncü bir kişiye devredebilir.

• Denetçi, yöneticinin mali işlerini kontrol eder.
• Maliklere rapor sunar.
• Bu mekanizma, şeffaflık ve güven için oldukça önemlidir.

Kararların Alınması ve Çoğunluk

Kat malikleri kurulunda kararların geçerli olabilmesi için:

• Toplantı yeter sayısı: Kat maliklerinin yarıdan fazlasının katılması gerekir.
• Karar yeter sayısı: Toplantıya katılanların çoğunluğu ile karar alınır.

Bazı özel durumlarda (örneğin önemli değişiklikler, yenilikler, ortak alanın farklı amaçla kullanımı) oybirliği aranır.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Kat mülkiyeti yönetiminde en sık yaşanan sorunlar:

• Aidat ödemelerinin geciktirilmesi,
• Yönetici ile maliklerin uyuşmazlığı,
• Ortak alan kullanımında anlaşmazlıklar,
• Yöneticinin şeffaf olmayan hesap tutması.

Bu durumlarda çözüm:

1. Öncelikle kat malikleri kurulunda karar almak,
2. Çözüm olmazsa sulh hukuk mahkemesine başvurmaktır.

Ortak Alanların Kullanımı ve Anlaşmazlıklar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.16-19)

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman veya sitelerde bazı alanlar tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde kabul edilir. Bu alanların kullanımı, kat malikleri arasında en çok tartışma çıkan konulardan biridir.

Ortak Alan Nedir?

Kanuna göre ana taşınmazın dışında kalan ve tek bir bağımsız bölüme ait olmayan yerler ortak alan sayılır.
Bunlara örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• Bahçe, otopark, çocuk oyun alanı, havuz,
• Asansör, merdiven, koridorlar, çatılar,
• Kalorifer dairesi, sığınak, tesisat odaları,
• Ana giriş kapısı, güvenlik kulübesi, depo ve benzeri alanlar.

 Kat maliklerinden hiçbiri bu alanlar üzerinde tek başına hak iddia edemez.

Ortak Alanların Kullanım İlkeleri

• Eşitlik: Her malik, arsa payı oranına bakılmaksızın ortak alanlardan eşit şekilde yararlanma hakkına sahiptir.
• Amaç dışı kullanım yasağı: Ortak alanların amacı dışında kullanılması yasaktır (örneğin, koridora eşya yığmak).
• Değişiklik yasağı: Ortak alanlarda izinsiz değişiklik yapılamaz. Örneğin, bahçeye tek başına çardak yapmak veya otoparkın bir bölümünü kapatmak hukuka aykırıdır.
• Oybirliği ile karar: Ortak alanlarda esaslı değişiklikler için tüm maliklerin oybirliği gerekir (KMK m.19).

Uygulamada En Çok Tartışma Çıkan Konular

1. Otopark Kullanımı:
   
   
   • Kimi malik “benim aracım var, daha çok yer kullanmalıyım” iddiasında bulunabilir.
     
     
   • Ancak otopark paylaştırması eşit yapılmalı, yönetim planına uygun olmalıdır.
     
     
2. Çatı ve Teras Kullanımı:
   
   
   • Sıklıkla en üst kattaki malik çatıya özel hak iddia eder.
     
     
   • Oysa çatı ve teras ortak alan sayılır.
     
     
3. Bahçe Kullanımı:
   
   
   • Zemin kattaki maliklerin bahçeyi tek başına kullanması için yönetim planında özel bir düzenleme bulunmalıdır. Aksi halde bahçe herkesindir.
     
     
4. Havuz ve Sosyal Tesisler:
   
   
   • Kullanmasa bile herkes masrafa katılır.
     
     
   • Ancak kullanımda adil bir düzenleme yapılmalıdır.

Ortak Alanların Amacı Dışında Kullanılması

Örneğin:

• Apartman girişine bisiklet bırakmak,
• Yangın merdivenini depo haline getirmek,
• Koridorlara eşya yığmak,
  hem kanuna hem de yangın güvenliği yönetmeliklerine aykırıdır.
  

Yönetici veya diğer maliklerin uyarısına rağmen bu davranış devam ederse, sulh hukuk mahkemesine başvurularak müdahalenin önlenmesi davası açılabilir.

Anlaşmazlıkların Çözümü

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak alanlarla ilgili anlaşmazlıkların çözümünde şu mekanizmaları öngörür:

1. Kat malikleri kurulu kararı almak,
2. Yönetim planına başvurmak,
3. Çözüm olmazsa sulh hukuk mahkemesine başvurmak.

Yargıtay kararlarına göre, ortak alanlarda tek taraflı kullanım veya müdahale hukuka aykırı kabul edilmekte ve çoğunlukla eski hale getirme kararı verilmektedir.

Kiracılar ve Kat Mülkiyetinden Doğan Sorumlulukları (KMK m.22)

Kat mülkiyetinde yalnızca maliklerin değil, kiracıların da sorumlulukları vardır. Çünkü kiracılar, apartman veya site yaşamının doğrudan parçasıdır. Ancak kiracıların sorumlulukları maliklerden farklıdır ve Kanun’da net sınırlar çizilmiştir.

Kiracıların Hakları

Kiracılar, bağımsız bölümü kullandıkları için kat maliklerine tanınan bazı haklardan yararlanırlar:

• Ortak alanları kullanma hakkı (asansör, bahçe, otopark, havuz vb.),
• Yönetim planına uygun şekilde apartman veya site hizmetlerinden faydalanma,
• Ortak giderlerin kullanıma ilişkin kısmında söz hakkı.

Ancak kiracıların oy kullanma ve yönetim kurulunda karar alma hakları yoktur. Bu hak sadece maliklere aittir.

Kiracıların Sorumlulukları

1. Kullanma Giderleri

Kiracılar, bağımsız bölümü kullanmalarından doğan giderleri ödemek zorundadır (KMK m.22).
Bunlara örnek:

• Elektrik, su, doğalgaz gibi tüketim bedelleri,
• Asansör, temizlik, güvenlik giderleri,
• Merkezi ısıtma ve ortak tesisat kullanım giderleri,
• Havuz, otopark, spor salonu gibi tesislerin işletme giderleri.

2. Büyük Onarım ve Demirbaş Masrafları

Kiracılar büyük onarım masraflarından sorumlu değildir. Bu masraflar malike aittir.
Örneğin:

• Asansörün yıllık bakım ücreti → kiracı öder.
• Asansörün motorunun değiştirilmesi → malik öder.

3. Aidat Ödemeleri

Aidatların kullanıma ilişkin kısmını kiracı öder. Ancak kiracı ödemezse, apartman yönetimi doğrudan malike başvurur. Malik ödedikten sonra kiracısına rücu edebilir.

Kiracıların Ödemek Zorunda Olmadığı Giderler

• Apartmanın dış cephesinin yenilenmesi,
• Çatı onarımı,
• Ortak tesislerin büyük tadilat ve yenilemeleri,
• Demirbaş değişiklikleri (ör. kazan, jeneratör, çatı kaplaması),
• Kat mülkiyetinin korunmasına yönelik hukuki masraflar.

Bu tür masraflar yalnızca malike aittir.

Kiracıların Yönetimdeki Konumu

• Kat malikleri kurulu toplantılarına katılamaz ve oy kullanamazlar.
• Yönetici veya denetçi olarak seçilemezler.
• Ancak malikin vekili olarak toplantıya katılabilirler.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

1. Aidatı kiracı mı malik mi ödeyecek?

    

   • Kural: Kullanıma ilişkin giderler kiracıya, demirbaş giderler malike aittir.

      

2. Kiracı aidat ödemezse malik sorumlu mu olur?

    

   • Evet. Yönetim her zaman malike başvurur.

      

3. Kiracı havuzu kullanmıyorsa aidat ödemek zorunda mı?

    

   • Evet. Kullanmasa da aidat ödemek zorundadır.

Hukuki Yaptırımlar

• Aidat veya kullanım giderlerini ödemeyen kiracıya karşı malik doğrudan dava açabilir.
• Malik, kiracının ödemediği borçları kendisi ödemek zorunda kalırsa, rücu hakkı vardır.
• Sürekli sorun çıkaran kiracılar için malik, kira sözleşmesini feshedebilir.

Hakimin Müdahalesi (KMK m.33)

Kat mülkiyeti sisteminde tarafların kendi aralarında çözemediği uyuşmazlıklarda hakimin müdahalesi devreye girer. KMK m.33 uyarınca, kat malikleri kurulu kararına itiraz davası açılabilir, ayrıca borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliki ya da kiracısı aleyhine zarar gören kat maliklerince sulh hukuk mahkemesine başvuru yapılabilir. 

Tazminat Davaları ve Yaptırımlar

Kat mülkiyeti ilişkilerinde, sadece aidat ya da ortak alan kullanımıyla sınırlı olmayan daha ağır sonuçlar da doğabilir. Kat maliklerinden biri veya kiracı, diğer maliklerin haklarını ihlal edecek ölçüde davranışlarda bulunursa, bu kez tazminat sorumluluğu gündeme gelir.

Örneğin;

• Ortak alanın işgal edilmesi sonucu diğer maliklerin zarara uğraması,
• Binanın taşıyıcı unsurlarına müdahale edilerek güvenliğin tehlikeye atılması,
• Gürültü veya rahatsızlık verici davranışların süreklilik arz etmesi.

Bu gibi durumlarda zarar gören malik, KMK hükümleri ve Türk Borçlar Kanunu’na dayanarak tazminat davası açabilir.

Kat Mülkiyetinin Devri Davası (Çekilmezlik Hali) – KMK m.25

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun en dikkat çeken düzenlemelerinden biri, çekilmezlik hali olarak bilinen durumdur. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25’te yer alan düzenlemeye göre, bir kat maliki diğer maliklerin huzurlu yaşamını sürekli ve ağır biçimde ihlal ederse, kendisine ait bağımsız bölümünün diğer maliklere arsa payları oranında devrinin istenmesi mümkündür.

Hakim somut olaya göre durumun çekilmezlik derecesine ulaşıp ulaşmadığına karar verecektir. Ancak yine anılan düzenlemeye göre aşağıdaki durumlarda her halde çekilmezliğin mevcut olduğu farz edilir:

1. a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; 
2. b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; 
3. c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Görevli ve Yetkili Mahkemeler

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda:

• Görevli Mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu nun uygulanmasından kaynaklanan tüm davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Örneğin; aidat borcu, yönetim kararına itiraz, ortak alanın işgali ya da hakimin müdahalesi talepleri bu mahkemede görülür.

   

• Yetkili Mahkeme: Yetki konusunda da genel kural uygulanır. Uyuşmazlık konusu taşınmaz neredeyse, o yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.
  

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

• Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması

Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması ya da kamulaştırılması hâlinde, kat mülkiyeti sicil kaydı silinerek sona erer.
Bununla birlikte, tüm bağımsız bölümlerin tek bir kişinin mülkiyetinde toplanması durumunda kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez; malik isterse, yazılı talebi üzerine bu kaydı adi mülkiyete çevirebilir.

Kamulaştırma hâlinde her bağımsız bölümün bedeli, arsa payı ve eklentileri de dikkate alınarak ayrı ayrı belirlenir ve doğrudan o bölümün malikine ödenir.

Ayrıca, eğer bağımsız bölümlerden biri üzerinde bir ayni hak (örneğin ipotek) veya şerh edilmiş şahsi hak mevcutsa, bu hakkın sahibi açıkça onay vermedikçe sicil kaydı silinemez. Bu düzenleme, hak sahiplerinin mülkiyet güvencesini korumayı amaçlar.

• Anayapının harap olması

Anayapının tamamının harap olması durumunda kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
Eğer yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölüm tamamen harap olmuşsa, ilgili maliklerin iki yıl içinde yeniden inşa yükümlülüğü bulunur. Bu süre içinde inşaat yapılmazsa, diğer kat malikleri mahkemeden o bağımsız bölüme ait arsa payının bedeli karşılığında devrini isteyebilirler.

Bu durumda harap olan bölümler üzerindeki kat mülkiyeti geçici olarak kat irtifakına dönüştürülür. Tapu siciline bu durum “geçici şerh” olarak işlenir.
Bağımsız bölüm yeniden yapıldığında kat mülkiyeti kendiliğinden yeniden doğar ve geçici şerh tapudan silinir.

Bu hüküm, kat irtifakının da ayni hak niteliğini koruduğunu ve yapı fiilen ortadan kalksa bile hukuken bir hak devamlılığının sağlandığını gösterir.

• Bildirme yükümlülüğü ve kayıt işlemleri

Anagayrimenkulün veya anayapının harap olması hâlinde, bu durumun tapu müdürlüğüne derhal bildirilmesi gerekir. Bildirimi yönetici veya ilgili malik yapar. Bildirim yapılmaması nedeniyle doğacak zararlardan, yönetici de malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutulabilir.

Kat mülkiyeti sona erdiğinde, tapuda her bağımsız bölüme ait sayfa kapatılır ve taşınmaz, arsa payları oranında ortak mülkiyet esasına göre yeniden tescil edilir.
Sigorta bedelleri veya enkaz üzerindeki haklar da bu aşamadan itibaren ortak mülkiyet hükümlerine tabi olur.

• Yeniden inşa hâlinde

Tamamen harap olan anagayrimenkulün arsasında maliklerin yeniden bir bina yapmak istemesi durumunda, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin yeniden kurulmasına ilişkin hükümler uygulanır. Böylece, aynı taşınmaz üzerinde yeni bir yapının yapılması hâlinde eski kat maliklerinin arsa payı oranları dikkate alınarak yeni bir kat mülkiyeti rejimi oluşturulabilir.

Kat mülkiyeti, kural olarak tapu kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Ancak yapı fiilen ortadan kalksa bile kanun, malikler arasındaki ilişkiyi korumak amacıyla geçici kat irtifakı ve ortak mülkiyet mekanizmaları öngörmüştür. Bu düzenlemeler, hem mülkiyet hakkının devamlılığını hem de diğer maliklerin haklarının güvence altına alınmasını sağlamaktadır.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Farklar

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, gayrimenkul hukukunun en çok karıştırılan kavramları arasında yer alır. Oysa ikisi arasında hem hukuki sonuçlar hem de pratikte büyük farklar bulunur.

Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Yani bir apartmandaki daire, dükkân veya ofis, tapuda bağımsız bir taşınmaz olarak kaydedilir ve malik, bu bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkına sahip olur. Kat mülkiyeti kurulduğunda malik yalnızca kendi bağımsız bölümü üzerinde değil, aynı zamanda ortak alanlar üzerinde de arsa payı oranında hak sahibi olur.

Buna karşılık kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış veya iskan ruhsatı alınmamış yapılarda kurulan bir geçici mülkiyet sistemidir. Yani bir arsa üzerinde ileride yapılması planlanan bağımsız bölümler için maliklere hak tanır. İnşaat tamamlanıp gerekli belgeler sağlandığında kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüştürülür.

Hukuki açıdan en önemli fark şudur: Kat mülkiyeti sahibine bağımsız bölümü üzerinde tam ve kesin mülkiyet hakkı verirken, kat irtifakı daha çok beklenen bir hak niteliğindedir. Bu nedenle yatırımcılar için risk düzeyi de farklıdır. Kat mülkiyetine sahip bir daire satın alan kişi, doğrudan mülkiyet hakkına kavuşurken; kat irtifaklı bir dairede bu hak inşaatın tamamlanmasına ve tapuda kat mülkiyetine dönüşmesine bağlıdır.

Uygulamada bu fark, özellikle konut alıcıları açısından kritik öneme sahiptir. Çünkü kat mülkiyetine geçmiş bir taşınmaz, bankalar nezdinde de güvence kabul edilir ve krediye daha kolay konu olur. Kat irtifakı ise her zaman bir düzeyde belirsizlik barındırır.

Sonuç olarak; kat mülkiyeti, tamamlanmış ve güvenli bir mülkiyet modeli iken, kat irtifakı ileride kat mülkiyetine dönüşmesi planlanan geçici bir hak olarak karşımıza çıkar. Yatırımcıların ve diğer alıcıların kararlarını verirken bu farkları gözetmeleri, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar.

Kat mülkiyetine dair hukuki konular fazlaca teknik, olası işlem hatalarının sonuçları ise ciddi olabilir. Yanlış adım atmamak ve haklarınızı doğru korumak için profesyonel hukuki desteğe ihtiyaç duyabilirsiniz. Denge Hukuk Ofisi olarak kapımızın her zaman açık olduğunu bilmenizi ister, sağlıklı günler dileriz.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat ödenmezse ne olur?

Aidat ve ortak giderlerin ödenmemesi halinde, diğer kat maliklerinden herhangi biri veya yönetici icra takibi başlatabilir. Ayrıca ödenmeyen aidat için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. 

Kiracı asansör masrafına katılır mı?

Evet, asansör bakım ve işletme giderleri “ortak gider” niteliğindedir. Kiracılar da aidat kapsamında bu masraflara katlanmak zorundadır. Ancak asansörün tamamen yenilenmesi gibi büyük onarım giderleri malike aittir.

Site havuzu giderlerinden kim sorumlu olur?

Site havuzu, ortak alan sayıldığından havuzun temizlik, bakım ve işletme giderlerine tüm maliklerin ve kiracıların katılması gerekir. Havuzdan fiilen yararlanılmaması bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Komşu gürültüsü için hangi yola başvurulur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her malik ve kiracı komşularını rahatsız etmeyecek şekilde bağımsız bölümünü kullanmalıdır. Gürültü devam ederse yönetici aracılığıyla uyarı yapılabilir, ileri düzey bir rahatsızlık durumunda kolluk birimlerine şikayet başvurusunda bulunulabilir. Bu davarnışın sürekli hale gelmesi durumunda ise aynı yöntemlere ek olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.

Yönetim planı bağlayıcı mıdır?

Evet. Yönetim planı, apartman ya da sitenin anayasası niteliğindedir ve tüm maliklerle kiracılar için bağlayıcıdır.