Kat irtifakı nedir? Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride inşa edilecek veya inşaatı devam eden bir yapının bağımsız bölümleri için şimdiden kurulabilen sınırlı ayni haktır. Yani henüz tamamlanmamış bir binanın, gelecekte konut, işyeri ya da dükkan gibi bağımsız bölümlere dönüşecek alanları üzerinde, hak sahipleri lehine tapu siciline işlenen bir haktır.
Basit bir örnekle açıklamak gerekirse; bir arsada apartman inşaatı devam ediyorsa, bu apartmandaki dairelerin her biri için kat irtifakı kurulabilir. Böylece daire tamamlanmadan önce de tapu üzerinde “bağımsız bölüm” kaydı oluşur. Kat irtifakı sayesinde arsa sahipleri ve yüklenici arasında hukuki güvence sağlanır, ileride doğacak kat mülkiyetinin temeli atılmış olur.
Kat irtifakı yalnızca tapu kütüğüne resmi senetle tescil edilerek kurulabilir. Bu yönüyle sıradan bir satış vaadinden veya adi yazılı sözleşmeden farklıdır. Tapuda yapılan kayıt sayesinde, kat irtifakı bir hak olarak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Hukuki açıdan önemli bir nokta şudur: Kat irtifakı, binanın tamamlanıp yapı kullanma izni (iskan) alınmasıyla birlikte kat mülkiyetine dönüştürülür. Dolayısıyla kat irtifakı, kalıcı bir mülkiyet değil; kat mülkiyetine giden yolun zorunlu bir aşamasıdır.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakının kurulabilmesi için öncelikle ya bir arsanın üzerinde devam eden bir inşaatın bulunması ya da imar mevzuatına uygun olarak yapılması planlanan bir projenin hazır olması gerekir. Kat irtifakı, arsa malikleri veya yüklenici ile birlikte bağımsız bölüm üzerinde hak sahibi olacak kişilerin talebi üzerine tapu müdürlüğünde yapılacak resmi işlemlerle kurulur.
Kuruluş süreci şu şekilde işler:
- Mimari Projenin Hazırlanması: Yapılacak binanın tüm bağımsız bölümlerini gösteren mimari proje, ilgili belediyeye onaylatılır. Bu proje, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağının belirlenmesinde esas alınır.
- Yönetim Planının Düzenlenmesi: İnşaat tamamlandıktan sonra apartmanın nasıl yönetileceğini gösteren “yönetim planı” hazırlanır. Bu plan, kat mülkiyeti için zorunlu olduğu gibi kat irtifakında da tapuya sunulur.
- Resmi Senet Düzenlenmesi: Kat irtifakı, sadece tapu müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetle kurulabilir. Taraflar arasında yapılacak adi yazılı sözleşmeler bu açıdan geçerli değildir.
- Tapuya Tescil: Kat irtifakı, tapu siciline tescil edildiği anda hüküm doğurur. Tapuda bağımsız bölüm numaraları belirlenir ve her bir bölüm için arsa payı kaydedilir.
Kat irtifakı, inşaatın hangi aşamasında kurulabilir sorusu ise uygulamada sıkça gündeme gelir. Genel kural, inşaatın proje aşamasında ya da yapımına başlandıktan sonra kat irtifakı kurulabileceğidir. Kat mülkiyetine ancak inşaat tamamlandıktan sonra geçilebileceği için kat irtifakı genellikle inşaat devam ederken tercih edilen bir hukuki araçtır.
Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Şartlar
Kat irtifakının kurulabilmesi için sadece tarafların anlaşması yeterli değildir; kanun ve imar mevzuatı tarafından belirlenmiş bazı zorunlu şartların da yerine getirilmesi gerekir. Bu şartlar sağlanmadığı sürece tapuda kat irtifakı kurulması mümkün değildir.
Başlıca şartlar şunlardır:
- İmar Planına Uygunluk: Kat irtifakı kurulacak arsanın, yürürlükteki imar planına uygun olması gerekir. İmar planında yapılaşmaya izin verilmeyen ya da projeye uygunluğu bulunmayan bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulamaz.
- Onaylı Mimari Proje: Belediye veya ilgili idare tarafından onaylanmış mimari proje, kat irtifakının en önemli dayanağıdır. Bu proje, hangi bağımsız bölümün hangi kişiye ait olacağını ve her bölümün arsa payını gösterir.
- Arsa Maliklerinin Rızası: Kat irtifakı kurulabilmesi için arsanın tüm maliklerinin rızası gerekir. Ortak maliklerden birinin dahi onayı olmadan işlem yapılamaz.
- Bağımsız Bölüm Belirlenmesi: Kat irtifakı kurulacak yapının, ileride konut, işyeri veya dükkân olarak kullanılabilecek bağımsız bölümlere ayrılmış olması gerekir. Bu bağımsız bölümlerin her birine ayrı bir numara verilmelidir.
- Yönetim Planının Hazırlanması: Apartman veya site yönetimine ilişkin esasların yer aldığı yönetim planı, kat irtifakı kurulurken tapuya sunulması gereken zorunlu belgelerden biridir.
Tüm bu şartların yerine getirilmesi, hem hak sahiplerinin ileride doğabilecek uyuşmazlıklardan korunmasını hem de kat mülkiyetine geçiş sürecinin sorunsuz olmasını sağlar.
Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler
Kat irtifakı kurulması için tüm hukuki ve teknik şartlar sağlandıktan sonra sıra tapu müdürlüğüne başvuruya gelir. Bu aşamada hak sahiplerinden belirli belgelerin hazırlanması istenir. Belgeler eksik sunulursa işlem yapılamaz.
Başvuru sırasında gerekli olan başlıca belgeler şunlardır:
- Onaylı Mimari Proje: Bağımsız bölümlerin sınırlarını ve arsa paylarını gösteren, belediyece onaylanmış proje.
- Yönetim Planı: Kat maliklerinin uyması gereken yönetim esaslarını içeren plan. Tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi zorunludur.
- Resmi Senet Düzenlenmesi İçin Talep Dilekçesi: Kat irtifakının kurulmasını isteyen maliklerin imzasını içerir.
- Tapu Senedi ve Kimlik Belgeleri: Arsa maliklerinin tapu senetleri ile nüfus cüzdanları.
- Belediye veya İlgili İdare Belgeleri: İmar durumu ve projeye uygunluk yazıları.
- Vekâletname (varsa): Maliklerin işlemleri vekil aracılığıyla yürütmesi halinde noter onaylı vekâletname.
Burada dikkat edilmesi gereken bir nokta şudur: Kat irtifakı yalnızca tarafların iradesiyle kurulamaz; belgelerin tamamı eksiksiz şekilde tapu müdürlüğüne teslim edilmeli ve resmi senet tapu görevlisi tarafından düzenlenmelidir.
Bu belgelerin doğru ve zamanında hazırlanması, hem kat irtifakının geçerliliğini hem de ileride kat mülkiyetine sorunsuz geçişi güvence altına alır.
Kat İrtifakı Sahibinin Hakları ve Borçları
Kat irtifakı, Türk Medeni Kanunu’nda öngörülen sınırlı ayni haklardan biridir. Dolayısıyla kat irtifakı sahibinin konumu, sıradan bir sözleşmeden doğan kişisel hakka değil, doğrudan ayni hakka dayanır. Bu durum, hak sahibine hem geniş koruma imkânı sağlar hem de belirli borçlar yükler.
Kat İrtifakı Sahibinin Hakları
- Bağımsız Bölüm Üzerinde Öncelikli Hak
Kat irtifakı sahibi, inşaat tamamlandığında kendisine tahsis edilen bağımsız bölüm üzerinde doğrudan kat mülkiyeti kurma hakkına sahiptir. Bu hak, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. - Arsa Payına Katılma Hakkı
Kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölüm için belirlenen arsa payı, hak sahibine ortak alanlarda ve arsada paydaşlık hakkı verir. - İnşaatın Tamamlanmasını Talep Hakkı
Uygulamada yüklenici ile arsa sahipleri arasında sıkça uyuşmazlık çıkmaktadır. Kat irtifakı sahibi, yüklenicinin inşaatı süresinde ve projeye uygun şekilde tamamlamasını talep edebilir. Bu konuda Yargıtay’ın birçok kararında, yüklenicinin inşaatı eksik bırakmasının kat irtifakı sahibine tazminat hakkı doğurduğu kabul edilmiştir. - Devretme ve Rehnedebilme Hakkı
Kat irtifakı sahibi, irtifaka konu bağımsız bölümü başkasına satabilir veya rehin edebilir. Bu yönüyle kat irtifakı, ekonomik değeri olan devredilebilir bir ayni hak niteliği taşır.
Kat İrtifakı Sahibinin Borçları
- İnşaat Giderlerine Katılma Borcu
Kat irtifakı sahibi, bağımsız bölümü tamamlanıncaya kadar inşaatın masraflarına katlanmak zorundadır. Bu borcun kapsamı ve oranı genellikle taraflar arasındaki sözleşmede düzenlenir. - Projeye Uygun Davranma Yükümlülüğü
Kat irtifakı sahibi, mimari projeye aykırı değişiklik talep edemez. Aksi durumda irtifakın amacı ortadan kalkar ve uyuşmazlıklar doğar. - Yönetim Planına Uyma Borcu
Daha kat mülkiyetine geçilmeden dahi, kat irtifakı sahibinin yönetim planına uygun davranması gerekir. Bu plan, apartman veya sitenin ilerideki düzeninin hukuki temelini oluşturur. - Vergi ve Harç Yükümlülükleri
Kat irtifakı kurulduğu andan itibaren bağımsız bölümlere ilişkin emlak vergisi yükümlülüğü başlar. Yine tapu işlemleri sırasında ödenecek harç ve masraflar da maliklere aittir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
1) Hukuki statü ve niteliği
- Kat İrtifakı: Sınırlı ayni haktır; bağımsız bölümün tamamlanmasını ve gelecekte kat mülkiyeti tesisini amaçlar. Hak sahibine bağımsız bölüm üzerinde doğrudan ayni koruma sağlar ama tam mülkiyet yetkisi vermez.
- Kat Mülkiyeti: Bağımsız bölümün gerçek mülkiyetidir; malik, kendi bağımsız bölümünün sahibi olarak tam mülkiyet hakkına sahiptir ve ortak yerlerde arsa payı oranında müşterek mülkiyet söz konusudur.
Pratik sonuç: İrtifak, “öngörülen gelecekteki mülkiyetin garantisi” iken; kat mülkiyeti fiilen ve hukuken kesin mülkiyettir.
2) Oluşma zamanı ve koşulları
- Kat İrtifakı: İnşaat başlamadan önce veya inşaat devam ederken kurulabilir; amacı inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine yol açmaktır.
- Kat Mülkiyeti: Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskan) alındıktan sonra tesis edilir.
Pratik sonuç: Alıcılar/investörler için kat irtifakı, “ön satış”/yapı aşaması koruması sağlar; fakat iskan alınana kadar bazı haklar ve kullanımlar kısıtlı olabilir.
3) Tapu kaydı, tescil etkisi ve üçüncü kişilere karşı durum
- Kat İrtifakı: Tapu kütüğünde tescil edilir; tescille üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (tescil ilkesi).
- Kat Mülkiyeti: Tescil/tescil sonrası malik fiilen bağımsız bölümün sahibi olur; ortak yerlere ilişkin paylar ve yönetim doğrudan uygulanır.
Pratik sonuç: Hem kat irtifakı hem kat mülkiyeti tapu sicilinde kayıtlı oldukları sürece üçüncü kişilere karşı korunur; fakat mülkiyetin kapsamı farklıdır.
4) Hakların kapsamı (kullanım, devretme, rehin)
- Kat İrtifakı: Devretme ve rehnedebilme mümkündür; kat irtifakı mali değere sahiptir. Ancak alım-satım, kredi ve rehin açısından uygulamada alıcı/finansör açısından ek riskler doğurabilir.
- Kat Mülkiyeti: Malikin tam mülkiyet yetkileri vardır; kredi kuruluşları ve üçüncü kişiler açısından daha rahat teminat sağlar.
Pratik sonuç: Bankalar/finansörler genellikle kat mülkiyetini tercih eder; kat irtifakı teminat olarak kabul edildiğinde ek güvenceler isteyebilirler.
5) Yönetim, ortak giderler ve yönetim planı
- Kat İrtifakı: Yönetim planı ve arsa payı belirlenir; hak sahipleri inşaat tamamlanana kadar ortak giderlere ilişkin yükümlülük taşır. Yönetim, kat mülkiyetine göre daha sınırlı uygulama alanı bulur ama ilerideki yönetimin altyapısını oluşturur.
- Kat Mülkiyeti: Kat maliklerinin birlikte yönetimi ve ortak giderlerin işletilmesi kat mülkiyeti rejimiyle düzenlenir; yönetici atama, aidat toplama vb. uygulamalar daha net ve kalıcıdır.
Pratik sonuç: Yönetimle ilgili kuralların peşi sıra belirlenmesi, ilerde uyuşmazlığı azaltır —bu yüzden yönetim planı kat irtifakı aşamasında dikkatle hazırlanmalıdır.
Kat İrtifakını Kat Mülkiyetine Çevirme
Kat irtifakı, hukuken geçici bir ayni hak olarak düzenlenmiştir. Esas amacı, inşaatın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçişi kolaylaştırmaktır. Dolayısıyla irtifakın nihai hedefi, maliklerin bağımsız bölümler üzerinde tam bir mülkiyet hakkı kazanmasıdır.
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanuna göre, inşaat fiilen tamamlandığında ve yapı kullanma izni (iskan) alındığında maliklerin başvurusu üzerine tapu müdürlüğü tarafından kat mülkiyeti tescil edilir.
1. Gerekli Şartlar
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilebilmesi için;
- Yapının tamamlanmış olması,
- Belediyeden alınmış yapı kullanma izin belgesi (iskan),
- Onaylı mimari projeye uygunluk,
- Maliklerin başvurusu şarttır.
2. Gerekli Belgeler
Kat mülkiyetine geçişte tapu müdürlüğü şu belgeleri talep eder:
- Kat irtifakına ilişkin tapu kayıtları,
- Yapı kullanma izin belgesi,
- Yönetim planı,
- Bağımsız bölümlerin numaralandırıldığı mimari proje,
- Maliklerin kimlikleri ve başvuru dilekçesi.
Eğer maliklerden biri işlemlere katılmıyorsa, diğer maliklerin dava yoluyla kat mülkiyetine geçişi sağlamaları da mümkündür.
3. Tapu Müdürlüklerinde Yapılan İşlem
Belgelerin teslim edilmesi üzerine tapu müdürlüğü:
- Kat irtifakını terkin eder,
- Kat mülkiyetini tescil eder,
- Her bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi düzenler.
Bu işlemle birlikte maliklerin hakları artık kat mülkiyeti hükümlerine göre devam eder.
4. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde en sık yaşanan problem, iskan alınamamasıdır. Müteahhit projeyi tamamlamamış veya belediye ruhsata aykırılıklar tespit etmişse, maliklerin kat mülkiyetine geçişi gecikebilir. Bu durumda maliklerin, yükleniciye karşı sözleşmeye dayalı tazminat veya ifa davaları açmaları gündeme gelir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/235 E. , 2020/646 K. sayılı kararı ile hüküm altına alınan olayda;
…Sitesinin bazı ortak alan ve peyzaj düzenlemelerinde mevcut mimari projeye aykırı inşaatlar yapılması nedeniyle iskân ruhsatı alınamadığı, proje tadilatı için 169 kat malikinden 168’inden muvafakat alındığını ancak davalının kötü niyetli olarak muvafakat vermeyerek mağduriyet yaşanmasına sebep olduğu ileri sürülerek, proje tadilatına muvafakat vermeyen bağımsız bölüm maliki olan davalının muvafakatı aranmaksızın proje tadilatının Belediye Başkanlığınca onaylanmasına izin verilmesi talep edilmiştir.
Ancak yapılan yargılamalar, temyiz incelemesi ve yerel mahkemenin direnme kararı vermesi neticesinde dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na intikal etmiş, kurul kararında özetle; davacıların talebine konu taşınmazın ortak yerlerinde yüklenici firma tarafından ana yapının inşası sırasında onaylı mimari projeye aykırı olarak yapılan yapıların hukuken geçerli hâle getirilmesi için yapılması istenilen tadilat projesinin tüm kat maliklerinin muvafakatı ile yapılması gerektiğine hükmetmiştir.
Uygulamada karşılaşılan bu gibi durumlar, mimari projenin mevzuata uygun olmasının ve ileride iskan alınabilecek niteliklere haiz olmasının ne derece önemli olduğunu; olası projeye aykırılık durumlarında iskan alınamama ile karşılaşılabileceğini, sonrasında ise projeye aykırılığın giderilmesinin de oldukça zorlu bir süreç olduğunu gözler önüne sermektedir.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?
Kat irtifakı, hukuken geçici bir aşamadır. İnşaat tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Ancak uygulamada pek çok vatandaşımızın karşılaştığı sorun, bu geçişin yapılmaması veya yüklenicinin sorumluluğunu yerine getirmemesidir.
1. Hukuki Sonuçlar
- Bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı doğmaz. Maliklerin elindeki hak, yalnızca arsa payına bağlı irtifak hakkıdır.
- Kat mülkiyetine geçişte zorluk yaşanır. İnşaat bitse bile iskan alınmadığı sürece tapu müdürlüğü kat mülkiyeti tescili yapmaz.
- Yönetim sorunları ortaya çıkar. Kat irtifakı devam ettiği sürece kat mülkiyetine özgü yönetim planı tam anlamıyla işlerlik kazanmaz.
2. Pratik Sonuçlar
Vatandaşlarımız açısından en sık karşılaşılan sıkıntılar şunlardır:
- Banka kredisi kullanamama: Bankalar, genellikle kat mülkiyeti kurulmamış projelerde kredi vermekten kaçınır.
- Sigorta sorunları: Kat mülkiyeti olmayan binalarda DASK poliçeleri düzenlenirken adres ve bağımsız bölüm bilgileri netleşmeyebilir.
- Değer kaybı: Kat irtifakı devam eden taşınmazlar, kat mülkiyetine geçmiş emsallere kıyasla daha düşük değerle işlem görür.
3. Çözüm Yolları
- Yükleniciye karşı dava: İnşaat tamamlanmasına rağmen iskan alınmamışsa, maliklerin yükleniciye karşı edimin ifası veya tazminat davası açma hakkı vardır.
- Mahkeme yoluyla geçiş: Maliklerden biri başvurmazsa, diğer maliklerin dava yoluyla kat mülkiyetine geçiş talep etmeleri mümkündür.
- Ortak başvuru: Maliklerin birlikte tapu müdürlüğüne başvurmaları, sorunun en hızlı çözüm yoludur.
Özet olarak şunu söyleyebiliriz: Kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmemek, taşınmazın değerini ve kullanım kolaylığını düşürür. Bu nedenle süreci geciktirmemek hem hukuki güvenlik hem de ekonomik fayda açısından kritik önemdedir.
Kat İrtifaklı Tapu Riskleri
Kat irtifakı, inşaat sürecinde bağımsız bölümlerin önceden belirlenmesi için sağlıklı bir hukuki zemin sunsa da, tek başına yeterli bir mülkiyet güvencesi değildir. Özellikle tapuda hâlâ “kat irtifakı” yazıyor olması çeşitli riskler barındırır.
1. Tapuda Kat İrtifakı Yazıyor ama İskan Var
Pratikte çok sık rastlanan bir durumdur: İnşaat tamamlanmış, bina fiilen oturuma hazır ve belediyeden iskan alınmış olmasına rağmen tapu kaydında hâlâ “kat irtifakı” görünür.
- Bu durumda maliklerin yapması gereken şey, tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetine geçiş işlemini tamamlamaktır.
- İskan belgesi zaten alınmış olduğundan süreç hızlı ilerler. Ancak başvuru yapılmazsa taşınmaz, hukuken hâlâ inşaat aşamasındaymış gibi görünür.
- Bu durum, ileride satış ve kredi işlemlerinde sorun yaratabilir.
2. Kat İrtifaklı Ev Almanın Sakıncaları
Kat irtifaklı bir taşınmaz alırken özellikle şu riskler dikkate alınmalıdır:
- Banka Kredisi: Çoğu banka, kat mülkiyeti olmayan bağımsız bölümler için konut kredisi kullandırmakta isteksiz davranır. Bazı bankalar ise daha düşük ekspertiz değeri biçer.
- Sigorta: Kat mülkiyeti olmayan taşınmazlarda DASK poliçelerinin düzenlenmesi sorunlu olabilir. Sigorta şirketleri bağımsız bölümü tapu kaydında göremediği için poliçeyi arsa payı üzerinden düzenleyebilir.
- Satış Güçlüğü: Kat irtifakı, özellikle yatırımcılar için tereddüt yaratır. Bu da taşınmazın satış süresini uzatır ve değerini düşürür.
- Hukuki Belirsizlik: Kat mülkiyeti kurulmadığı sürece bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı doğmaz. Alıcı, aslında arsa payı satın almış olur.
3. Deprem Sigortası (DASK) Bağlantısı
Kat irtifakı aşamasında DASK poliçesi düzenlenebilir; ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, poliçenin arsa payı üzerinden yapılmasıdır. Kat mülkiyetine geçildiğinde ise bağımsız bölümler ayrı ayrı sigortalanır.
Bu farkın önemi büyüktür: Olası bir hasarda tazminat hesabı, bağımsız bölüm değil arsa payı üzerinden yapılırsa malik zarara uğrayabilir. Bu nedenle vatandaşlarımıza her zaman tavsiyemiz, iskan alındığında vakit kaybetmeden kat mülkiyetine geçmeleridir.
Kat irtifakı yazılı tapu, alıcı için bankacılık, sigorta ve satış süreçlerinde risk barındırır. İskan alınmışsa bu risk kolayca ortadan kaldırılabilir; ancak alınmamışsa hukuki destek almadan işlem yapılmaması önemlidir.
4. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Maddi ve Usulî Hususlar (Checklist)
- Tapuda kayıt türünü doğrula (irtifak mı, mülkiyet mi?).
- Onaylı mimari proje ve arsa payı belgelerini incele.
- Yapı kullanma izninin (iskan) varlığını ve tarihini kontrol et.
- Tapu kaydında şerh, ipotek veya davaya konu kayıtlar var mı bak.
- Sözleşmede teslim tarihleri, cezai şartlar, teminatlar açıkça düzenlensin.
- Alıcının/avukatın, yüklenici/arsa sahibi sicil ve iflas risklerini değerlendirmesi faydalıdır.
Kat İrtifakı Satışı
Kat irtifakı kurulmuş bir tapu, hukuken satılabilir. Çünkü kat irtifakı da tapu kütüğüne tescil edilmiş bir ayni haktır. Yani malik, kendi arsa payına bağlı bağımsız bölüm üzerindeki irtifak hakkını üçüncü kişilere devredebilir. Ancak pratikte bu satış, kat mülkiyeti tapusuna kıyasla daha fazla risk içerir.
1. Kat İrtifaklı Tapu Satılabilir mi?
- Evet, satılabilir. Tapuda devri mümkündür.
- Satış işleminde de tapu dairesinde resmi senet düzenlenir ve alıcı/malik değişikliği yapılır.
- Ancak alıcı, kat mülkiyeti kurulmadığı için aslında bağımsız bölümün tam mülkiyetini değil, arsa payına bağlı bir irtifak hakkını satın almış olur.
2. Alıcıların Dikkat Etmesi Gerekenler
Kat irtifaklı tapu alınırken mutlaka şu hususların göz önünde bulundurulması gerekir:
- İskan Durumu: En kritik nokta budur. Eğer iskan alınmamışsa, ileride kat mülkiyetine geçiş ciddi risk taşır. İskan alınmışsa tapu müdürlüğünde işlem kolaydır.
- Müteahhidin Sözleşmeye Uygunluğu: İnşaat ruhsatına, projeye ve yönetim planına aykırılık varsa kat mülkiyetine geçiş mümkün olmayabilir.
- Banka Kredisi Kullanımı: Alıcı krediyle taşınmaz alacaksa, bankadan önceden teyit almalıdır. Çoğu banka kat irtifaklı taşınmaz için kredi onayı vermekte zorlanır.
- Sigorta ve DASK: Bağımsız bölümün sigortalanabilir olup olmadığı araştırılmalıdır. Kat mülkiyetine geçilmemiş binalarda poliçe arsa payı üzerinden yapılır.
- Satış Bedelinin Gerçekliği: Kat irtifaklı taşınmazların piyasa değeri, aynı konumdaki kat mülkiyetli emsallere göre daha düşük olabilir. Bu farkın göz ardı edilmemesi gerekir.
3. Uyuşmazlıklar İçin Tavsiyeler
Gayrimenkul avukatı olarak tarafımıza gelen bir danışanımıza şu önerilerimizi her zaman dile getiririz:
- Kat irtifaklı tapu alıyorsanız mutlaka iskan belgesini görmeden ödeme yapmayın.
- Tapu kaydında herhangi bir ipotek, haciz veya takyidat olup olmadığını kontrol edin.
- Kat mülkiyetine geçişin mümkün olup olmadığını, gerekirse belediye ve tapu kayıtlarından araştırın.
Kat irtifaklı tapu satışı hukuken mümkündür. Ancak alıcı açısından kredi, sigorta ve değerleme gibi ciddi riskler barındırır. Bu nedenle satış öncesi hukuki inceleme yapılması ve iskanın mutlaka sorgulanması gerekir.
Kat İrtifakı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kat irtifakı tapuda ne demek?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya tamamlanıp iskanı alınmamış bir yapıda, bağımsız bölümler için kurulmuş geçici bir ayni haktır. Tapuda bağımsız bölüm görünür ama hukuken tam mülkiyet değil, arsa payına bağlı bir irtifak hakkı söz konusudur.
Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmezse ne olur?
Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmezse:
- Bağımsız bölümler tam anlamıyla mülkiyet kazanmaz.
- Banka kredisi, sigorta ve satış süreçlerinde zorluklar yaşanır.
- İleride hukuki uyuşmazlıklar doğabilir.
- İskan alınmazsa yapı “kaçak” statüsüne düşebilir.
Kat irtifakı tapusu ile ev alınır mı?
Alınabilir, ancak risklidir. Mutlaka iskan belgesinin alınmış olması gerekir. İskan yoksa kat mülkiyetine geçiş imkansız olabilir. Tapuda işlemden önce mutlaka iskan durumunu araştırmanızı tavsiye ediyoruz.
Kat irtifakı olan eve kredi çıkar mı?
Çoğu banka kat irtifaklı tapuya kredi vermekte isteksizdir. Bazı bankalar iskanın varlığı halinde kredi onayı verebilir. Bu nedenle kredi kullanacak alıcıların önceden bankalarıyla görüşmeleri şarttır.
Kat irtifaklı tapuda DASK yapılır mı?
Evet, yapılabilir. Ancak DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) bağımsız bölüm yerine arsa payı üzerinden düzenlenir. Kat mülkiyetine geçildiğinde poliçe daha sağlıklı düzenlenebilir.
Kat irtifakı satışında dikkat edilmesi gereken en önemli nokta nedir?
En kritik unsur, iskan belgesidir. İskan yoksa mülkiyet sorunları yaşanabilir ve tapu değer kaybeder.
Hukuki Danışmanlık ve Dava Süreçleri
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti uygulamalarında en sık karşılaşılan hukuki sorunlar şunlardır:
- Müteahhitlerin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle kat mülkiyetine geçilememesi,
- İskan alınamaması sebebiyle satış ve kredi işlemlerinde yaşanan mağduriyetler,
- Kat irtifakı sona ermesi veya geçersizliği ile ilgili tapu iptal ve tescil davaları,
- Bağımsız bölüm sahipleri arasında uyuşmazlıklar (örneğin yönetim planı, ortak alan kullanımı).
Bu tür durumlarla karşılaşanların mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek alması gerekir. Çünkü süreç sadece tapu müdürlüğünde yapılacak işlemlerden ibaret değildir; çoğu zaman belediye, tapu sicil müdürlüğü ve mahkeme aşamalarını kapsayan karmaşık bir süreçtir.
Bizim uygulamada sıkça karşılaştığımız örnekler:
- Kat irtifakı kurulmuş ama müteahhit binayı ruhsat ve projeye aykırı yapmış → kat mülkiyetine geçiş davası açılması gerekir.
- Kat irtifakı yazıyor, iskan var → Tapuda işlem yapılmasıyla sorun kısa sürede çözülebilir.
- Kat irtifakı ile bağımsız bölüm satın alınmış, iskan alınmamış → tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.
Bu nedenle, kat irtifakı ile ilgili her adımda hukuki danışmanlık alınması, hem mülk sahiplerini hem de alıcıları ileride doğabilecek büyük maddi kayıplardan korur.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti süreçleri, yalnızca tapu işlemlerinden ibaret olmayıp, çoğu zaman belediye, tapu müdürlüğü ve hatta dava aşamalarını kapsayan karmaşık hukuki süreçlerdir. Yanlış bir adım, mülkiyet hakkınızın zedelenmesine ya da ciddi maddi kayıplara yol açabilir.
Siz de hukuki süreci kaçırmamak, hak kaybı yaşamamak ve detaylı dava süreçlerinde kaybolmamak için Denge Hukuk Ofisi’nin uzman ekibinden profesyonel destek alabilirsiniz.
