Kamulaştırmasız El Atma Nedir? Dava Süreci 2026

Bu yazımızda; Kamulaştırmasız el atma nedir? Fiili ve hukuki el atma davaları nasıl açılır, görevli mahkeme neresidir? gibi soruları ele alıp hukuki bir uzman görüşü ile güncel Yargıtay kararları ışığında okurlarımıza rehberlik edecek şekilde yanıtlamaya çalışacağız. 

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, en temel ifadeyle; idarenin (belediyeler, karayolları, bakanlıklar vb.) kamu yararı gerekçesiyle, özel mülkiyete konu olan bir taşınmaza kamulaştırma usullerine uymadan ve mülk sahibine herhangi bir bedel ödemeden el koyması anlamına gelmektedir.

Anayasamızın 35. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, en temel insan haklarından biridir. İdarenin, mülkiyet hakkını sınırlandırırken veya ortadan kaldırırken yasaların öngördüğü kamulaştırma prosedürlerini harfiyen uygulaması ve taşınmazın gerçek bedelini ödemesi gerekmektedir. Ancak uygulamada, idarenin bu yasal süreçleri işletmeden vatandaşın arsasına, tarlasına veya yapısına müdahale ettiği sıklıkla görülmektedir. Kamulaştırmasız el atma, Anayasa ve Kamulaştırma Kanunu’nda açıkça düzenlenmemekle birlikte, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ve yerleşik yargı uygulaması ile hukuk sistemimize girmiştir. (İzmir BAM, 5. HD., E. 2019/387 K. 2020/229 T. 19.2.2020)

Kamulaştırma ile Kamulaştırmasız El Atma Arasındaki Fark Nedir?

Vatandaşlarımız tarafından sıkça karıştırılan bu iki kavram arasında hukuki nitelik ve süreç bakımından çok temel farklar bulunmaktadır. En basit tabirle:

• Kamulaştırma (İstimlak): Bir önceki yazımızda detaylıca bahsettiğimiz üzere (bkz.) kamulaştırma kavramı idarenin önceden planladığı, kamu yararı kararı aldığı, taşınmazın bedelini malikine ödediği ve yasalara uygun olarak yürüttüğü hukuki bir süreçtir. 
• Kamulaştırmasız El Atma: İdarenin yasal prosedürleri hiçe sayarak, mülk sahibinin rızası ve bilgisi dışında, hiçbir bedel ödemeksizin taşınmaza fiilen veya hukuken (imar planıyla) el koymasıdır. Bu durum tamamen hukuka aykırı bir eylemdir ve mağduriyetin giderilmesi için mülk sahibinin dava açması gerekmektedir. Dava açılmadığı sürece idare kendiliğinden bir ödeme yapmaz.

Kamulaştırmasız El Atma Türleri Nelerdir?

Uygulamada ve Yargıtay kararlarında kamulaştırmasız el atma, idarenin müdahale şekline göre;

• Fiili el atma
• Hukuki el atma

olmak üzere iki temel kategoriye ayrılmaktadır. Hak kaybı yaşamamak ve davanın reddedilmesini önlemek için bu iki tür arasındaki farkı doğru tespit etmek hayati önem taşır; çünkü açılacak davanın türü ve görevli mahkeme bu ayrıma göre belirlenir.

Fiili El Atma Nedir?

Fiili el atma, idarenin özel mülkiyete konu olan bir taşınmaza bedel ödemeksizin ve kamulaştırma kararı almaksızın eylemli olarak (fiziksel şekilde) el koymasıdır.

İdarenin vatandaşın arazisinden yol geçirmesi, üzerine okul veya hastane inşa etmesi, parka dönüştürmesi ya da enerji nakil hattı çekmesi fiili el atmaya verilebilecek örneklerdendir. Burada taşınmazın maliki, mülkünü kullanma, ondan yararlanma veya onu devretme hakkından fiilen mahrum bırakılır. Dolayısıyla malikin Anayasamız ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı ihlal edilmiş olmaktadır.

Hukuki El Atma Nedir?

Hukuki el atma, idarenin taşınmaza fiziksel bir müdahalesi olmamasına rağmen, mülkiyet hakkının imar planları aracılığıyla hukuken kısıtlanması durumunda ortaya çıkmaktadır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na eklenen Ek Madde 1 getirilen düzenlemeye göre, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılan, mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar için, imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde ilgili idarelerce imar programları veya imar uygulamaları yapılması ve bütçe imkanları dahilinde kamulaştırma işlemlerinin tamamlanması zorunludur. Örneğin bir taşınmazın imar planında; yeşil alan, okul alanı, ibadet yeri, yol veya otopark gibi kamu hizmetine tahsis edilmesi ve üzerinden kamulaştırma için öngörülen 5 yıllık yasal sürenin geçmesine rağmen idare tarafından kamulaştırma işleminin yapılmaması hukuki el atma sayılır. Bu süreçte taşınmaz sahibi arsasını satamaz, üzerine inşaat yapamaz ve mülkiyet hakkını gereği gibi kullanamaz. Taşınmazı üzerinde hiçbir işlem yapamayan ve pasif bir bekleyişe zorlanan malik, mülkiyet hakkının ihlali gerekçesiyle dava açma hakkına sahip olur.

Kamulaştırmasız El Atma Durumunda Hangi Davalar Açılabilir?

İdarenin, taşınmazınıza haksız yere müdahale etmesi ve mülkiyet hakkınızı ihlal etmesi durumunda, müdahalenin şekline ve sizin talebinize göre açılabilecek farklı dava türleri bulunmaktadır:

• Müdahalenin Men’i (Önlenmesi) Davası ( El Atmanın Önlenmesi Davası) : Taşınmazına kamulaştırmasız el atılan malik, idarenin bu haksız müdahalesinin ortadan kaldırılması için el atmanın önlenmesi davası açabilir. Bu dava, mülkiyet hakkının korunmasına yöneliktir ve süre sınırlamasına tabi değildir. (Örneğin; izinsiz dökülen hafriyatın kaldırılması veya çekilen tel örgünün sökülmesi).
• Bedel Tespiti ve Tescil (Tazminat) Davası: Malikin, kamulaştırmasız el atma durumuna razı olması halinde, kamu tüzel kişiliğine karşı taşınmazın bedelinin tahsili için dava açma hakkı vardır. Bu dava, kamulaştırmasız el atma nedeniyle taşınmazın bedelinin tazmini amacını taşır. Yargılama sırasında bilirkişilerce taşınmazın bedeli tespit edilir ve bu bedel davacı tarafa ödenir, taşınmazın tapusu kamu tüzel kişiliğine devredilir.
• Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: İdarenin taşınmazı haksız olarak kullandığı geçmiş dönemler için (geriye dönük en fazla 5 yıl) talep edilebilen kira bedeli niteliğindeki tazminattır. Genellikle bedel tespiti davası ile birlikte açılır.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Kime Karşı Açılır?

Kamulaştırmasız el atmaya karşı dava açılırken dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan bir tanesi de davanın kime hangi kuruma karşı açılacağıdır. Bu husus davanın usulden reddedilmemesi açısından oldukça önem teşkil etmektedir. Davanın muhatabı, taşınmazın imar planında hangi kamu hizmetine ayrıldığına göre değişir. Buna birkaç örnek verebiliriz:

• Park, Yeşil Alan, Çocuk Bahçesi, Pazar Yeri: İlgili İlçe veya Büyükşehir Belediyesi
• Okul, Lise, Eğitim Tesis Alanı: Milli Eğitim Bakanlığı (veya İl Özel İdaresi)
• Hastane, Sağlık Ocağı: Sağlık Bakanlığı
• Otoyol, Devlet Yolu: Karayolları Genel Müdürlüğü
• Karakol, Emniyet Hizmet Alanı: İçişleri Bakanlığı
• Dini Tesis (Cami vb.): Diyanet İşleri Başkanlığı (Maliye Hazinesi)

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kamulaştırmasız el atma davalarında görevli mahkemenin belirlenmesi, el atmanın “fiili” mi yoksa “hukuki” mi olduğuna göre kesin bir çizgiyle ayrılmaktadır. Buna göre;

• Fiili El Atmalarda Görevli Mahkeme: İdare tarafından yapılan müdahale fiziksel olduğu için haksız fiil hükümlerine dayanılır. Bu nedenle görevli mahkeme Kamulaştırma Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemesidir. (Adli Yargı).
• Hukuki El Atmalarda Görevli Mahkeme: İdare tarafından yapılan müdahale, imar planı gibi idari bir işlemden kaynaklandığı için tam yargı (tazminat) davası niteliğindedir. Görevli mahkeme idare mahkemesidir. (İdari Yargı).

Yetkili Mahkeme: Her iki durumda da dava, söz konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerde açılmalıdır. Bu kural kesin yetki kuralıdır, başka bir il veya ilçede dava açılması halinde yetkisizlik kararı verilecektir.

Kamulaştırmasız El Atmaya Karşı Dava Açmadan Önce Uzlaşma Dava Şartı Mıdır ?

Kamulaştırmasız el atma süreçlerinde mevzuatta zaman zaman değişiklikler yapılmaktadır. Mevcut yasal düzenlemelere ve içtihatlara göre; kamulaştırmasız el atmalarda dava açmadan önce idareye başvurarak uzlaşma talep etmek zorunlu bir dava şartı değildir. Kamulaştırmasız el atmaya karşı doğrudan dava açılabilmektedir.

Kamulaştırmasız el atma ile ilgili olarak, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun geçici 6. maddesi kapsamında uzlaşma şartı getirilmiş olsa da, bu madde kapsamındaki uzlaşma, 04.11.1983 tarihinden önceki el atmalar için geçerlidir. 04.11.1983 tarihinden sonra yapılan kamulaştırmasız el atmalarda ise uzlaşma şartı aranmaksızın taşınmaz bedeli ödenmelidir.

Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı (Bedeli) Nasıl Hesaplanır?

“Arsama yol yapıldı, bedelini nasıl alırım ve bu bedel neye göre hesaplanır?” sorusu, mülk sahiplerinin en çok merak ettiği konudur. Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan bedel tespiti ve tescil davalarında mahkeme, taşınmazın gerçek değerini belirlemek üzere uzman bir bilirkişi heyeti (inşaat, ziraat, harita mühendisleri ve gayrimenkul değerleme uzmanları) görevlendirir. Taşınmazın cinsine göre bu hesaplamalarda farklı detaylara dikkat edilerek yapılacaktır.

• Hangi Tarih Esas Alınır? : Tazminat bedeli, idarenin taşınmaza ilk el attığı (örneğin yolu 10 yıl önce döktüğü) tarihteki değere göre hesaplanmaz. Yargıtay içtihatlarına göre hesaplama, davanın açıldığı tarihteki güncel rayiç değere göre yapılır. Bu kural, mülk sahibinin yıllar içindeki enflasyon ve piyasa şartları karşısında ezilmesini önler.
• Uygulanacak Faiz Oranı: Yargıtay kararlarında, kamulaştırmasız el atmanın hukuki niteliği itibariyle haksız eylem olduğu, bu nedenle tazminat niteliğinde olan bedellere kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının değil, 3095 sayılı Kanun’da belirlenen yasal faizin uygulanması gerektiği belirtilmiştir. Konuya ilişkin olarak makalemizin sonunda yer vermiş olduğumuz Yargıtay 5. HD., E. 2017/27461 K. 2019/4036 T. 7.3.2019 kararında “…kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat bedeline dava tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesi gerekirken, yazılı şekilde infazda tereddüt oluşturacak şekilde faiz hükmü kurulması, doğru görülmemiştir…” şeklindeki ifadesi ile bu durum belirtilmiştir.

Kamulaştırmasız El Atma Davası için Gerekli Belgeler Nelerdir?

Davayı açmadan önce aşağıdaki belgeleri hazır bulundurmanız, sürecin daha hızlı ve sorunsuz ilerlemesini sağlayacaktır;

• Tapu senedi veya tapu kaydı: Mülkiyetin size ait olduğunu ispatlayan temel belgedir. Tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydı (tapu örneği) alınması önerilir.
• İmar durumu belgesi / çap: Taşınmazın hangi imar planı kararına tabi olduğunu gösterir; belediye imar müdürlüklerinden temin edilir.
• Kadastro krokisi: Taşınmazın sınırlarını ve yüzölçümünü gösteren belgedir.
• Vergi kaydı / emlak beyan belgesi: Taşınmazın malike ait olduğunu destekleyici ek belge niteliği taşır.
• Fotoğraf ve yerinde tespit tutanakları: İdarenin fiilen yaptığı müdahaleyi (yol, bina, tel örgü vb.) belgelemek için fotoğraflı kayıt oluşturmanız önemlidir.
• Varsa yazışma belgeleri: İdareye daha önce yapılmış başvurular, muhtarlık tutanakları veya idareden gelen yanıt yazıları delil niteliği taşır.
• Mirasçılar için veraset ilamı: Mülk sahibi vefat etmişse, mirasçıların davayı açabilmesi için noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınan veraset ilamı gerekir.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da paylı mülkiyet (birden fazla malike ait) söz konusuysa her bir malikin, diğerlerinin onayına gerek kalmaksızın kendi payı için bağımsız dava açabilmesidir. Ancak açılan davanın sonucu yalnızca davacı malikle sınırlı kalır; dava açmayan diğer paydaşları bağlamaz.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Zamanaşımı Süresi

İşbu davalarda mülk sahiplerinin en çok yanılgıya düştüğü konulardan biri zamanaşımıdır. Güncel yasal mevzuata ve Yargıtay içtihatlarına göre; kamulaştırmasız el atmalarda herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur. İdare taşınmazınıza 30 yıl önce bile el atmış (örneğin yol geçirmiş) olsa, bugün dava açarak taşınmazın güncel rayiç bedelini talep edebilirsiniz. Mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramaz.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Adım Adım Nasıl Açılır?

Mülkünüze haksız biçimde el atıldığını öğrendikten sonra izlemeniz gereken pratik yol haritası şu şekildedir:

1. El Atma Türünü Tespit Edin; İdarenin müdahalesi fiziksel mi (yol yapılmış, bina inşa edilmiş) yoksa imar planıyla mı gerçekleşmiş? Bu ayrım hem görevli mahkemeyi hem de dava türünü belirleyeceğinden, sürecin başında bir gayrimenkul avukatından görüş almanız kritik önem taşır.
2. Belgelerinizi Toplayın; Yukarıda sayılan belgeleri (tapu, imar durumu, kadastro krokisi vb.) eksiksiz biçimde temin edin. Eksik belgeyle açılan davalar usul itirazlarına zemin hazırlayabilir.
3. Dava Değerini Belirleyin; Tazminat davası nispi harca tabidir; yani dava açılırken talep edilen bedel üzerinden başlangıç harcı yatırılır. Bu aşamada yaklaşık bir piyasa değeri araştırması yapılması harç hesabı açısından faydalıdır.
4. Dava Dilekçesini Hazırlayın ve Mahkemeye Verin; Fiili el atmalarda taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne, hukuki el atmalarda ise İdare Mahkemesi’ne başvurulur. 
5. Keşif ve Bilirkişi Aşaması; Mahkeme, taşınmazı yerinde incelemek üzere bir keşif tarihi belirler. Genellikle inşaat, harita ve ziraat mühendislerinden oluşan bilirkişi heyeti taşınmazın güncel rayiç bedelini tespit eder. Bu aşama genellikle davanın en belirleyici sürecidir; bilirkişi raporuna karşı itiraz hakkınız mevcuttur.
6. Karar ve Tahsilat; Mahkeme, bilirkişi raporunu esas alarak tazminat bedelini belirler. Karar kesinleşmeden de icraya konulabilir (AYM, E.2021/127, K.2022/85, 30/6/2022, § …). İdare, bedeli 30 gün içinde davacının bildirdiği banka hesabına yatırmak zorundadır; bu sürede ödeme yapılmazsa genel icra hükümleri uygulanır. Ödeme tamamlandıktan sonra taşınmazın tapusu idare adına tescil edilir. Konuya ilişkin olarak makalemizin sonunda yer vermiş olduğumuz Yargıtay 12. HD., E. 2022/5820 K. 2022/11948 T. 10.11.2022 kararında “O halde Anayasa Mahkemesi’nin 30.06.2022 tarihli iptal kararı nedeniyle takibe dayanak ilamın takibe konu edilmesi için kesinleşmesine gerek olmadığı nazara alınmak suretiyle şikayetin reddine karar verilmesi gerektiğinden mahkeme kararının bozulması cihetine gidilmiştir.” şeklindeki ifadesi ile bu durum belirtilmiştir.

Anayasa Mahkemesi’ne (AYM) Bireysel Başvuru Yolu

Birçok mağdur, yerel mahkemelerdeki veya istinaf/temyiz aşamalarındaki uzun süreçlerden yorulmaktadır. Olağan iç hukuk yolları tüketildikten sonra, mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru hakkınız bulunmaktadır.

Özellikle imar planlarında yıllarca yeşil alan veya okul alanı olarak bekletilen ve hiçbir işlem yapılmayan taşınmazlarla ilgili AYM, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine hükmederek mülk sahiplerine tazminat ödenmesine karar vermektedir. 

(Hüseyin Ünal [2. B.], B. No: 2017/24715, 20/9/2018, § …)AYM Kararından alıntı; “Taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılması, henüz bir kamulaştırma yapılmayıp fiilen de taşınmaza el atılmadığı için mülkiyet hakkından yoksun bırakma sonucu doğurmamakla birlikte malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini önemli ölçüde kısıtlamaktadır. Bu kapsamda kamu hizmeti alanı olarak ayrıldığı için taşınmaz üzerinde inşaat yapılabilmesi mümkün olamadığı gibi bu durumun taşınmazın satış, bağış, ipotek ve diğer irtifak haklarının tesisi yönünden yapılacak işlemler ve rayiç değeri bakımından da olumsuz etkileri bulunmaktadır. Dolayısıyla imar uygulamalarının ve bu bağlamda taşınmazın imar durumunun kamu hizmeti alanı olarak belirlenmesinin mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiği kuşkusuzdur.”

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kamulaştırmasız el atma davası ne kadar sürer?

Mahkemenin iş yüküne, keşif ve bilirkişi raporlarının hazırlanma sürecine göre değişiklik göstermekle birlikte, ilk derece mahkemelerindeki yargılama ortalama 1,5 ila 2 yıl arasında sürmektedir.

2. Kamulaştırmasız El Atma Bedeli Taksitle Ödenebilir mi? 

Anayasa’nın 46. maddesinin kıyas yoluyla uygulanması ve Yargıtay içtihatları gereğince, mahkeme tarafından belirlenen kamulaştırmasız el atma tazminatı kural olarak mülk sahibine peşin ve nakden ödenmek zorundadır. İdare, bütçe yetersizliğini öne sürerek mahkeme kararını tek taraflı olarak taksitlendiremez. Taksitlendirme ancak dava öncesi veya sonrası tarafların serbest iradeleriyle uzlaşması ve kanuni faiz işletilmesi şartıyla mümkündür.

3. Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) geriye dönük kaç yıl için istenebilir?

İdarenin taşınmazı haksız olarak kullandığı dönemler için talep edilecek ecrimisil bedeli, davanın açıldığı tarihten itibaren geriye dönük en fazla 5 yıl için istenebilir. 5 yılı aşan süreler zamanaşımına uğrar.

4. Kamulaştırmasız el atma davalarında mahkeme masrafları ne kadar tutar?

Bu davalarda iki temel gider kalemi vardır: mahkeme harcı ve bilirkişi ücreti. Tazminat davalarında harç ve karşı vekalet ücreti, talep edilen bedel üzerinden nispi (oransal) olarak hesaplanır; yani talep ettiğiniz bedel arttıkça başlangıçta yatırılacak harç miktarı da artar. Hukuki el atma davalarında ise Yargıtay içtihatlarına göre maktu (sabit) vekalet ücreti uygulanmaktadır. Bilirkişi ücreti ise mahkemece ayrıca belirlenir ve başlangıçta gider avansı olarak yatırılır. Davayı kazanmanız halinde yargılama giderleri ve vekalet ücreti karşı taraf olan idareye yükletilir; bu nedenle dava açılmadan önce yaklaşık masraf kalemleri hakkında avukatınızdan bilgi almanız önerilir.

5. Tapu başka bir kişiye aitse veya mülk sahibi vefat etmişse dava açılabilir mi?

Evet. Tapu sahibi vefat etmişse yasal mirasçılar veraset ilamıyla davayı açabilir. Birden fazla mirasçı varsa her biri kendi payı oranında bağımsız olarak dava açma hakkına sahiptir. Paylı mülkiyette (hisseli tapu) ise her paydaş, diğerlerinin rızasını almaksızın kendi hissesi için dava açabilir; ancak verilen karar yalnızca davacı paydaşı kapsar. Taşınmazın el atma gerçekleştikten sonra üçüncü bir kişiye satılması, devredilmesi durumunda ise dava açma hakkı, kural olarak tapuyu devralan yeni malike geçer. Kural olarak eski malik tapudaki mülkiyet hakkını devrettiği için husumet ehliyetini kaybeder ve kural olarak dava açamaz.

6. Dava kazanılırsa taşınmazım geri alınabilir mi, yoksa sadece para mı ödenir?

Bedel tespiti ve tescil davasını tercih etmeniz halinde taşınmazın mülkiyetini idareye devretmeyi kabul etmiş sayılırsınız; bu durumda mahkemece belirlenen güncel rayiç bedel size ödenir, tapu idare adına tescil edilir. Ancak taşınmazınızı geri almak istiyorsanız el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açmanız gerekir; bu dava süre sınırlamasına tabi değildir ve idarenin müdahalesinin fiilen sona erdirilmesi talep edilir. İki dava türünden hangisinin sizin durumunuza daha uygun olduğu, el atmanın niteliğine ve taşınmazın fiili durumuna göre değişir.