Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma; devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı amacıyla, özel mülkiyette bulunan bir taşınmazı, gerçek bedelini peşin ödemek şartıyla malikinin rızası olmaksızın mülkiyetine geçirmesi olarak tanımlanmaktadır. Kamulaştırmanın hukuki temeli, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesi ile 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine dayanmaktadır.

Kamulaştırmaya ilişkin basit bir örnek vermek gerekirse şöyle diyebiliriz;

Bir belediyenin yeni bir yol, hastane ya da okul yapabilmesi için özel mülkiyette bulunan arsaya ihtiyaç duyması halinde, kanunda belirtilen usule uygun olarak taşınmazı malikinden almasına kamulaştırma denir.

Kamulaştırmanın 3 Temel Unsuru

Kamulaştırmanın hukuka uygun bir şekilde gerçekleştirilebilmesi için üç temel unsurun bir arada bulunması gerekmektedir. Bu üç unsur şu şekildedir;

1. Kamu yararı bulunmalıdır.
2. Yetkili idare tarafından yapılmalıdır.
3. Gerçek bedel peşin olarak ödenmelidir.

Şayet kamulaştırma yapılırken bu üç unsurdan birisi bulunmazsa yapılan işlem hukuka aykırı hale gelmekte ve iptal davasına konu olabilmektedir.

Kamulaştırmanın Hukuki Dayanağı

Kamulaştırma, mülkiyet hakkı ile doğrudan bağlantılı olmakla birlikte anayasal güvence altındaki bir istisnai yetkidir. Dolayısıyla kamulaştırma hukuki dayanağını direkt olarak T.C. Anayasası’ndan ve 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’ndan almaktadır.

Anayasal Dayanak

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.46’ya göre:

• Devlet ve kamu tüzel kişileri,
• Kamu yararının gerektirdiği hallerde,
• Gerçek karşılığını peşin ödemek şartıyla,
• Özel mülkiyetteki taşınmaz malları kamulaştırabilir.

Anayasada düzenlenen bu hüküm, kamulaştırma yapılırken mülkiyet hakkının tamamen ortadan kaldırılmasına değil; kamu yararı için sınırlanmasına izin verir.

Kamulaştırma Neden Yapılır?

Kamulaştırma genellikle şu amaçlarla yapılır:

• Yol, köprü, metro, demiryolu projeleri
• Hastane, okul, kamu binası yapımı
• Kentsel dönüşüm uygulamaları
• Enerji nakil hatları ve baraj projeleri

Burada kritik nokta şudur:

• Her kamulaştırma işlemi “kamu yararı” gerekçesine dayanmak zorundadır.
• Kamu yararı kararı alınmadan yapılan işlemler hukuka aykırı olacaktır.

Kamulaştırma ile El Koyma Aynı Şey midir?

Hayır, kamulaştırma ve el koyma iki farklı işlemdir. Bu sebeple bu iki farklı kavramın karıştırılmaması gerekmektedir. 

Kamulaştırma:

• Kanuna uygun yapılır.
• Bedel ödenir.
• Yargı denetimine açıktır.

Hukuka aykırı el koyma ise “kamulaştırmasız el atma” olarak adlandırılır ve malike ayrıca dava hakkı vermektedir.

Kamulaştırmanın Şartları Nelerdir?

Bir taşınmazın hukuka uygun şekilde kamulaştırılabilmesi için belirli şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar, 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu ve Türkiye Cumhuriyeti Anayasası hükümlerine dayanmaktadır. Yukarıda kısaca bahsettiğimiz bu başlıkları şimdi detaylandıracağız.

Aşağıdaki şartlardan biri eksikse kamulaştırma işlemi iptal edilebilir.

• Kamu Yararı Bulunmalıdır

Kamulaştırmanın en temel şartı kamu yararıdır. Kamu yararı olmadan yapılan bir işlemin kamulaştırma olarak nitelendirilmesi mümkün değildir.

Kamu yararı kısaca;

• Toplumun genel menfaatini ilgilendiren,
• Bireysel çıkardan üstün olan,
• Somut ve gerekçeli şekilde ortaya konulan

bir ihtiyacın varlığı anlamına gelmektedir. Kamu yararı soyut bir kavram olmamakla birlikte mutlaka resmi bir karar ile kamu yararının olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Kamu yararı kararı vermeye yetkili olan merciiler 2942 Sayılı Kanun’un 5. maddesinde sayılmıştır.

• Kamulaştırma Yetkili İdare Tarafından Yapılmalıdır

Her kurumun kamulaştırma yapma yetkisi bulunmamaktadır. 2942. Sayılı Kanun’da “İdare: Yararına kamulaştırma hak ve yetkisi tanınan kamu tüzelkişilerini, kamu kurum ve kuruluşlarını, gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerini belirtmektedir.” şeklinde idare ile ne kastedildiğinin tanımı yapılmıştır. Anayasa ve Kamulaştırma Kanunu’nun belirlediği çerçevede, kamulaştırma yetkisi münhasıran Devlet ve kamu tüzel kişilerine tanınmıştır. Bu doğrultuda, bir kamulaştırma kararının hukuken geçerli olabilmesi için mutlaka kamu tüzel kişiliği vasfına sahip bir birim tarafından alınması şarttır.

Bu yetki kapsamında; merkezi idareyi temsil eden Devlet‘in yanı sıra il özel idareleri, belediyeler, köyler ve tüzel kişiliği bulunan tüm kamu kurumları kendi görev alanları dahilinde kamulaştırma işlemi gerçekleştirebilirler.

• Özel Mülkiyete Konu Bir Taşınmaz Olmalıdır

Kamulaştırma yalnızca özel mülkiyete ait taşınmazlar için söz konusudur. Halihazırda kamuya ait durumda olan bir taşınmaz için kamulaştırma işlemi yapılmaz.

• Yeterli Ödenek Ayrılmış Olmalıdır

Kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için gereken bir diğer şart ise idarenin, kamulaştırma bedelini ödeyebilecek bütçeye sahip olmasıdır. Ödenek ayrılmadan yapılan işlemler hukuka aykırı olacaktır.

• Gerçek Bedel Ödenmelidir

Anayasa gereği kamulaştırma bedeli:

• Gerçek değeri yansıtmalı,
• Kural olarak peşin ödenmeli,
• Yargı denetimine açık olmalıdır.

Kamulaştırma bedelinin peşin ödenmesi kuralının ihlal edilmesiyle ilişkili olarak Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu 21/11/2024 tarihinde, Muammer Bulut (B. No: 2020/9066) başvurusunda Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. 

“…Sonuç olarak taşınmazın gerçek karşılığı olan kamulaştırma bedeli tescil hükmünden önce tespit edilip ödenmemiş, diğer bir deyişle Anayasa’nın 46. maddesinin birinci fıkrasında yer alan peşin ödeme güvencesi ihlal edilmiş ve başvurucu mülkiyet hakkının kendisine sağladığı korumadan mahrum bırakılmıştır. Dolayısıyla başvurucunun taşınmazının gerçek karşılığı peşin olarak ödenmeksizin mülkiyetinden tamamen yoksun bırakılmasına yol açan müdahalenin -Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddeleri çerçevesinde- Anayasa’nın sözüne uygunluk ölçütünü karşılamadığı sonucuna ulaşılmıştır. Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.” (Muammer Bulut [GK], B. No: 2020/9066, 21/11/2024, § …) 

Kamu Yararı Kararı Nasıl Alınır?

Kamulaştırma sürecinin ilk ve en önemli adımı kamu yararı kararının alınmasıdır. Yukarıda kamulaştırma işleminin yetkili idare tarafından yapılabileceğini aksi halde kamulaştırmanın hukuka aykırı olacağından bahsetmiştik. Bu durumda kamu yararı olup olmadığını gözetecek olan mercii de yetkili idare olacaktır.

Kamu Yararı Kararını Kim Alır?

Kamu yararı kararı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 5. ve 6. maddelerine göre, belirli yetkili merciler tarafından alınır ve onaylanır. Kanunda kamu yararına onay verebilecek olan merciler sayılmıştır. Buna göre;

Kamu yararı kararı;

• a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
• b) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
• c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
• d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
• e) Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
• f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
• g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
• h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin,

Onayı ile tamamlanır.

İşbu kamu yararı kararı yazılı ve gerekçeli olmalıdır. Yine belirtmek gerekir ki Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Ayrıca, onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projeye göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur; bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlandığını gösteren bir karar alınır.

Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

Sürecin nasıl işlediğine dair kısa ve özet bilgilerle oluşturulmuş tablo aşağıda yer almaktadır. 

Malikler Bu Süreçte Ne Yapmalıdır?

Eğer tarafınıza  kamulaştırmaya ilişkin bir  tebligat geldiyse:

• Tebligatı dikkatle inceleyin.
• Kamulaştırmaya konu olan taşınmazın ortalama piyasa değerinin tespiti için araştırma yapın
• Uzlaşma görüşmelerine hazırlıklı gidin.
• Hak kaybı yaşamamak için sürelere dikkat edin.

Kamulaştırma sürecinde malikler tarafından yapılan en sık hata, teklif edilen bedelin düşük olduğunu düşünmelerine rağmen uzlaşmak zorunda olduklarını sanmalarıdır.

Çoğu taşınmaz sahibi “Devlet belirlediyse doğrudur” düşüncesiyle hareket etmekte, süreleri kaçırmaktan çekinmektedir. Oysa bu yaklaşım ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Eğer uzlaşma sağlanamaz ve dosya süresi içerisinde mahkemeye taşınırsa, mahkeme bağımsız bilirkişiler aracılığıyla yeniden değer tespiti yaptırabilmektedir. Bu nedenle düşük bedel teklif edilmesi sürecin sonu değildir.

Kamulaştırma Türleri Nelerdir?

Kamulaştırma işlemi her zaman aynı yöntemle yapılmaz. Taşınmazın niteliği, kamu hizmetinin aciliyeti ve idarenin tercihine göre farklı kamulaştırma türleri uygulanabilir. Türlerin doğru anlaşılması, malikin hangi hukuki haklara sahip olduğunu belirlemesi açısından önemlidir.

Olağan kamulaştırma haricinde uygulamada başlıca şu kamulaştırma türleri karşımıza çıkar:

1. Acele Kamulaştırma

Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenen, olağanüstü ve acele durumlarda, kamulaştırma süreci tamamlanmadan taşınmaza el koyma imkanı sağlayan istisnai bir kamulaştırma işlemidir. Bu usulde, idare, kamulaştırma işlemlerinin tamamlanmasını beklemeden, mahkemece yedi gün içinde bilirkişilerce tespit edilen taşınmazın değerini mal sahibi adına bankaya yatırmak şartıyla, taşınmaza el koyabilir. Ancak kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır. Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma usulünden farklı olarak, idareye taşınmazı sürecin başında kullanma hakkı tanır; ancak malik lehine getirilen güvenceleri bertaraf etmez ve ölçüsüz müdahale içermez.

Bu yöntemde:

• Öncelikle taşınmaza el koyma izni alınır.
• Bedel daha sonra mahkeme tarafından belirlenir.
• Süreç olağan kamulaştırmaya göre daha hızlı ilerler.

Acele kamulaştırma kararı genellikle Cumhurbaşkanı tarafından veyahut özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda alınır.

Bu yöntem özellikle:

• Yurt savunma ihityacına göre,
• Enerji projeleri,
• Altyapı yatırımları,
• Afet sonrası çalışmalar,

gibi gecikmesinde sakınca bulunan hallerde uygulanır.

Ancak acele kamulaştırma, mülkiyet hakkına daha yoğun müdahale içerdiğinden yargısal denetime daha sık konu olmaktadır.

2.Kısmi Kamulaştırma

Kısmi kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinde düzenlenmiştir. Kısmi kamulaştırma, bir taşınmazın tamamının değil yalnızca belirli bir bölümünün kamulaştırılmasıdır.

Örneğin:

• Yol genişletme çalışmasında arsanın ön kısmının alınması
• Enerji hattı geçirilmesi için belirli bir şeridin kamulaştırılması

gibi durumlarda uygulanır.

Kısmi kamulaştırmada önemli hususlar şunlardır:

• Kamulaştırılmayan kısımda değer kaybı olup olmadığı,
• Kullanım bütünlüğünün bozulup bozulmadığı,
• Ek zararların tazmini.

Yine ilgili kanun maddesine göre bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

3. Trampa Yoluyla Kamulaştırma

Trampa yoluyla kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuat ile yargı kararları çerçevesinde düzenlenmiştir. Öncelikle, Kamulaştırma Kanunu’nun 26. maddesine göre, mal sahibinin kabulü halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarda taşınmaz verilebilir. Bu durumda, trampa yoluyla kamulaştırma yapılabilir.

Bu yöntem tarafların anlaşması halinde uygulanabilir. Trampa, maliklerin rızasına bağlıdır ve zorunlu değildir. Trampa yoluyla kamulaştırma alternatif bir yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır.

Örneğin belediye, kamulaştırdığı arsa karşılığında malike başka bir arsa tahsis edebilir.

Bu yöntemde:

• Verilecek taşınmazın değeri
• İmar durumu
• Konumu

titizlikle değerlendirilmeli ve kamulaştırılacak olan taşınmaz ile malike tahsis edilecek taşınmazın özelliklerinin birbirinin aynısı veya yakın olmasına özen gösterilmesi gerekmektedir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. 

Trampa uygulamada çok sık görülmese de özellikle büyük şehirlerde plan değişikliklerinde tercih edilebilmektedir.

Hangi Kamulaştırma Türü Uygulanır?

Kamulaştırma türü, kamu hizmetinin niteliğine ve idarenin tercihine bağlıdır.

Özetle bir tablo yapmak gerekirse şu şekilde belirtebiliriz;

• Süreç olağansa → klasik kamulaştırma,
• Aciliyet varsa → acele kamulaştırma,
• Taşınmazın bir kısmı gerekiyorsa → kısmi kamulaştırma,
• Şartlar gerektiriyorsa ve taraflar anlaşırsa → trampa,

şeklinde kamulaştırma yapılabilmektedir. Her türün hukuki sonuçları ve dava yolları farklıdır. Bu nedenle kamulaştırma tebligatı alan malikin öncelikle hangi tür kamulaştırmayla karşı karşıya olduğunu tespit etmesi gerekir.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin bir taşınmaza kamulaştırma işlemi yapmadan veya kamulaştırma sürecini tamamlamadan müdahale etmesidir.

Bu müdahale iki şekilde ortaya çıkabilir:

• Fiili El Atma

İdare, çoğu zaman malikin rızasını almadan taşınmaz üzerinde fiziksel kullanım başlatır. Yoldan geçirilen arsa, park yapılması  veyahut enerji hattı kurulması bu duruma örnek olarak verilebilir. Bu durumda malik, taşınmazını kullanamaz duruma gelmektedir.

• Hukuki El Atma

Hukuki el atma, kamulaştırmasız el atma kavramı içinde yer alan bir durumdur ve taşınmaz malın malikinin mülkiyet hakkının, idarece yasal dayanağı olan bir işlemle (örneğin imar planı gibi) uzun süreli olarak sınırlandırılmasıdır. Bu durumda taşınmaz üzerindeki zilyetlik malikte kalmaya devam eder ancak malik, mülkiyet hakkını kullanmakta hukuken engellenir. Hukuki el atma, fiili el atmanın aksine taşınmazın idarece fiilen işgal edilmesi değil, yasal bir işlemle mülkiyet hakkının sınırlandırılmasıdır.

Bunlarla birlikte:

• Taşınmazın uzun süre kamu hizmeti alanında bırakılması
• İnşaat izni verilmemesi
• Kullanım hakkının fiilen ortadan kalkması

gibi haller de kamulaştırmasız el atma sayılabilir.

Kamulaştırma ile Kamulaştırmasız El Atma Arasındaki Farklar

Kamulaştırma ve el atma kavramları uygulamada sıkça karıştırılsa da hukuki nitelikleri farklıdır. Kamulaştırma, kanunda öngörülen usuller izlenerek taşınmazın bedeli ödenmek suretiyle idareye geçirilmesidir. El atma ise çoğu zaman bu usuller izlenmeden taşınmazın kullanımına müdahale edilmesi anlamına gelir.

Kamulaştırma süreci, 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenen aşamalara uygun şekilde yürütülür ve malike bedel ödenmesi zorunludur. El atmada ise idare kamulaştırma yapmadan fiilen taşınmazı kullanmaya başlayabilmektedir.

Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma arasındaki temel farkları bir tablo ile özetleyelim; 

Özetle kamulaştırma hukuka uygun bir edinim yöntemi iken, el koyma çoğu durumda hukuka aykırı müdahale niteliği taşımaktadır. Bu ayrım, malikin hangi dava yoluna başvuracağını belirlediği için büyük önem taşımaktadır.

Kamulaştırmasız El Atmada Malik Ne Yapabilir?

Kamulaştırmasız el atma halinde malik çeşitli hukuki yollara başvurabilmektedir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda bu duruma ilişkin izlenecek hukuki yollar belirtilmiştir. Bu hukuki yollara göre malik;

• İdareye karşı el atmanın önlenmesi (meni müdahale) davası açabilir,
• Mülkiyet hakkının devri karşılığında bedelinin tazmini için tazminat davası açabilir.

Bu davalarda amaç, taşınmazın gerçek değerinin malike ödenmesini sağlamak ve malikin uğramış olduğu zararı gidermektir. 

Kamulaştırma ve Devletleştirme Arasındaki Fark

Kamulaştırma, devletin kamu yararı amacıyla bir kişiye ait taşınmazı (arsa, arazi, bina) bedelini peşin ödeyerek mülkiyetine geçirmesidir ve genellikle yol, okul veya hastane gibi fiziki kamu hizmetleri için uygulanmaktadır (Anayasa m.46). Devletleştirme ise özel kişilere ait bir şirket veya işletmenin kamu yararı gereği devlet mülkiyetine geçirilmesidir ve daha çok stratejik veya ekonomik alanlarda görülmektedir. (Anayasa m.47). Kısaca, kamulaştırma taşınmazları; devletleştirme ise ekonomik teşebbüsleri kapsamaktadır.

Kamulaştırma Sürecine İlişkin Malikin Hakları Nelerdir?

Kamulaştırma süreci tamamlanmış olsa dahi taşınmaz malikinin çeşitli hukuki hakları devam eder. Kamulaştırma işlemi mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıdığından maliklere hem idari hem de adli yargıda başvuru imkânı tanınmıştır. Uygulamada bu haklar, kamulaştırma işleminin iptali veya taşınmazın geri alınması gibi farklı yollarla kullanılabilir.

Şimdi maliklerin başlıca haklarına kısaca değinelim.

1. Kamulaştırma İşleminin İptalini İsteme Hakkı

Kamulaştırma işlemi hukuka aykırı bir nitelikte ise bu durumda malik, tarafına tebligatın yapıldığı günden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açabilir.

İptal sebeplerine örnek olarak;

• Kamu yararı kararının bulunmaması
• Yetkisiz idare tarafından işlem yapılması
• Usul hataları
• Ödenek ayrılmaması

gibi sebepleri gösterebiliriz.

İptal davası, kamulaştırmanın hukuki temelini ortadan kaldırabilir. Bu tür davalarda içtihatlar büyük önem taşır ve uygulamada Yargıtay kararları yol gösterici olmaktadır.

1. Maddi Hatalara Karşı Hukuk Mahkemelerinde Düzeltim Davası Açma Hakkı

Kamulaştırma işlemine karşı malik, tarafına tebligatın yapıldığı günden itibaren 30 gün içinde maddi hataların (örneğin kamulaştırma bedelinin tespitinde veya kamulaştırma işlemiyle ilgili belgelerdeki açık yazı ve hesap hataları vb.) düzeltilmesi amacıyla adli yargıya başvurabilir. Unutmamak gerekir ki idari davada açılan davalar öncelik teşkil etmektedir. Bu şu anlama gelmektedir; Kamulaştırma işleminin hukuka uygun olup olmadığı idari yargı tarafından incelenir ve bu inceleme önceliklidir. İdari yargıdaki iptal davası sonuçlanmadan, adli yargıda açılan maddi hataların düzeltilmesi davalarında nihai karar verilmez. Ayrıca, maddi hataların düzeltilmesi, dava süreci devam ederken de mümkün olup, taraflar veya mahkeme tarafından dava dosyasındaki açık yazı ve hesap hataları karar verilinceye kadar düzeltilebilir.

1. Taşınmazı Geri Alma Hakkı

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesine göre, kamulaştırma bedelinin kesinleştiği tarihten itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22. maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesis yapılmaz ya da taşınmaz kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Geri alma hakkı doğduktan itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa bu hak düşer. Ayrıca, bu süreler geçtikten sonra eski malik veya mirasçıların idareden hak, bedel veya tazminat talebinde bulunmaları veya dava açmaları mümkün değildir. 

Bu hak genel olarak şu durumlarda ortaya çıkar:

• Projenin uygulanmaması
• Taşınmazın atıl bırakılması
• Amaç dışı kullanım

Geri alma hakkı, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik önemli bir güvencedir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kanunda öngörülen süre ve şartların gerçekleşmesi gerekir.

2. Uzlaşma Sürecinde Malikin Hakları

Malik, kamulaştırmaya dair yapılacak olan uzlaşma görüşmelerinde de çeşitli haklara sahiptir:

• Teklif edilen bedeli reddetme,
• Ek değer unsurlarını ileri sürme,
• Bilirkişi incelemesi talep etme,
• Avukatla temsil edilme,

Uzlaşma tutanağının imzalanması önemli sonuçlar doğurabileceğinden bu aşama dikkatle değerlendirilmelidir.

Kamulaştırma Tebligatı Geldi, Ne Yapmalısınız?

Kamulaştırma süreci çoğu zaman resmi bir tebligatla başlar. Bu tebligatı aldığınız anda hak kaybı yaşamamak için süreleri dikkatle takip etmeniz gerekmektedir.

1. Hangi durumda malike tebligat yapılır ?

Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Bu durumda mahkemece malike davaya ilişkin tebligat çıkartılır. 

2. Tebligat tarafınıza ulaştığında bilgilerin eksik olup olmadığını ve doğruluğunu tespit edin.

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinde,  mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yoluyla yapılacak tebligatta belirtilmesi gereken hususlar açıkça sayılmıştır. Bu bilgilerin tebligatta yer almaması durumunda, Yargıtay kararları uyarınca tebligat geçersiz sayılır. Geçersiz tebligat nedeniyle kamulaştırma işlemine karşı açılması gereken dava süresi başlamaz.

Usulsüz tebligat halinde, kamulaştırma işleminin tamamlanmadığı ve tescil koşullarının oluşmadığı Yargıtay ve Danıştay kararlarında vurgulanmıştır. Ayrıca, usulsüz tebligat nedeniyle malikin dava açma hakkının ihlal edildiği ve bu durumun adil yargılanma hakkı kapsamında değerlendirilmesi gerektiği kararlar arasında yer almaktadır. Örnek olarak “Yargıtay 5. HD., E. 2016/16661 K. 2017/10002 T. 4.4.2017” kararını gösterebiliriz. 

 “…Bu durumda, kamulaştırma işleminin; Davacıya usulüne uygun tebliğ edilmediği ve tamamlanmış bir kamulaştırma işlemi olmaksızın idarece taşınmaza fiilen el konulduğu, bu nedenle davacının tazminat talebinde bulunma hakkının olduğu nazara alınarak işin esasına girilip talebin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi, Doğru görülmemiştir.Davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenlerle H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA,...”

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine göre, mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yoluyla yapılacak tebligatta aşağıdaki hususlar açıkça belirtilmelidir:

• a) Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü,
• b) Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
• c) Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
• d) 14. maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,
• e) Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
• f) 14. maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,
• g) Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
• h) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği.

Ayrıca, mahkemece kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerden birinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır. 

3. Tebligat Tarafınıza Tebliğ Edildikten Sonra Dava Açma Hakkı;

Malik mahkemece tarafına yapılan tebligat ile birlikte idari ve adli yargıda dava açma hakkı bulunmaktadır.

• a) İdari Yargıda Kamulaştırma İşleminin İptali İçin Dava Açma

– Kamulaştırma işlemine karşı malik, tarafına tebligat yapılmasından veya ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde idarî yargıda iptal davası açılabilir.

• b) Adli Yargıda Maddi Hatalara Karşı Düzeltim Davası Açma

– Kamulaştırma bedeline ilişkin maddi hatalara karşı malik tarafına tebligat yapılmasından veya ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde adli yargıda düzeltim davası açılabilir.

Belirtilen bu yöntemlerde süreler genellikle 30 gün gibi kısa olabilir. Hal böyleyken tarafınıza tebligat geldiği zaman vakit kaybetmeden hukuki süreçleri başlatmak önem arz etmektedir.

4. Kamulaştırma Davası Açıldıysa

Eğer kamulaştırma davası açılmış ise mahkeme bilirkişi atar ve yeniden değer tespiti yapılır. Bu aşamada emsal satışlar önemlidir. İmar durumu dikkate alınmakta  ve taşınmazın konumu ve kullanım amacı değerlendirilmektedir. Bu süreçte aktif savunma yapılmazsa düşük bedel kesinleşebilir.

5. Acele Kamulaştırma Durumunda

Acele kamulaştırma, çoğunlukla kamu yararı gerekçesiyle hızlı şekilde yapılan bir işlemdir. Ancak bu, bedelin tartışılamayacağı anlamına gelmememektedir. Özellikle Anayasa Mahkemesi kararları sonrasında, malikin gerçek değer talep etme hakkı daha güçlü şekilde korunmaktadır.

Anayasa Mahkemesi Kararı Işığında Kamulaştırma (2024 Güncel İçtihat)

Kamulaştırma bedelinin gerçek değeri yansıtması ve makul sürede ödenmesi, anayasal güvence altındadır. Bu husus, Anayasa Mahkemesi’nin 21.11.2024 tarihli ve 2020/9066 başvuru numaralı kararında açıkça vurgulanmıştır.

Mahkeme, söz konusu kararında şu değerlendirmelerde bulunmuştur:

• Kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtması gerekir.
• Bedelin geç ödenmesi veya enflasyon karşısında değer kaybetmesi mülkiyet hakkını ihlal edebilir.
• Malik aleyhine aşırı ve orantısız bir külfet yüklenemez.
• Kamulaştırma süreci makul sürede tamamlanmalıdır.

Kararda, mülkiyet hakkının yalnızca şeklen değil, fiilen korunması gerektiği vurgulanmış ve başvurucunun mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir.

Hak Kaybı Yaşamamak İçin Öneriler

• Tebligatı aldıktan sonra süreleri not edin
• Mahkeme tarafndan gönderilen belgeleri muhafaza edin
• Emsal değer araştırması yapın
• Uzman bir kamulaştırma avukatından görüş alın

Sonuç

Kamulaştırma süreci teknik ve süreye bağlı bir hukuki süreç olduğundan, hak kaybı yaşamamak adına tebligat sonrası hızlı hareket edilmesi önem arz etmektedir. Eğer taşınmazınıza ilişkin bir kamulaştırma süreci başlatıldıysa, dosyanızın özel durumuna göre değerlendirme yapılması gerekir. Bu durumda kamulaştırma konusunda uzman bir avukattan görüş almak faydalı olacak ve sürecin sağlıklı bir şekilde ilerlemesini sağlayacaktır.

Denge Hukuk Ofisi olarak ihtiyaç duyduğunuz her noktada kapımızın sonuna kadar açık olduğunu bilmenizi isteriz.

Sık Sorulan Sorular