Önalım Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu malın satılması söz konusu olduğunda hak sahibine bu malı satın alma yetkisi veren kanundan ya da sözleşmeden doğan dava yoluyla kullanılabilen yenilik doğrucu bir haktır.
Önalım Hakkının Türleri
Önalım hakkının türleri; kanundan doğan (yasal) önalım hakkı ve sözleşmeden doğan (sözleşmesel) önalım hakkıdır.
Kanundan Doğan – Yasal Önalım Hakkı
Kanundan doğan yani yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birisi payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer paydaşlara, üçüncü kişiyle payını satan paydaş arasındaki satım sözleşmesinin şartlarıyla bu payın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın kullanılması, payın üçüncü kişiye satılması şartına bağlı olsa da hakkın doğumu için paylı mülkiyetin kurulması yeterlidir.
Yasal önalım hakkının eşyaya bağlı bir hak olmasının sonucu olarak; paya kim sahip olursa önalım hakkına da sahip olur. Ayrıca; bu hak paya bağlı olduğu için, paydan ayrı olarak devredilmesi de mümkün değildir.
Burada paylı mülkiyetteki paydaş, hem önalım hakkının sahibi; hem de diğer paydaşların önalım hakkı karşısında, hakkın muhatabı konumundadır.
Sözleşmeden Doğan – Sözleşmesel Önalım Hakkı
Sözleşmeden doğan yani sözleşmesel önalım hakkı, hakka konu olan malın, hak sahibinden başkasına satılması durumunda, hak sahibine mahkemeden malın mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme yetkisi veren ve önalım borçlusu tarafından iradi olarak tanınan bir haktır.
Sözleşmesel önalım hakkı için şarta bağlı alım hakkı da denilebilir. Buradaki şart, malın üçüncü bir kişiye devri şartıdır.
Yasal önalım hakkı yalnızca taşınmazlar için kullanılabilirken, sözleşmesel önalım hakkı hem taşınmazlar hem de taşınırlar için kullanılabilmektedir. Taşınırlarda önalım hakkının kullanılması yalnızca sözleşmeden doğan bir hak var ise söz konusu olacaktır. Başka bir deyişle tarafların arasında önceden kurulmuş bir sözleşmenin varlığı gerekmektedir.
Sözleşmesel önalım hakkında malik, yasal önalım hakkının aksine iradi bir işlemle mülkiyet hakkının kendisine tanıdığı tasarruf yetkisini sınırlandırmaktadır. Önalım hakkı, hakkın muhatabı olan malikin, malını, önalım hakkı sahibi dışında istediği kişilere devretmesini engellemediğinden, buradaki tasarruf kısıtlaması tam anlamıyla bir kısıtlama değildir. Zira malik malı herhangi bir işlemle üçüncü bir kişiye devrettikten sonra şerh edilmiş önalım hakkı sahibi, hakkını önalım borçlusuna karşı değil yeni malike karşı kullanacaktır.
Taşınmazlar için önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlanmıştır. Ancak taşınırlar için önalım sözleşmeleri herhangi bir şekle tabi değildir.
Sözleşmesel önalım hakkı, sözleşme ile tanındığı için alacak hakkı niteliğindedir. Alacak hakları nispi nitelikte olup sadece hakkın muhatabına karşı kullanılabilen haklardır. Bu hakların herkese karşı ileri sürülebilmesi için Tapu siciline şerh verilmesi gerekir. TMK’da şerh verilebilecek nispi haklar sınırlı bir şekilde sayılmış olup sözleşmesel önalım hakkı da bunlardan biridir. Bu sayede önalım hakkı, hakka konu mal üçüncü bir kişiye devredildiğinde, bu üçüncü kişiye karşı da kullanılabilecektir.
Niteliği itibariyle şahsi bir hak olan önalım hakkı tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m.1009). Bunun için taraflar öncelikle bir şerh anlaşması yapmalıdırlar (TST m.47) ve bu anlaşma da önalım sözleşmesi gibi yazılı şekilde yapılmalıdır. Ayrıca taşınmazın maliki, önalım hakkının tapu kütüğüne şerh edilmesini talep etmelidir. Şerhin kaç yıl geçerli olacağı kararlaştırılabilir ve her halde etkisi şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmesiyle sona erer (TMK m.735). Önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh verilmediği sürece yalnızca önalım borçlusu ve külli haleflerine karşı kullanılabilirken, şerh verilmesi durumunda taşınmaza kim malik olursa ona karşı kullanılabilir. Bu nedenle önalım hakkının ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda mağduriyet yaşanmaması adına tapuya şerh edilmesinde yarar vardır.
Adi Önalım Hakkı (Sınırsız Önalım Hakkı) Nedir?
Adi önalım hakkı (sınırsız önalım hakkı) , bedel olarak üçüncü kişinin ödeyeceği bedelin ödenmesi kararlaştırılmışsa söz konusudur.
Nitelikli Önalım Hakkı (Sınırlı Önalım Hakkı) Nedir?
Nitelikli önalım hakkı (sınırlı önalım hakkı) , üçüncü kişinin ödeyeceği bedelden bağımsız olarak, sözleşmede yazılan bedelin ödenmesi kararlaştırılmışsa söz konusudur.
Önalım Hakkının Kullanılması
Önalım hakkının kullanılması ancak dava yoluyla mümkündür. Hem yasal önalım hakkının hem sözleşmesel önalım hakkının kullanılabilmesi için önalım hakkına konu malın, üçüncü bir kişiye satılması ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işleme konu edilmesi gerekir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için önalım olayını oluşturan sözleşmenin kurulması yeterli olup sözleşmenin ifa edilmiş olması şart değildir.
Hem TBK m.241/1 hükmü hem de TMK m.733/3 hükmü gereğince, önalım olayını oluşturan satışın önalım hakkı sahiplerine noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Her iki hükümde de, önalım hakkı sahiplerine satışı bildirme yükümlülüğü, hem satıcıya hem de alıcıya yüklenmiştir. Bunun yanında TMK m.1019/1’da yer alan “Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür.” hükmü gereğince, tapu memurunun da özellikle yasal önalım hakkı açısından önalım olayını, önalım hakkı sahiplerine bildirme yükümlülüğü olduğu kabul edilmektedir. Aksi halde tapu memurunun bildirim yapmaması sebebiyle doğan zarardan dolayı TMK m.1007 uyarınca Devletin sorumluluğuna gidilebilecektir.
Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki bildirim yapılması, önalım hakkının kullanılması için bir şart değildir. Yani önalım hakkı sahibi, kendisine henüz bildirim yapılmadan satışı başka bir yolla öğrenmiş ise kendisine bildirim yapılmasını beklemeksizin hakkını kullanabilir.
Ancak satışın bildirilmesi büyük önem arz etmektedir. Zira önalım hakkının kullanılması hak düşürücü sürelere bağlanmıştır. Sürelerin başlangıç hesabında bildirimin yapıldığı tarih esas alınmaktadır.
Önalım Hakkının Kullanılma Süresi
Önalım hakkının kullanılma süresi esas olarak bildirim tarihinden itibaren 3 aydır. Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanmak istemesi durumunda her bir paydaşın 3 aylık hak düşürücü süresi kendisine bildirim yapıldığı tarihten itibaren başlayacaktır. TMK m.733/4’ de önalım hakkının, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde ve herhâlde satıştan sonraki iki yıl içinde kullanılmaması durumunda düşeceği belirtilmiştir. TBK 242’de de aynı süreler içinde dava açılması gerektiği düzenlenmiştir. Önalım hakkı yenilik doğuran haklardan olduğundan burada belirtilen süreler de hak düşürücü sürelerdir. TMK m.733/4 ve TBK m.242’de düzenlenen üç aylık hak düşürücü süre, satış ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemin, önalım hakkı sahibine tebliğ edilmesiyle, tebliğ tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır. Sürenin başlaması için bildirimin usulüne uygun yapılmış olması gerekmektedir. Aksi halde bildirim yapılmamış sayılır ve hak düşürücü süre işlemeye başlamaz. İki yıllık azami süre ise satım tarihinde başlar.
Önalım Hakkının Dava Yoluyla Kullanılması Zorunluluğu
Önalım hakkının dava yoluyla kullanılması bir zorunluluktur.
Önalım Davasında Davacı Taraf
Önalım davasında davacı taraf yasal önalım ve sözleşmesel önalım olmak üzere iki ayrı durumda ele alınmalıdır.
Yasal önalım hakkı bakımından davacı taraf, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaştır. Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanmak istemesi durumunda birlikte dava açma zorunluluğu yoktur. Çünkü kendilerine noter aracılığı ile satışın bildirilip bildirilmemesi ve bunun sonucu olarak üç aylık hak düşürücü sürenin her paydaş açısından farklı zamanlarda işlemeye başlaması gibi sebeplerle her paydaşın durumu farklıdır. Ancak bununla birlikte paydaşların ihtiyari dava arkadaşlığı doğrultusunda birlikte dava açmaları da mümkündür. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın payı üzerinde elbirliği mülkiyeti varsa bu paydaş davasını diğer ortaklarıyla birlikte açmalı ya da bu ortaklar açılan davaya muvafakat vermelidir.
Yasal önalımda, paylı mülkiyette ikiden fazla paydaş varsa ve diğer paydaşların hepsi ya da birden fazlası önalım hakkını kullanmak isterse, önalım hakkına konu olan paya, payları oranında değil eşit bir şekilde sahip olacaklardır. Yargıtay bir İçtihadı Birleştirme kararında da bu hususu hüküm altına almıştır: “Kanunun ifade tekniği de kanun vazıının kanun-i şuf’ada hisse miktar ve nispetini kasdetmediğini göstermektedir…. Birinci Hukuk Dairesinin hissedarların sayısına göre şuf’a hakkından faydalanacaklarına ait, İlk içtihadın İsabetli olduğuna 11/6/1947 tarihinde karar verildi.” YİBK 11.6.1947 gün ve 5/18 sayılı (RG. 24.7.1947 S.6666).
Sözleşmesel önalım hakkı bakımından davacı taraf ise, kendisine sözleşmeyle önalım hakkı tanınmış olan hak sahibi, hak sahibinin ölümü halinde mirasçıları, önalım hakkını devretmesi durumunda ise hakkı devralan üçüncü kişidir.
Önalım Davasında Davalı Taraf
Önalım davasında davalı taraf taşınmazın tapudaki malikidir. Yani taşınmazı satın alan kimse adına tapuda tescil yapılmış ise yeni malike, aksi takdirde satıcıya karşı açılmalıdır. Yargıtay da önalım davasının, tapu kaydının iptalini de amaçladığı gerekçesiyle, davanın tapu sicilinde görünen son malike karşı açılması gerektiğini belirtmektedir. Şüphesiz ki bu durum yasal önalım hakkı ve şerh edilmiş önalım hakkı için geçerlidir.
Şerh edilmemiş önalım hakkı, ancak önalım borçlusu ve külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Taşınmazın maliki, önalım hakkı konusu taşınmazı satıp mülkiyeti devrettiğinde, alıcı yani yeni malik, cüz’i halef konumunda olacaktır ve önalım hakkı kendisine karşı kullanılamayacaktır. Önalım hakkının tapuya şerh edilmesi bu bakımdan da ciddi önem taşımaktadır.
Önalım Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Önalım davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “(1) Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.” hükmü gereğince; önalım davası sonucunda bir mülkiyet hakkı elde edileceğinden ve bu dava malvarlığı haklarına ilişkin bir dava olduğundan önalım hakkına ilişkin davalarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Önalım davalarında yetkili mahkemenin tespiti ise HMK m.12/I hükmünce yapılacaktır.Anılan hükümde “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.“ denilmek suretiyle taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinin kesin yetkili olacağı belirtilmiştir.
Önalım Hakkında Muvazaa İddiası
Önalım hakkını kullanarak önalım davası açan hak sahibine karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulamaz. Şufa davasının konusunu oluşturan taşınmazı gerçekte daha yüksek bedelle satın almasına rağmen tapuda düşük bedel gösteren davalı, şufa hakkını kullanan davacıya bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Taraflar tapuda yapılan tescil işlemi ile sözleşmeyi ifa ettiklerine ve bu sözleşmenin koşullarını yerine getirip ana unsurlarını gerçekleştirdiklerine göre bedelde muvazaa iddiasını ileri sürerek sözleşmenin iptalini istemeleri “hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirilmektedir.
Önalım Hakkından Feragat
Önalım hakkından feragat mümkündür. Şufa hakkı, özel hukuk ilişkilerinden doğan bir haktır. Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Özellikle belirtmek gerekir ki, somut bir satış ile ilgili olmayan yani genel nitelikte şufa hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirir. Genel nitelikte feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz
Somut bir satışta önalım hakkından feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği önalım hakkını yeniden kullanabilir.
Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar
Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar aşağıda sıralanmıştır:
- Önalım hakkından feragat halinde,
- Bağış, trampa , satış vaadi gibi işlemlerde,
- Ölüme bağlı tasarruf yapılması halinde,
- Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise,
- Cebri artırmayla satışlarda,
- Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması durumunda,
- Elbirliği mülkiyeti mevcut ise,
- Tüm paydaşların payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda
Önalım Hakkının Kullanılmasının Sonucu
Önalım hakkının kullanılmasının sonucu , önalım hakkı sahibi ile kendisine karşı önalım hakkı kullanılan taşınmaz ya da pay maliki arasında yeni bir satış ilişkisi kurulmasıdır. Yukarıda da belirttiğimiz gibi önalım hakkının kullanılması amacıyla açılan bu dava yenilik doğuran dava olduğundan verilen karar da yenilik doğuran bir karardır. Bu dava TMK 716’ya dayanarak açılan bir tescile zorlama davası niteliğindedir.
Önalım Davasının Kesinleşmesi Gerekir mi?
Önalım Davası sonucu verilen kararın kesinleşmesi gerekir. Kararın kesinleşmesi ile dava konusu payın/taşınmazın mülkiyeti davacıya kendiliğinden geçer. Ayrıca bir işleme gerek yoktur. Ancak önalım hakkı sahibi dilerse tapu müdürlüğünden tescilin yapılmasını talep edebilir. Son olarak belirtmek gerekir ki; önalım davası sonucu verilen kararlar kesinleşmeden icraya konu edilemeyecektir.
