Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi

Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi, mal sahibinin veya hak sahibi olan kişinin, çeşitli nedenlerle taşınmazı kullanan kiracıyı tahliye ederek taşınmazı boşaltmasını sağlama sürecidir. Bu süreç, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili diğer mevzuatlar çerçevesinde düzenlenmiş olup, her iki tarafın haklarının korunmasını amaçlar.

İçindekiler

Kira ilişkilerinde kiracı taşınır veya taşınmazı kullanma karşılığında belirli bir miktar para öderken kiralayan ise bu para karşılığında maliki olduğu taşınır veya taşınmazı, kiracıya kullandırma borcu altına girmektedir.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, bir tarafın taşınmazın kullanımı veya bu kullanımın getireceği yararları kiracıya devretmeyi taahhüt ettiği, diğer tarafın da bu hizmete karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği hukuki bir anlaşmadır. Bu sözleşme, tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda feshedilebileceği gibi, belirli koşullarda kendiliğinden sona erebilir.

Bu yazıda, kira sözleşmesinin sona erme şekilleri, tahliye davası açma prosedürleri ve kiraya verenin haklı sebeplerle sözleşmeyi nasıl feshedebileceği, özellikle Yargıtay kararlarının ışığında incelenmektedir. Amaç, uygulamada karşılaşılan sorunlara pratik ve hukuki çözümler sunmaktır.

Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Kira sözleşmeleri, kiraya veren ve kiracı arasındaki karşılıklı yükümlülüklere dayanan hukuki bir anlaşmadır. Ancak, belirli koşulların gerçekleşmesi durumunda bu sözleşmeler sona erdirilebilir. Hukuki düzenlemelere göre, kira sözleşmesinin sona ermesi, tarafların anlaşmasıyla olabileceği gibi, hukuki, ekonomik veya fiili sebeplerden dolayı tek taraflı ya da yargı kararına dayanarak da gerekir.

Kira sözleşmesi bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki ayrı şekilde sona erer:

Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona ermesi, sözleşmede süre belirtilip belirtilmediğine göre ele alınması gereken bir konudur. Sözleşmede açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, sözleşme belirli süreli bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kira sözleşmesinde süre belirlenmemişse yapılan kira sözleşmesi belirsiz süreli bir kira sözleşmesi mahiyetindedir. Bu durumda belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uygun hareket ederek yazılı fesih bildirimi ile kira sözleşmesini feshedebilir.

Ayrıca konut ve çatılı işyerleri bakımından kiracı her zaman, kiraya veren ise 10 yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesine son verebilirler. Taraflar bu fesih bildirim sürelerine uyduklarında, kira sözleşmesi o sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ayrıca ihtara gerek yoktur.

Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi

Kira sözleşmesi bildirim yoluyla feshedilebileceği gibi TBK m.350 ve devamı maddelerinde sınırlı olarak sayılmış olan şartların sağlanması durumunda dava yoluyla da feshedilebilir. Dava sebeplerinin sınırlılığı ilkesi esastır. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erme sebepleri şu şekilde sıralanabilir:

Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahilye,
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi,
Kiracının tahliye taahhütnamesine rağmen evden çıkmaması halinde tahliye,
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye,
Kiracının kendi evinin olması sebebiyle tahliye,
Zorunlu sebepler nedeniyle tahliye gibi sıralanabilir.

Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye; ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa (ancak bu gereksinimin içten, samimi ve gerçek olması gerekmektedir) söz konusu olacaktır. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi, ancak ihtiyaç hali varsa söz konusu olacaktır. Sözleşme el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üst soyunun, konut ya da işyeri gereksinimi için kullanacaksa kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Yeni malikin gereksinim ile kiracıyı çıkarabilmesi için, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bildirimden altı ay sonra dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiracının Tahliye Taahhütnamesine Rağmen Evden Çıkmaması Halinde Tahliye

Tahliye taahhütnamesi söz konusuysa yani kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş ise kiraya veren bu taahhütnameye dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarmak üzere icraya başvurabilir ya da tahliye davası açabilir. Kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Boşaltmaya yönelik tahliye davası veya icra takibi, taahhütte belirtilen tarihi izleyen bir ay içerisinde açılmış olmalıdır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira bedelini veya diğer yükümlülüklerini uzun süre yerine getirmezse, kiraya veren bu nedenle sözleşmenin feshini talep edebilir. Diğer bir deyişle tahliye talep edebilir. Tahliye talepleri şu 3 durum için ele alınır:

Taşınmazın 1 yıldan kısa süreyle kiralandığı durumlarda kiracı, kira süresi içerisinde kira bedelini ödemez ve kiralayan, kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunursa, kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

Taşınmazın bir yıl süreyle kiralandığı durumlarda kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemez ve kiralayan, kiracıya yazılı olarak haklı iki ihtarda bulunursa, kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı tahliye davası ile taşınmazın tahliyesini isteyebilir.

Taşınmazın bir yıldan uzun süreyle kiralandığı durumlarda kiracı, bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemez ve kiralayan, kiracıya yazılı haklı iki ihtarda bulunursa, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı tahliye davası ile taşınmazın tahliyesini isteyebilir.

Kiracının Kendi Evinin Olması

Kiracının kendi evinin olması , kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması demektir. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Zorunlu Sebepler (Kamulaştırma / İmar ya da Yeniden İnşaa)

Taşınmazın kamulaştırılması, imar değişikliği ya da yeniden inşa gibi sebeplerle kullanılamaz hale gelmesi durumunda kira sözleşmesi feshedilebilir.

Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya imar çalışmaları yapılması, kiracının tahliyesi için haklı bir sebep oluşturabilir. Bu durum, genellikle taşınmazın mevcut haliyle kullanımının devam edememesi ve yenileme sürecinin zorunlu hale gelmesiyle gündeme gelir.

Bu tür durumlarda kiraya veren, yenileme veya imar çalışmasının kaçınılmaz olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Söz konusu çalışmaların taşınmazı tamamen boşaltmayı gerektirdiği durumlarda, kiraya veren mahkemeye başvurarak tahliye talep edebilir. Mahkeme, yenileme veya imar işlemlerinin gerekliliğini değerlendirirken kiracının mağduriyetini de göz önünde bulundurur.

Ancak bu süreçte, taşınmazın kullanım amacının yeniden imar sonrasında değiştirilmesi gibi durumlar da dikkate alınır. Eğer taşınmazın kullanım amacı değişecekse ve bu durum kira sözleşmesinin temel şartlarını etkiliyorsa, bu durum tahliye kararına gerekçe teşkil edebilir.

Tahliye şartları karşılanıyor ise, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde dava açılmalıdır.

Yargıtay kararlarına göre, bu tür tahliye taleplerinde samimiyet ve gereklilik kriterleri son derece önemlidir. Kiraya verenin gerçek bir yenileme veya imar ihtiyacı taşımadığı halde tahliye talebinde bulunması, hukuki açıdan sorun yaratabilir. Bu sebeple, davanın dayanağının sağlam delillerle desteklenmesi ve hukuka uygun şekilde yürütülmesi önemlidir.

Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi

Taşınmazın Tahliyesi, İcra Dairesi kanalıyla gerçekleştirilecek ise şu iki durumda mümkündür ;

Kira bedelinin ödenmemesi,
Kira süresinin sona ermesi olarak 2 şekilde sıralanır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye için ev sahibinin başvurabileceği birçok yol bulunmaktadır. Alacak için icra takibi başlatabilir, alacak davası açabilir; taşınmazın tahliyesi için ise iki haklı ihtar çekerek tahliye davası açabilir. Ancak kira alacağı ve taşınmazın tahliyesi için süreçlerin bağımsız yürümesi hem elde edilmek istenen sonuç için süreci uzatacak hem de maliyeti artıracaktır. İcra İflas Kanunu m. 269 da hem kira alacağı hem tahliye talebinin aynı anda istenilmesine imkan veren bir düzenleme yer almaktadır. Bu maddeden ev sahibinin yararlanabilmesi için bir kira sözleşmesinin varlığı şarttır.

Kira ödenmemesi nedeniyle icra takibi bir takip talebiyle başlar. Ardından borçluya ödeme emri gönderilir, ödeme emrine itiraz edilip edilmediğine göre takip kesinleştikten sonra haciz, satış ve paranın ödenmesi aşamasına geçilir. İcra dairesi bir ödeme emri düzenleyerek, borçlu kiracıya gönderir. Ödeme emrinde borçlunun, borcun bir kısmına veya tamamına ya da alacaklının takibine karşı bir itirazı varsa; ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren 7 gün içinde sebepleri ile birlikte icra dairesine itiraz edebileceği, TBK md.315/2 uyarınca 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir. Borçlu kiracı süresi içinde itirazda bulunursa bu itiraz takibi durdurur. Kiralayanın takibe devam edebilmesi için 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak, itirazın kaldırılmasını ve tahliye kararının verilmesini talep etmesi gerekmektedir. Bu süreyi kaçıran kiralayan, bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibinde bulunamayacaktır.

Kendisine ödeme emri gelen kiracı, süresi içerisinde kira sözleşmesine açık ve kesin olarak itiraz etmezse; kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Borçlu süresinde ödeme emrine itiraz etmezse, 30 gün içerisinde de ödeme yapmazsa; kira alacağı kesinleşir ve alacaklı kiracının mallarına haciz konulmasını icra dairesinden talep edebilir. Ayrıca, kiralayan (alacaklı) ihtar süresinin bitimi tarihinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden borçlunun taşınmazdan tahliyesini isteyebilir.

Kira Bedelinin Sona Ermesi Nedeniyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi

Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliyede ilamsız icra yoluna başvurabilmek için ev sahibinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi ya da tahliye taahhüdünün bulunması gerekmektedir. Ayrıca konut ve çatılı işyerlerinde kiralanan yerlerin tahliyesi için sürenin bitmesi ve sadece kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli değildir; kiracı kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir dönemde ve geçerli bir şekilde kira süresinin sonunda kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır. Bununla birlikte, yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa da sadece yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması yeterli olacaktır.

Kiralayan, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa; kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesini talep etmelidir. Bu süre hak düşürücü süre olduğundan icra mahkemesinin bunu kendiliğinden gözetmesi gerekir.

Takip talebinde takibin dayanağı olarak yazılı kira sözleşmesi veya yazılı tahliye taahhüdünün de eklenmesi gerekir.

Tahliyeye ilişkin takip talebini alan icra dairesi kiracıya bir tahliye emri gönderir. İhtar kısmında kiracının taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesi; şayet kiracının kiranın yenilendiğine ya da uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa bunu 7 gün içinde icra dairesine bildirmesi, itirazda bulunmazsa ve taşınmazı tahliye de etmezse zorla tahliye edileceği yazılır. Kiracı itiraz ederse takip duracaktır. Kiraya verenin itirazı hükümden düşürmesi için 6 ay içerisinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekmektedir.